전세보증금 못 받았을 때 대응 순서, 계약종료·임차권등기명령·지급명령·소송·강제집행까지 실제 사례로 보기

전세계약 만기일이 다가왔는데 집주인이 이렇게 말한다고 해보겠습니다.

“새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있어요.”

“집이 아직 안 나갔으니 한두 달만 기다려주세요.”

처음에는 조금 기다려볼 수 있습니다.

하지만 새로 이사할 집의 잔금일까지 다가오는데 수억 원의 전세보증금을 돌려받지 못한다면 이야기가 달라집니다.

이때 임차인이 가장 먼저 해야 하는 일이 무엇일까요?

내용증명을 보내야 하는지,

임차권등기명령부터 신청해야 하는지,

보증보험이 있으면 바로 HUG에 청구하면 되는지,

지급명령을 신청할지 곧바로 소송할지,

집주인 명의 아파트를 경매에 넘길 수 있는지

절차가 한꺼번에 떠오릅니다.

하지만 전세보증금 반환분쟁에서는 순서가 매우 중요합니다.

임대차계약이 실제로 종료되었는지 확인하지 않고 보증금 반환청구부터 할 수는 없고,

보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기 완료 전에 먼저 전출해버리면 기존 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

반대로 임차권등기를 했다고 집주인이 자동으로 돈을 지급하는 것도 아닙니다.

이번 글에서는 전세보증금 2억7천만 원을 돌려받지 못한 임차인의 사건을 하나 만들어 계약 종료부터 임차권등기명령, 반환보증, 지급명령, 소송 그리고 강제집행까지 시간순으로 따라가 보겠습니다.

먼저 실제 사례를 하나 만들어보겠습니다

임대차 조건은 다음과 같습니다.

전세보증금: 2억7천만 원

계약기간: 2024년 11월 1일~2026년 10월 31일

임차인: 박○○

임대인: 김○○

입주일: 2024년 11월 1일

전입신고: 2024년 11월 1일

확정일자: 2024년 10월 10일

임대차 종료 예정일: 2026년 10월 31일

임차인은 계약을 연장할 생각이 없어서 2026년 8월 15일 집주인에게 계약을 종료하겠다고 문자와 전화로 알렸습니다.

집주인도 메시지로

“확인했습니다. 만기 때 보증금 반환하겠습니다.”

라고 답했습니다.

임차인은 11월 중순 새 아파트로 이사할 예정입니다.

그런데 10월이 되자 집주인이 말을 바꿉니다.

“새 세입자가 아직 안 구해졌어요.”

“새 세입자 보증금을 받아야 2억7천만 원을 줄 수 있습니다.”

이제 임차인은 무엇부터 해야 할까요?

첫 번째는 ‘돈을 못 받았다’가 아니라 계약이 정말 끝나는지 확인하는 것입니다

보증금 반환청구를 생각하기 전에 먼저 임대차 종료일을 확정해야 합니다.

주택임대차보호법에서는 계약기간이 끝나기 전에 일정 기간 동안 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있도록 규정하고 있습니다.

현재 법에서는 임차인도 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하지 않으면 묵시적 갱신 문제가 생길 수 있습니다.

이번 사례에서 계약 종료일은 2026년 10월 31일입니다.

임차인은 8월 15일에 종료 의사를 전달했습니다.

2개월보다 앞선 시점에 통지했고 집주인도 이를 확인했습니다.

따라서 이 사례에서는 10월 31일에 계약이 종료되는 구조로 진행하겠습니다.

종료통지를 전화 한 통으로만 끝내지 않는 이유

임차인이 8월에 전화로

“저 계약 연장 안 할게요.”

라고 말했다고 해보겠습니다.

몇 달 뒤 집주인이

“그런 말 들은 적 없습니다.”

라고 하면 문제가 복잡해집니다.

그래서 계약종료 의사는 기록으로 남기는 것이 좋습니다.

문자,

카카오톡,

이메일,

내용증명

등으로

어느 주택의 임대차인지,

계약을 갱신하지 않는다는 것인지,

언제 계약이 종료되는지,

그때 보증금 반환을 요청한다는 내용

을 확인할 수 있게 남깁니다.

내용증명을 반드시 보내야 계약이 종료되는 것은 아닙니다.

하지만 분쟁 가능성이 커지면 무엇을 언제 통지했고 상대방에게 도달했는지를 입증하는 자료가 됩니다.

이미 묵시적으로 갱신된 계약이라면 날짜 계산이 달라집니다

이번에는 계약 만기 전에 아무런 통지도 하지 않아 이미 묵시적으로 갱신됐다고 해보겠습니다.

그렇다면

“원래 계약서에 적힌 만기일이 지났으니까 보증금을 당장 주세요.”

라고 단순하게 계산하면 안 됩니다.

주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있지만 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

예를 들어 집주인이 2026년 9월 10일 해지통지를 받았다면 단순히 그날부터 보증금 반환의무가 발생한다고 보지 않고 3개월의 효력발생 시점을 확인해야 합니다.

그래서 전세보증금 반환분쟁에서는 가장 먼저

계약서상 만기일

갱신 여부

해지통보일

임대인이 실제 통보를 받은 날

을 적어보는 것입니다.

집주인이 “새 세입자 들어오면 줄게요”라고 하면 기다려야 할까요?

계약이 적법하게 종료됐다면 집주인이 새 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 기존 임차인의 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.

전세보증금 반환은 임대인의 의무입니다.

임대인이 새 임차인의 보증금을 받아 이전 임차인에게 돌려주는 방식이 현실에서 많이 사용될 뿐,

기존 임차인이

“새 세입자가 나타날 때까지 무기한 기다려야 하는 법적 의무”

를 부담하는 것은 아닙니다.

그래서

“집이 아직 안 나갔으니 방법이 없습니다.”

라는 말과

“계약이 끝났는데도 보증금을 반환하지 않고 있다.”

는 문제를 구분해야 합니다.

그렇다고 계약 종료일 다음 날부터 무조건 지연이자가 붙는다고 단정해서도 안 됩니다

여기서 조금 더 깊게 봐야 합니다.

임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 하고 임차인은 주택을 반환해야 합니다.

이 두 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다.

임차인이 계속 주택을 사용하면서

“나는 집은 계속 사용할 것이지만 계약 종료 다음 날부터 보증금 지연손해금도 전부 주세요.”

라고 하는 상황과,

임차인이 실제로 집을 비워주고 열쇠를 넘길 준비까지 했는데도 임대인이 보증금을 주지 않는 상황은 같지 않을 수 있습니다.

따라서 지연손해금까지 청구하는 분쟁이라면

임차인이 언제 주택을 인도할 준비를 했는지,

실제로 주택을 비웠는지,

열쇠 반환을 어떻게 제안했는지,

임대인의 보증금 반환과 어떤 방식으로 동시이행하려 했는지

를 자료로 남기는 것이 중요합니다.

계약 종료일만으로 모든 금전계산이 자동 확정되는 것은 아닙니다.

그런데 주택임대차보호법에는 임차인을 위한 중요한 규정이 하나 더 있습니다

주택임대차보호법 제4조는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정합니다.

이 규정 때문에

“계약기간이 끝났으니까 집주인이 당장 문을 열고 들어와도 된다.”

고 생각해서도 안 됩니다.

보증금을 반환받지 못한 임차인의 법적 지위를 보호하기 위한 장치가 존재합니다.

다만 임차인이 새 집으로 이사해야 한다면 또 다른 문제가 생깁니다.

전출하면서 기존 대항력과 우선변제권을 잃지 않아야 하기 때문입니다.

이때 핵심 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

여기에서 중요한 조건은 두 가지입니다.

임대차가 끝났을 것

그리고

보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것

입니다.

따라서 이번 사례의 계약 종료일이 10월 31일이라면 계약이 아직 진행 중인 10월 초에

“집주인이 돈이 없다고 하니까 미리 임차권등기부터 해둘게요.”

라고 일반적인 임차권등기명령을 신청하는 구조는 아닙니다.

실제 임대차 종료 후 보증금 미반환 상태가 되어야 합니다.

보증금을 일부만 받았어도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다

보증금이 2억7천만 원인데 집주인이 만기일에 1억 원만 지급했다고 해보겠습니다.

남은 보증금은 1억7천만 원입니다.

전액을 받지 못했으므로 나머지 보증금과 관련해 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

따라서

“집주인이 일부라도 줬으니 임차권등기는 못 합니다.”

라고 단정할 필요는 없습니다.

핵심은 아직 반환받지 못한 보증금이 존재하는지입니다.

가장 중요한 주의사항, 신청하고 바로 이사하면 안 됩니다

임차인이 11월 2일 법원에 임차권등기명령을 신청했습니다.

그리고 접수증을 받은 뒤

“이제 신청했으니까 괜찮겠지.”

하고 11월 3일 다른 집으로 전입신고를 옮겼다고 해보겠습니다.

이 순서는 위험할 수 있습니다.

법에서 중요한 시점은 단순한 신청일이 아니라 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 실제로 완료된 시점입니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 가지고 있던 임차인은 임차권등기를 마치면 그 권리를 그대로 유지하고, 이후 주택의 점유나 주민등록이라는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않도록 보호받습니다.

따라서 안전하게 생각하면

계약 종료

→ 보증금 미반환 확인

→ 임차권등기명령 신청

→ 등기부에 임차권등기 실제 완료 확인

→ 그다음 전출·이사

순서입니다.

임차권등기명령은 집주인의 동의가 있어야 할까요?

아닙니다.

임차권등기명령은 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다.

집주인이

“나는 임차권등기 동의 못 합니다.”

라고 한다고 신청 자체를 할 수 없는 것은 아닙니다.

오히려 임차권등기명령이 필요한 상황 자체가 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 분쟁상황인 경우가 많습니다.

따라서 임대인의 동의서부터 받아야 신청할 수 있는 제도라고 생각하지 않아도 됩니다.

그런데 임차권등기명령을 받으면 법원이 보증금도 받아줄까요?

아닙니다.

이 부분을 반드시 구분해야 합니다.

임차권등기명령은 보증금 2억7천만 원을 집주인에게 강제로 받아주는 판결이 아닙니다.

주된 기능은 임차인이 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 임차권을 등기해두는 것입니다.

따라서 임차권등기를 완료했는데도 집주인이 돈을 주지 않을 수 있습니다.

그다음에는

보증기관에 이행을 청구할지,

지급명령을 신청할지,

전세보증금반환청구소송을 제기할지,

임대인의 재산을 보전할 필요가 있는지

다음 절차를 선택해야 합니다.

반환보증에 가입했다면 소송 전에 보증서를 먼저 꺼내봅니다

이번 사례에서 임차인이 전세보증금반환보증에 가입했다고 가정해보겠습니다.

그렇다면 바로 집주인을 상대로 몇 년짜리 소송을 시작하기 전에 어느 보증기관의 어떤 상품에 가입했는지부터 확인합니다.

전세보증금 반환보증은 HUG뿐 아니라 가입상품에 따라 기관과 약관이 다를 수 있기 때문입니다.

보증기관마다

보증사고 인정시점,

계약 종료 증명방법,

임차권등기 관련 요건,

제출서류,

이사·전출 시 주의사항,

경매가 진행 중인 경우의 처리방식

이 다를 수 있습니다.

따라서 가입한 보증서 원본이나 전자보증서를 먼저 확인합니다.

HUG 반환보증은 만기 다음 날 바로 사고로 처리되는 것은 아닙니다

2026년 현재 HUG의 전세보증금반환보증 안내를 보면 대표적인 보증사고 중 하나는 전세계약이 종료된 뒤 1개월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

이번 사례에서는 10월 31일 계약이 종료됩니다.

집주인이 그날 보증금을 주지 않았다고 11월 1일 바로 HUG에서 대위변제금이 지급되는 구조라고 생각해서는 안 됩니다.

보증상품의 사고요건과 이행청구 절차를 거쳐야 합니다.

또 HUG는 현재 일반적인 보증사고에서 임차권등기명령과 관련된 요건도 두고 있습니다.

세부 처리기준은 보증상품과 당시 약관에 따라 달라질 수 있으므로 실제 사고가 발생하면 가입한 보증기관의 현재 안내를 반드시 다시 확인해야 합니다.

반환보증이 있다고 임차권 보호를 느슨하게 하면 안 됩니다

“어차피 보증보험이 있으니까 그냥 이사부터 가도 되겠지.”

라고 생각하면 안 됩니다.

HUG의 현재 안내도 임차권등기가 등기부에 기재될 때까지 기존의 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다는 점을 강조하고 있습니다.

임차인이 먼저 전출하거나 점유를 상실하여 권리를 침해하면 보증이행에 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 반환보증이 있어도 기본 순서는 같습니다.

내 권리를 먼저 보전한 뒤 움직이는 것이 중요합니다.

보증보험에 가입하지 않았다면 지급명령이 가장 빠른 방법일까요?

많이 하는 질문입니다.

“집주인이 돈을 안 주니까 지급명령 넣으면 바로 압류할 수 있나요?”

지급명령은 민사소송법상 금전 지급 등을 청구하는 경우 사용할 수 있는 독촉절차입니다.

전세보증금 반환처럼 액수가 정해진 금전채권도 지급명령을 검토할 수 있습니다.

지급명령의 장점은 일반 소송과 달리 처음부터 변론기일을 열어 양쪽 주장을 모두 듣는 방식이 아니라 법원이 서류를 바탕으로 명령을 내리는 절차라는 점입니다.

집주인이 채무를 인정하면서 단순히 지급만 미루고 있는 상황이라면 비교적 간단하게 집행권원을 확보할 가능성이 있습니다.

하지만 모든 전세분쟁에 지급명령이 유리한 것은 아닙니다.

지급명령을 받았다고 집주인이 이의하지 못하는 것은 아닙니다

법원이 임대인에게

“임차인에게 2억7천만 원을 지급하라.”

는 지급명령을 송달했다고 해보겠습니다.

임대인은 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

집주인이 적법하게 이의신청하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 사건은 소송절차로 넘어갑니다.

따라서 집주인이 처음부터

“보증금에서 5천만 원을 빼야 합니다.”

“임차인이 집을 훼손했습니다.”

“계약이 아직 종료되지 않았습니다.”

라고 강하게 다투고 있다면 지급명령을 신청해도 결국 소송으로 넘어갈 가능성을 고려해야 합니다.

지급명령이 특히 맞는 경우와 덜 맞는 경우

예를 들어 집주인이 문자로

“2억7천만 원 돌려줘야 하는 건 맞는데 지금 돈이 없습니다. 두 달만 기다려주세요.”

라고 인정하고 있다고 해보겠습니다.

금액과 반환의무 자체는 거의 다툼이 없습니다.

이런 사건에서는 지급명령이 효율적인 선택지가 될 수 있습니다.

반대로 집주인이

“도배·마루·에어컨 수리비 4천만 원을 공제해야 합니다.”

라고 주장하고 있고 임차인은

“정상적인 노후라서 내가 부담할 돈이 아닙니다.”

라고 다투고 있다면 결국 증거와 사실판단이 필요합니다.

이런 사건은 처음부터 본안소송을 검토하는 편이 오히려 시간을 줄일 수도 있습니다.

집주인의 주소를 모른다면 지급명령이 불편해질 수 있습니다

지급명령은 상대방에게 제대로 송달되는 것이 중요합니다.

민사소송법상 일반적인 지급명령은 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우를 전제로 합니다.

집주인이 연락을 끊고 주민등록상 주소에도 살지 않아 서류 송달이 계속 되지 않는다면 지급명령이 적합하지 않을 수 있습니다.

이 경우 일반 소송에서 주소보정이나 필요한 송달절차를 진행하는 방식이 더 적절할 수 있습니다.

그래서

“지급명령이 소송보다 무조건 빠릅니다.”

라고 말할 수 없습니다.

상대방이 돈을 다투는지,

주소가 명확한지,

송달이 가능한지

부터 봐야 합니다.

지급명령이 확정되면 어떤 의미가 있을까요?

임대인이 지급명령을 받고도 2주 이내에 이의하지 않았다고 해보겠습니다.

민사소송법은 이런 확정된 지급명령에 확정판결과 같은 효력을 인정합니다.

그러면 임차인은 단순히

“집주인이 나한테 돈을 줘야 한다.”

라는 사적 주장만 가지고 있는 상태에서 벗어나 실제 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원을 확보하게 됩니다.

하지만 여기에서도 하나를 구분해야 합니다.

집행권원을 얻는 것

과

실제로 돈을 받는 것

은 다릅니다.

집주인에게 집행할 재산이 없다면 지급명령이 확정되어도 바로 2억7천만 원이 계좌에 들어오는 것은 아닙니다.

그래서 소송 전에 집주인의 재산상태도 같이 봅니다

임차인이 알고 있는 임대인의 재산을 적어보겠습니다.

전세를 놓은 아파트 1채

시세 약 3억5천만 원

은행 근저당 채권최고액 1억2천만 원

임차인 보증금 2억7천만 원

다른 부동산은 확인되지 않음

이 상태라면 아파트 가격만 보고

“집을 경매 넘기면 3억5천만 원이 나오니까 내 돈은 받을 수 있겠네.”

라고 계산하면 안 됩니다.

경매에서는 실제 낙찰가격이 시세와 다를 수 있고,

선순위 근저당,

집행비용,

세금이나 다른 권리,

임차인의 순위

등에 따라 실제 배당액이 달라집니다.

따라서 보증금 반환소송을 준비할 때도 승소 가능성뿐 아니라 회수 가능성을 같이 봐야 합니다.

집주인이 집을 처분하려는 것 같다면 본안소송만 기다릴 문제가 아닐 수도 있습니다

소송을 시작하면 판결까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

그런데 그 사이 집주인이 다른 재산을 처분하거나 예금을 빼돌릴 우려가 현실적으로 확인된다면 임차인은 변호사와 가압류 같은 보전처분을 검토할 수 있습니다.

가압류는 본안에서 돈을 받을 권리가 최종 확정되기 전에 장래의 강제집행이 어려워지는 것을 막기 위해 재산을 잠정적으로 보전하는 절차입니다.

다만

“집주인이 돈을 안 줬으니 일단 아무 계좌나 전부 가압류하자.”

라는 방식으로 접근할 수는 없습니다.

보전할 권리와 필요성을 법원에 소명해야 하고 담보제공이 필요한 경우도 있습니다.

금액이 큰 전세분쟁에서 재산도피 가능성이 보인다면 초기에 법률전문가의 검토를 받는 이유입니다.

전세보증금반환청구소송에서는 무엇을 증명해야 할까요?

이번 사건이라면 임차인은 기본적으로 다음 내용을 정리합니다.

임대차계약이 존재했다는 사실

보증금 2억7천만 원을 지급했다는 사실

계약이 적법하게 종료됐다는 사실

보증금을 아직 반환받지 못했다는 사실

목적물 인도와 관련된 자신의 이행상태

등입니다.

그래서 소송을 생각한다면 처음부터 자료를 모아야 합니다.

임대차계약서

확정일자 있는 계약서를 보관합니다.

보증금 송금내역

2억7천만 원을 실제 지급한 계좌내역을 확보합니다.

전입·점유 자료

전입신고와 실제 입주 관련 자료를 확인합니다.

계약 종료 통보

문자·카카오톡·내용증명 등 종료 의사를 증명합니다.

임대인의 답변

보증금을 주지 못한다거나 반환의무를 인정한 메시지를 보관합니다.

등기사항증명서

현재 소유자와 근저당·압류 등 권리변동을 확인합니다.

임차권등기 자료

신청서만이 아니라 실제 등기 완료 여부를 확인합니다.

집주인이 원상복구비를 이유로 보증금을 안 준다면?

전세보증금 반환분쟁에서 자주 발생하는 또 다른 문제입니다.

집주인이 이렇게 말합니다.

“마루에 흠집이 있으니 1천만 원.”

“벽지를 다시 해야 하니 500만 원.”

“에어컨 철거비도 빼겠습니다.”

그래서 보증금 2억7천만 원 중 2천만 원을 공제하겠다고 합니다.

임차인은 모두 정상적인 생활흔적이라고 주장합니다.

이 경우 보증금 반환금액 자체에 다툼이 생깁니다.

정상적인 사용으로 생긴 손모인지,

임차인의 고의·과실로 발생한 훼손인지,

실제 수리비가 얼마인지

등 사실판단이 필요합니다.

그래서 이런 사건은 집주인이 지급명령에 이의할 가능성도 높습니다.

퇴거 전 사진과 영상,

입주 당시 상태,

수리견적,

중개 당시 자료 등을 보관하는 것이 중요합니다.

보증금 2억7천만 원 중 2억 원만 돌려받았다면?

집주인이

“일단 2억 원 먼저 줄 테니 나머지는 나중에 줄게요.”

라고 할 수 있습니다.

임차인이 2억 원을 받으면 남은 미반환 보증금은 7천만 원입니다.

이때 돈을 일부 받았다는 이유로 나머지 권리를 포기한 것처럼 보이는 합의서를 무심코 작성하지 않도록 주의합니다.

예를 들어

“위 금액을 받고 모든 민형사상 이의를 제기하지 않는다.”

같은 문구가 포함되어 있다면 단순한 일부 변제 영수증과 의미가 달라질 수 있습니다.

일부 금액을 받을 때는

전체 보증금,

오늘 받은 금액,

남은 미지급액,

남은 금액의 지급기한

을 명확하게 기록하는 것이 좋습니다.

집주인이 분할상환을 제안하면 어떻게 해야 할까요?

집주인이 제안합니다.

11월 10일 5천만 원

12월 10일 5천만 원

1월 10일 5천만 원

2월 10일 1억2천만 원

총 2억7천만 원을 나눠서 갚겠다는 것입니다.

임차인이 동의할지 여부는 경제적 상황에 따라 다릅니다.

하지만 동의한다면 구두 약속만 믿지 않는 것이 좋습니다.

총 채무액,

각 지급기일,

지급계좌,

연체할 경우 처리,

일부 지급 후 남는 금액,

기존 임차권등기나 소송을 어떻게 할지

를 서면으로 정리합니다.

금액이 크다면 강제집행을 고려해 집행력 있는 공정증서 등 적절한 방식이 가능한지 법률전문가와 검토할 수도 있습니다.

단순한 각서 한 장이 판결과 같은 강제집행력을 자동으로 가지는 것은 아닙니다.

“임차권등기 해주면 돈 줄게요”가 아니라 “돈 주면 말소” 순서를 조심해야 합니다

임차권등기가 완료되면 등기부에 임차권이 표시됩니다.

집주인이 새 임차인을 구하거나 집을 매도하려 할 때 부담이 될 수 있습니다.

그래서 집주인이 이렇게 요구할 수 있습니다.

“새 세입자가 임차권등기 때문에 안 들어오려고 하니까 먼저 말소해주세요. 그러면 새 보증금 받아서 돌려드릴게요.”

임차인 입장에서는 매우 조심할 부분입니다.

보증금을 받기 전에 임차권등기를 먼저 말소해 기존 보호수단을 없애는 방식은 위험할 수 있습니다.

실제로 돈을 반환받는 것과 임차권등기 말소의 순서를 어떻게 맞출지 확인해야 합니다.

권리를 먼저 없애고 나중에 돈을 받는 구조를 쉽게 받아들이지 않는 것이 좋습니다.

판결에서 이겼는데도 집주인이 돈을 안 주면 어떻게 할까요?

전세보증금반환소송에서 임차인이 승소해 집행할 수 있는 판결을 확보했다고 해보겠습니다.

집주인에게

“2억7천만 원을 지급하라.”

는 판결이 나왔습니다.

그래도 집주인이 자발적으로 지급하지 않을 수 있습니다.

이때부터는 강제집행 단계입니다.

집주인의 재산 종류에 따라 방법이 달라질 수 있습니다.

집주인 명의 예금이 확인되면 채권압류·추심을 검토할 수 있고,

집주인 소유 부동산이 있다면 부동산 강제경매를 검토할 수 있습니다.

민사집행법은 부동산에 대한 강제집행 방법으로 강제경매와 강제관리 제도를 두고 있습니다.

전셋집 자체를 임차인이 경매 신청할 수도 있을까요?

보증금 반환청구에 관한 집행권원을 확보하고 강제집행 요건을 갖추었다면 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매를 검토할 수 있습니다.

전셋집이 임대인 소유라면 그 주택도 대상이 될 수 있습니다.

하지만 경매를 신청할 수 있다는 것과 전액을 회수할 수 있다는 것은 다른 문제입니다.

예를 들어

예상 매각가 3억 원

선순위 은행채권 실제액 9천만 원

집행비용 및 다른 우선권 문제 존재

임차인 미반환보증금 2억7천만 원

이라고 해보겠습니다.

단순 합계만으로도 주택 하나만으로 전액을 회수하기 어려울 가능성이 보입니다.

이런 경우에는 임대인의 다른 재산도 함께 확인해야 합니다.

집주인 재산을 모르는데 어떻게 강제집행할까요?

판결을 받았지만 임대인의 예금이나 다른 부동산을 전혀 모를 수 있습니다.

민사집행법에는 일정한 집행권원을 가진 채권자가 법원에 재산명시를 신청할 수 있는 절차가 있습니다.

채무자에게 자신의 재산상태를 밝히도록 요구하는 제도입니다.

사건에 따라 이후 재산조회 등 다른 집행절차도 검토할 수 있습니다.

따라서

“집주인 재산을 모르니까 판결 받아도 아무 소용없다.”

고 바로 포기할 필요는 없습니다.

다만 집행에는 시간과 비용이 들기 때문에 소송 초기에 회수 가능 재산이 무엇인지 조사해보는 것이 중요합니다.

경매가 이미 시작됐다면 반환소송만 보고 있을 때가 아닙니다

보증금을 받지 못한 상태에서 어느 날 법원에서 경매 관련 서류가 왔다고 해보겠습니다.

이 경우에는 집주인을 상대로 반환소송을 하는 문제와 별도로 경매절차에서 자신의 임차권을 행사하는 문제를 바로 확인해야 합니다.

특히

경매개시결정일,

배당요구 종기,

전입일,

확정일자,

대항력 발생일,

선순위 근저당,

다른 임차인

등을 확인합니다.

우선변제권이 있는 임차인도 실제 경매에서 필요한 배당요구를 놓치지 않아야 하는 경우가 있습니다.

따라서 경매가 시작됐다면 소송 결과가 나올 때까지 기다리지 말고 경매사건 자체도 동시에 확인합니다.

반환보증·소송·경매에서 이중으로 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다

HUG 등 보증기관에서 보증금을 대신 지급받았다면 보증기관이 임대인에 대한 권리를 승계하거나 대위하는 관계가 생길 수 있습니다.

따라서 보증기관에서 돈을 받은 뒤 다시 집주인에게 동일한 금액 전부를 받아 두 번 회수하는 것은 허용되는 구조가 아닙니다.

반대로 이미 임대인에게 일부 금액을 받았거나 경매에서 일부 배당을 받았다면 보증기관의 이행금액에도 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 반환보증에 가입한 임차인은

집주인과 합의할 때,

일부 보증금을 받을 때,

경매에서 배당을 받을 때,

임차권등기를 말소할 때

보증기관에 어떤 영향을 주는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

집주인이 “보증보험에서 받으세요”라고 하면 책임이 없어질까요?

집주인이 이렇게 말하기도 합니다.

“보험 가입했잖아요. HUG에서 받으면 되지 왜 저한테 달라고 합니까?”

전세보증금반환보증이 있다고 해서 임대인의 보증금 반환의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

보증기관은 약정된 조건 아래 임차인에게 보증채무를 이행한 뒤 임대인에 대한 권리를 행사하는 구조입니다.

따라서 집주인이

“보험 있으니까 나는 반환할 의무 없습니다.”

라고 생각하는 것은 맞지 않습니다.

보증보험은 임대인의 반환의무를 대신 없애는 제도가 아니라 임차인의 회수위험을 줄이는 장치로 이해하는 것이 좋습니다.

전세계약 만기 한 달 전부터 준비할 서류

보증금 반환이 불안하다면 만기일까지 기다렸다가 처음 준비하지 않습니다.

저라면 다음 자료부터 한 폴더에 모읍니다.

임대차계약서

확정일자 자료

주민등록초본 또는 전입 관련 자료

보증금 송금내역

최신 등기사항증명서

계약 종료통지 문자·내용증명

집주인의 답변

반환보증서

새 집 계약서와 이사 예정일

현재 주택 상태를 촬영한 사진·영상

이 자료는 임차권등기명령,

보증이행 청구,

지급명령,

반환소송

어느 절차로 가더라도 다시 필요할 가능성이 높습니다.

이번 사건의 시간표를 만들어보겠습니다

2024년 10월 10일

전세계약 체결
확정일자 확보

2024년 11월 1일

잔금 2억7천만 원 지급
입주
전입신고

2026년 8월 15일

임차인 갱신거절 및 만기 종료 의사 통지
임대인 수신 확인

2026년 10월 초

임대인 “새 임차인을 구해야 보증금을 줄 수 있다”고 통보

2026년 10월 31일

임대차 종료
보증금 미반환

2026년 11월 1일 이후

반환요구 기록 정리
임차권등기명령 준비

임차권등기명령 신청 후

등기부에 임차권등기가 실제 완료됐는지 확인

이사 필요 시

임차권등기 완료 후 전출·이사

반환보증 가입자

보증기관 사고요건과 이행청구 시점 확인

보증이 없거나 별도 회수가 필요한 경우

지급명령 또는 반환소송 선택

집행권원 확보 후에도 미지급

예금·부동산 등에 대한 강제집행 검토

이렇게 정리하면 무엇을 먼저 해야 하는지가 보입니다.

지급명령과 반환소송 중 무엇을 선택할까요?

두 절차를 한 문장으로 구분하면 이렇습니다.

지급명령

돈을 줘야 한다는 사실과 금액에 큰 다툼이 없고 상대방에게 정상적인 송달이 가능할 때 먼저 검토하기 좋습니다.

채무자가 2주 내 이의하면 결국 소송으로 넘어갑니다.

전세보증금반환청구소송

계약 종료 여부,

공제할 수리비,

보증금 액수,

상계,

주택 인도,

지연손해금 등 사실관계를 서로 다투는 사건이라면 처음부터 본안소송이 더 적절할 수 있습니다.

그래서 단순히

“지급명령이 더 싸고 빠르니까 무조건 지급명령부터”

라고 결정하지 않습니다.

상대방이 무엇을 다투고 있는지를 보고 선택합니다.

제가 보증금을 못 받은 임차인이라면 이 순서로 확인합니다

첫째, 계약이 실제로 종료됐는지 확정합니다.

만기인지, 묵시적 갱신 후 해지인지부터 봅니다.

둘째, 종료통지와 집주인 답변을 저장합니다.

도달시점을 확인할 자료를 남깁니다.

셋째, 최신 등기부를 확인합니다.

새로운 근저당·압류·가압류·소유권 변동을 봅니다.

넷째, 보증금 반환을 명확하게 요구합니다.

금액과 반환일을 기록으로 남깁니다.

다섯째, 돈을 받지 않은 상태에서 먼저 전출하지 않습니다.

대항력과 우선변제권을 확인합니다.

여섯째, 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청합니다.

신청만 하지 말고 실제 등기 완료까지 확인합니다.

일곱째, 반환보증 가입 여부를 확인합니다.

가입했다면 해당 기관의 현재 이행요건에 맞춰 진행합니다.

여덟째, 지급명령과 소송 중 맞는 절차를 고릅니다.

임대인의 태도와 쟁점을 봅니다.

아홉째, 임대인의 재산을 확인합니다.

승소 이후 실제 회수 가능성을 생각합니다.

열째, 집행권원을 얻고도 지급하지 않으면 강제집행을 검토합니다.

보증금 반환분쟁은 판결에서 끝나는 것이 아니라 실제로 돈을 받는 것이 끝입니다.

이런 경우에는 초기에 법률전문가에게 넘기는 것이 좋습니다

집주인이 연락두절된 경우,

집주인이 사망한 경우,

주택 소유자가 계약 당시와 달라진 경우,

신탁부동산인 경우,

이미 경매·공매가 시작된 경우,

등기부에 압류와 가압류가 여러 건 있는 경우,

선순위 임차인이나 근저당이 많아 전액 회수가 어려워 보이는 경우,

집주인이 수천만 원의 원상복구비를 주장하는 경우,

임차인이 이미 전출해 대항력 유지가 불분명한 경우,

보증기관이 보증이행을 거절한 경우,

집주인이 재산을 급하게 처분하는 정황이 있는 경우에는

단순한 내용증명 양식만 가지고 시간을 보내기보다 계약서와 등기부, 전입자료, 송금내역을 가지고 변호사 등에게 구체적인 대응순서를 검토받는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환분쟁에서 가장 위험한 것은 ‘한 달만 기다려보자’를 반복하는 것입니다

집주인이 처음에는

“이번 주에 줄게요.”

라고 합니다.

다음 주가 되면

“매매계약이 될 것 같습니다.”

라고 합니다.

그다음에는

“대출을 알아보고 있습니다.”

라고 합니다.

세 달이 지나도 보증금은 들어오지 않습니다.

기다리는 것 자체가 잘못은 아닙니다.

하지만 기다리더라도 내 권리상태는 계속 확인해야 합니다.

집주인이 새로운 근저당을 설정했는지,

압류나 가압류가 생겼는지,

주택가격이 하락하고 있는지,

경매가 신청되지는 않았는지,

반환보증의 청구기한이나 조건을 놓치지는 않는지

를 함께 봐야 합니다.

시간이 지나면 집주인의 돈이 생길 수도 있지만, 반대로 임차인의 회수여건이 더 나빠질 수도 있습니다.

그래서 약속을 믿는 것과 권리를 준비하는 것은 동시에 할 수 있습니다.

결국 전세보증금을 못 받았을 때 가장 먼저 만들어야 하는 것은 ‘소장’이 아니라 시간표입니다

전세계약에서 문제가 생기면 많은 사람이 바로 내용증명 양식이나 지급명령 신청서를 검색합니다.

하지만 그 전에 먼저 한 장에 이렇게 적어보세요.

계약일

입주일

전입신고일

확정일자

계약 종료통지일

임대인이 통지를 받은 날

실제 계약 종료일

반환받아야 할 보증금

집주인이 반환하지 않은 날

임차권등기 신청일

임차권등기 완료일

이사 예정일

반환보증 사고요건 충족일

지급명령 또는 소송 제기일

이 날짜를 적고 각 날짜 옆에 증거자료를 붙입니다.

그러면 내가 지금 어느 단계에 있는지 보입니다.

전세보증금 2억7천만 원을 돌려받지 못했다고 해서 모든 임차인이 바로 같은 소송을 하는 것은 아닙니다.

어떤 사람은 아직 계약이 종료되지 않았고,

어떤 사람은 이미 종료됐지만 이사를 하지 않아도 되고,

어떤 사람은 새 집 잔금 때문에 당장 임차권등기가 필요하며,

어떤 사람은 HUG 보증이 있어 이행청구를 준비해야 하고,

어떤 사람은 집주인이 반환의무 자체를 다투어 소송으로 가야 합니다.

전세보증금 반환은 세 단계로 기억하면 됩니다

가장 간단하게 줄이면 다음 세 단계입니다.

첫 번째, 반환받을 권리를 확정합니다.

계약이 종료됐는지와 보증금 액수를 확인합니다.

두 번째, 내 우선순위를 보전합니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기 완료 전에 먼저 전출하지 않습니다.

세 번째, 실제 돈을 회수합니다.

반환보증, 지급명령, 소송, 강제집행 가운데 내 사건에 맞는 방법을 선택합니다.

임차권등기명령을 받았다고 돈을 받은 것도 아니고,

소송에서 이겼다고 실제 통장에 돈이 들어온 것도 아닙니다.

전세보증금 반환분쟁의 최종 목표는 판결문도, 임차권등기도 아닙니다.

보증금 전액을 실제로 회수하는 것입니다.

그래서 집주인이 만기일에

“새 세입자가 들어오면 드릴게요.”

라고 말했다면 그날부터 무조건 소송부터 시작할 필요도 없지만,

아무 준비 없이 새 세입자만 기다려서도 안 됩니다.

계약종료를 확인하고,

내 대항력과 우선변제권을 지키고,

등기부를 다시 확인하고,

필요하면 임차권등기를 완료하고,

보증기관이나 법원의 절차를 선택합니다.

전세보증금을 못 받았을 때 가장 중요한 질문은

“어떤 서류를 먼저 내야 하나?”

가 아닙니다.

“내 계약은 지금 정확히 어느 단계에 있고, 다음 행동을 하기 전에 지켜야 할 권리는 무엇인가?”

입니다.

그 순서를 지키는 것이 전세보증금 반환분쟁에서 가장 중요한 대응입니다.