한겨울 저녁 갑자기 보일러가 멈췄다고 해보겠습니다.

온수도 나오지 않고 난방도 되지 않습니다.

세입자는 집주인에게 여러 번 전화를 했지만 연락이 닿지 않았고, 결국 수리기사를 불러 보일러를 고쳤습니다.

수리비는 18만 원이 나왔습니다.

다음 날 집주인에게 영수증을 보내자 이런 답이 돌아옵니다.

“저한테 먼저 허락받지 않고 고쳤으니 수리비는 세입자가 부담하세요.”

이럴 때 정말 세입자가 전부 부담해야 할까요?

임대차에서 수리비 문제는 단순히 ‘집주인 물건이니까 집주인 부담’ 또는 ‘세입자가 사용하다 고장났으니 세입자 부담’으로 나누기 어렵습니다.

무엇이 고장났는지, 고장 원인이 무엇인지, 수리가 얼마나 긴급했는지, 세입자가 어떤 방식으로 대응했는지를 함께 봐야 합니다.

집주인에게는 집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다

임대인은 집을 세입자에게 넘겨주는 것으로 역할이 끝나는 것이 아닙니다.

임대차계약이 계속되는 동안 세입자가 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

보일러는 주택에서 난방과 온수를 담당하는 기본적인 시설입니다.

특히 한겨울에 보일러가 완전히 멈췄다면 단순한 불편을 넘어 주택을 정상적으로 사용하는 데 상당한 문제가 생길 수 있습니다.

다만 보일러가 고장났다는 사실만으로 모든 수리비가 무조건 집주인 책임이 되는 것도 아닙니다.

고장 원인을 확인해야 합니다.

오래 사용한 보일러가 노후로 고장난 것인지,

부품의 자연적인 수명이 다한 것인지,

세입자의 잘못된 사용이나 임의 개조 때문에 고장난 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

노후로 고장난 경우와 세입자가 망가뜨린 경우는 다릅니다

예를 들어 10년 이상 사용한 보일러의 순환펌프가 자연스럽게 고장났다고 해보겠습니다.

세입자가 특별히 잘못 사용한 사실이 없다면 노후 시설의 유지·수선 문제로 보는 것이 자연스럽습니다.

반대로 세입자가 임의로 보일러를 분해하거나 잘못된 방식으로 조작하다가 고장을 냈다면 상황이 달라집니다.

즉 수리비를 판단할 때는

“누가 사용했느냐”

보다

“왜 고장났느냐”

가 더 중요할 수 있습니다.

입주한 지 한 달밖에 되지 않았는데 오래된 보일러가 고장났다면 세입자가 사용했다는 이유만으로 모든 비용을 부담시키기는 어렵습니다.

집주인에게 꼭 먼저 허락을 받아야 할까요?

가능하다면 수리 전에 집주인에게 먼저 알리는 것이 가장 좋습니다.

세입자가 아무 연락도 하지 않고 마음대로 고가의 부품을 교체한 뒤 비용을 청구하면 집주인 입장에서도 수리가 정말 필요했는지 확인하기 어렵기 때문입니다.

하지만 모든 상황에서 집주인의 사전 허락을 받을 때까지 기다릴 수 있는 것은 아닙니다.

예를 들어 한겨울 밤에 난방이 완전히 중단됐고 집주인은 연락을 받지 않는 상황이라면 며칠 동안 수리를 미루기도 어렵습니다.

천장에서 물이 새거나 배관이 터진 경우도 마찬가지입니다.

주택의 추가 피해를 막기 위해 즉시 조치해야 하는 경우가 있습니다.

따라서

“집주인의 사전 허락이 없었으니 어떤 경우에도 수리비를 청구할 수 없다.”

라고 일률적으로 말하기는 어렵습니다.

급하게 먼저 수리했다면 기록이 중요합니다

이런 상황에서는 무엇보다 기록을 남기는 것이 중요합니다.

보일러가 작동하지 않는다면 오류코드가 표시된 화면이나 작동하지 않는 상태를 사진이나 영상으로 찍어둡니다.

집주인에게 전화했다면 통화기록을 남겨두고 문자도 함께 보내는 것이 좋습니다.

예를 들어

“현재 보일러가 작동하지 않아 난방과 온수 사용이 불가능합니다. 연락이 되지 않아 긴급하게 기사 방문을 요청하겠습니다.”

정도로 상황을 남겨둘 수 있습니다.

수리 후에는 영수증만 받지 말고 가능하다면 어떤 부품이 고장났고 어떤 조치를 했는지를 확인할 수 있는 작업내역도 받아두는 것이 좋습니다.

나중에 집주인이

“멀쩡한 보일러를 세입자가 마음대로 고친 것 아니냐.”

라고 주장하는 상황을 줄일 수 있습니다.

수리비 18만 원을 세입자가 먼저 냈다면?

세입자가 임차한 주택을 보존하기 위해 필요한 비용을 먼저 지출했다면 임대인에게 그 비용의 상환을 요구할 수 있는 경우가 있습니다.

다만 여기에서도 핵심은 ‘필요한 비용’이었는지입니다.

한겨울에 난방이 완전히 되지 않아 고장난 부품을 교체한 비용과,

보일러는 정상인데 세입자가 더 좋은 최신형 보일러로 바꾼 비용은 같은 성격으로 보기 어렵습니다.

첫 번째는 기존 주택을 정상적으로 사용하기 위한 수리에 가깝지만 두 번째는 세입자의 선택에 따른 시설 개선으로 볼 여지가 있습니다.

수리비를 청구할 때도 실제 필요한 수리였다는 점을 설명할 수 있어야 합니다.

집주인이 수리업체를 직접 부르겠다고 한다면?

긴급한 상황이 아니라면 집주인에게 수리할 기회를 주는 편이 좋습니다.

예를 들어 보일러에서 가끔 소음이 발생하지만 난방과 온수는 정상적으로 작동하고 있다고 해보겠습니다.

세입자가 집주인에게 아무런 연락도 하지 않고 바로 고가의 부품을 교체한 뒤 비용을 요구하면 분쟁이 생길 가능성이 있습니다.

집주인이

“제가 거래하는 업체를 부르려고 했는데 왜 마음대로 교체했습니까?”

라고 할 수 있기 때문입니다.

긴급하지 않다면 먼저 고장 사실을 알리고 수리 방법을 협의하는 것이 가장 깔끔합니다.

수리비만큼 월세에서 빼고 보내도 될까요?

월세를 내는 세입자라면 이런 생각을 할 수 있습니다.

“수리비가 20만 원 나왔으니까 다음 달 월세에서 20만 원 빼고 보내면 되겠네요.”

하지만 이런 방식은 조심하는 것이 좋습니다.

수리비를 누가 부담해야 하는지 아직 합의되지 않은 상태에서 임차인이 일방적으로 월세를 적게 보내면 집주인은 오히려 월세가 연체됐다고 주장할 수 있습니다.

수리비 상환 문제와 월세 지급 문제를 세입자가 임의로 한꺼번에 처리하기보다 먼저 집주인과 비용 부담을 정리하고 별도로 정산하는 것이 안전합니다.

특히 수리비 액수가 크거나 책임을 두고 다툼이 있다면 더욱 그렇습니다.

에어컨이나 세탁기 고장도 같은 기준일까요?

집 안의 모든 물건을 똑같이 판단할 수는 없습니다.

먼저 그 물건이 임대차계약에 포함된 시설인지 확인해야 합니다.

계약할 때부터 집에 설치되어 있던 시스템에어컨이나 옵션 가전인지,

세입자가 직접 구입해서 설치한 물건인지에 따라 달라집니다.

계약서나 중개대상물 확인·설명서에 옵션으로 표시되어 있는지도 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 집주인이 제공한 옵션 에어컨이 노후로 고장난 경우와 세입자가 개인적으로 가져온 에어컨이 고장난 경우는 당연히 다르게 봐야 합니다.

소모품은 어떻게 볼까요?

전구나 건전지처럼 일상적인 사용 과정에서 자주 교체하는 작은 소모품까지 모든 비용을 집주인에게 청구하는 것은 일반적인 시설 고장과는 성격이 다를 수 있습니다.

반대로 보일러 본체나 주요 배관, 난방설비처럼 주택의 정상적인 사용과 직접 연결된 시설이라면 이야기가 달라집니다.

그래서 수리비 문제에서는 단순히 금액만 볼 것이 아니라

시설의 성격,

고장 원인,

수리 필요성

을 함께 확인합니다.

계약서 특약에 ‘모든 수리는 세입자 부담’이라고 적혀 있다면?

간혹 임대차계약서에

“임대차기간 중 발생하는 모든 수선비는 임차인이 부담한다.”

라는 식의 특약이 적혀 있는 경우가 있습니다.

이런 문장이 있다고 해서 어떤 상황에서든 집주인의 수선 책임이 모두 사라진다고 단정해서는 안 됩니다.

주택의 사용에 필요한 본질적인 시설까지 모든 책임을 세입자에게 넘길 수 있는지는 실제 특약 내용과 고장의 성격 등을 함께 검토해야 합니다.

반대로 간단한 소모품 교체나 임차인의 과실로 발생한 수리까지 모두 집주인이 부담해야 한다는 뜻도 아닙니다.

따라서 특약 한 문장만 보고 결론을 내리기보다 실제 고장 원인을 확인하는 것이 먼저입니다.

입주할 때 사진을 남겨두면 수리비 분쟁도 줄어듭니다

수리비 분쟁은 퇴거할 때의 원상복구 문제와 비슷한 점이 있습니다.

서로 기억이 다르기 때문입니다.

집주인은

“입주할 때는 멀쩡했습니다.”

라고 하고,

세입자는

“처음부터 상태가 좋지 않았습니다.”

라고 이야기할 수 있습니다.

그래서 입주하는 날 주요 시설을 한번 작동해 보는 것이 좋습니다.

보일러,

에어컨,

수전,

변기,

창문,

붙박이 가전 등을 확인하고 문제가 있다면 사진이나 영상으로 남겨둡니다.

입주 초기 발견한 고장은 바로 집주인에게 알려두는 것도 중요합니다.

실제로 보일러가 고장났다면 이렇게 처리하는 편이 좋습니다

보일러가 갑자기 고장났다면 먼저 현재 상태를 사진이나 영상으로 남깁니다.

그다음 집주인에게 전화하고 문자로 고장 사실을 알립니다.

긴급하지 않다면 집주인과 수리업체와 비용 부담을 먼저 협의합니다.

긴급한 상황인데 집주인과 연락되지 않아 먼저 수리해야 한다면 최소한의 필요한 수리를 진행하고 작업내역과 영수증을 보관합니다.

수리 후에는 집주인에게 결과와 비용을 전달합니다.

이 과정을 남겨두면 나중에 비용을 누가 부담해야 하는지 판단할 때 훨씬 명확해집니다.

보일러 고장에서 가장 먼저 따져야 하는 것은 ‘누가 먼저 돈을 냈느냐’가 아닙니다

세입자가 먼저 카드로 결제했다고 해서 반드시 세입자가 최종적으로 수리비를 부담해야 하는 것은 아닙니다.

반대로 집주인의 집에 있는 시설이라고 모든 수리비가 자동으로 집주인 책임이 되는 것도 아닙니다.

가장 중요한 것은

고장의 원인이 무엇인지,

주택을 사용하는 데 필요한 수리였는지,

얼마나 긴급한 상황이었는지,

집주인에게 고장 사실을 알렸는지,

실제 수리비가 얼마였는지입니다.

특히 수리를 먼저 해야 하는 상황이라면 기억해두세요.

수리비를 지출하는 것보다 먼저 고장 상태와 연락 과정부터 남겨두는 것.

임대차에서 작은 수리비 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.