전세계약을 마친 뒤 이런 질문을 자주 받습니다.

“임대차 신고했는데 확정일자도 따로 받아야 하나요?”

반대로

“확정일자는 받았는데 임대차 신고도 해야 하나요?”

이름이 비슷하게 느껴지지만 확정일자와 주택 임대차계약 신고는 원래 목적이 다른 제도입니다.

다만 현재는 임대차계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 함께 부여될 수 있기 때문에 실제 계약 현장에서는 두 절차가 연결되어 보이는 경우가 많습니다.

확정일자는 보증금의 우선변제와 연결됩니다

주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 법에서 정한 요건에 따라 대항력을 갖출 수 있습니다.

여기에 임대차계약증서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매가 진행되는 경우 후순위 권리자 등에 앞서 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권과 연결됩니다.

그래서 확정일자는 단순히 계약서에 날짜를 찍어두는 절차 정도로 생각하면 안 됩니다.

다만 확정일자를 먼저 받았다고 해서 그것만으로 우선변제권이 모두 완성되는 것도 아닙니다.

주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건도 함께 확인해야 합니다.

임대차계약 신고는 계약 내용을 신고하는 제도입니다

주택 임대차계약 신고제는 일정 지역과 금액에 해당하는 주택 임대차계약 내용을 신고하는 제도입니다.

신고 대상에 해당한다면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하는 것이 원칙입니다.

보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약 등이 대상이 될 수 있으며 지역 요건도 함께 확인해야 합니다.

신규 계약뿐 아니라 보증금이나 월세가 변경된 갱신계약도 신고 대상이 될 수 있습니다.

반대로 금액 변경이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외될 수 있습니다.

계약서를 첨부해 신고했다면?

여기에서 두 제도가 연결됩니다.

임대차계약 신고를 하면서 계약서를 첨부하면 한쪽 당사자가 신고할 수 있고 확정일자도 함께 부여될 수 있습니다.

따라서 이미 정상적으로 임대차 신고를 마쳤다면 주민센터에서 확정일자를 다시 받아야 한다고 생각하기 전에 실제로 확정일자가 부여됐는지부터 확인하면 됩니다.

신고필증이나 처리 결과를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

신고했다고 모든 절차가 끝난 것은 아닙니다

전세계약서를 작성한 날 임대차 신고까지 완료했다고 해보겠습니다.

그렇다고 전세보증금 보호 절차가 모두 끝난 것은 아닙니다.

아직 잔금을 지급하지 않았고 집을 인도받지 않았으며 전입신고도 하지 않았다면 주택 인도와 주민등록 요건은 아직 갖추지 않은 상태입니다.

확정일자가 부여되었다고 해서 실제 입주와 전입신고까지 대신해 주는 것은 아닙니다.

정리하면 이렇게 이해하면 쉽습니다.

임대차계약 신고는 계약 내용을 신고하는 절차입니다.

확정일자는 우선변제권과 관련된 중요한 요건입니다.

주택 인도와 주민등록은 대항력과 관련된 중요한 요건입니다.

전세계약 후에는 각각 따로 확인하세요

전세계약서를 작성했다면 먼저 내 계약이 임대차 신고 대상인지 확인합니다.

신고 대상이라면 기간 안에 처리합니다.

계약서를 첨부해 신고했다면 확정일자 부여 여부도 확인합니다.

실제 잔금일에는 주택을 제대로 인도받았는지 확인하고 정확한 주소로 전입신고를 합니다.

한 가지 절차를 마쳤다고 나머지까지 자동으로 완료됐다고 생각하지 않는 것이 중요합니다.

전세계약이 끝난 뒤에는 세 가지만 다시 확인해 보세요.

계약 신고가 필요한지, 확정일자가 있는지, 실제 입주와 전입신고까지 완료됐는지입니다.

라벨: 확정일자, 임대차계약신고, 전세계약, 전입신고, 전세보증금

2. 등기부 근저당권 ‘채권최고액 1억2천’이면 실제 대출도 1억2천일까?

전셋집 등기부등본을 보다가 을구에 이런 내용이 보입니다.

채권최고액 120,000,000원

세입자는 자연스럽게 이렇게 생각할 수 있습니다.

“집주인이 은행에서 1억2천만 원을 빌렸구나.”

하지만 정확히는 그렇지 않습니다.

등기부에 표시된 채권최고액과 집주인이 현재 실제로 갚아야 하는 대출잔액은 같은 숫자가 아닐 수 있습니다.

이 차이를 모르고 전세계약을 하면 선순위 채권을 판단할 때 착오가 생길 수 있습니다.

채권최고액은 현재 대출잔액이 아닙니다

근저당권은 계속적인 거래관계 등에서 발생할 수 있는 채권을 일정 금액까지 담보하기 위해 설정할 수 있습니다.

등기부에는 현재 실제 대출잔액이 아니라 근저당권이 담보하는 최고한도인 채권최고액이 표시됩니다.

예를 들어 실제로 1억 원을 대출받았더라도 채권최고액은 1억2천만 원이나 그보다 높은 금액으로 설정될 수 있습니다.

반대로 처음 대출을 받은 뒤 상당 부분을 갚았다면 현재 실제 대출잔액은 채권최고액보다 훨씬 적을 수도 있습니다.

따라서 채권최고액 1억2천만 원을 보고

“현재 집주인의 빚이 정확하게 1억2천만 원이다.”

라고 판단해서는 안 됩니다.

그런데 왜 채권최고액을 중요하게 볼까요?

전세계약에서는 집주인이 알려주는 현재 대출잔액만 듣고 판단하기보다 등기부에 실제 설정되어 있는 담보권을 확인하는 것이 중요합니다.

집주인이

“대출은 지금 7천만 원밖에 안 남았어요.”

라고 하더라도 등기부에는 채권최고액 1억2천만 원의 근저당권이 그대로 남아 있을 수 있습니다.

임차인 입장에서는 말로 들은 숫자만 가지고 보증금 안전성을 판단하기보다 현재 등기된 권리관계를 기준으로 보수적으로 살펴보는 편이 좋습니다.

시세 4억 원 주택을 예로 들어보겠습니다

주택 시세가 약 4억 원이라고 해보겠습니다.

선순위 근저당권 채권최고액은 1억2천만 원이고 내가 지급할 전세보증금은 2억5천만 원입니다.

단순히 합산하면 3억7천만 원입니다.

주택가격과 상당히 가까워집니다.

실제 경매에서는 내가 알고 있던 일반 매매시세와 같은 가격으로 매각된다는 보장도 없습니다.

따라서

“실제 대출은 8천만 원밖에 안 남았대요.”

라는 설명 하나만으로 안전하다고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

잔금일에 근저당권을 말소한다면?

계약 현장에서는 이런 조건도 자주 볼 수 있습니다.

“현재 근저당권이 있지만 세입자의 잔금을 받아 은행대출을 갚고 말소하겠습니다.”

이런 계약이 불가능한 것은 아닙니다.

다만 ‘말소 예정’이라는 말만 듣고 잔금을 보내서는 안 됩니다.

현재 실제 상환금액이 얼마인지, 잔금은 어떤 방법으로 상환에 사용되는지, 말소에 필요한 절차가 준비되어 있는지 등을 확인하는 것이 좋습니다.

그리고 잔금 이후 실제 등기사항에서 근저당권이 정리됐는지도 확인해야 합니다.

대출을 갚았다는 것과 등기부에서 근저당권이 말소됐다는 것은 같은 확인사항이 아닙니다.

등기부에서는 숫자 하나만 보지 않습니다

근저당권을 확인할 때는 채권최고액만 보는 것이 아닙니다.

근저당권자가 누구인지, 채무자가 누구인지, 언제 설정됐는지, 그보다 앞선 다른 권리는 없는지 함께 살펴봅니다.

그리고 주택가치와 내가 지급할 전세보증금도 같이 놓고 판단합니다.

등기부 권리분석의 목적은 집주인의 정확한 통장잔액을 알아내는 것이 아닙니다.

내 보증금보다 먼저 존재하는 권리가 무엇이고 어느 정도의 범위로 설정돼 있는지를 확인하는 것입니다.

등기부에서 채권최고액을 발견했다면

“집주인의 실제 대출이 얼마지?”

에서 끝내지 말고

“이 주택에는 현재 어느 정도의 선순위 근저당권이 등기되어 있는가?”

까지 확인해 보세요.

라벨: 근저당권, 채권최고액, 등기부등본, 전세계약, 권리분석

3. 전셋집 보일러가 고장 났는데 세입자가 먼저 수리했다면 누가 돈을 낼까?

겨울 저녁 갑자기 보일러가 고장났다고 해보겠습니다.

집주인에게 전화를 했지만 연락이 되지 않습니다.

집에는 가족이 있고 난방과 온수까지 사용할 수 없어 세입자가 급하게 수리기사를 불렀습니다.

수리비는 18만 원이 나왔습니다.

다음 날 집주인에게 영수증을 보냈더니 이런 이야기를 합니다.

“저한테 허락도 안 받고 고쳤으니 수리비는 못 드립니다.”

이 경우 세입자가 수리비를 전부 부담해야 할까요?

그렇게 단순하게 판단하기는 어렵습니다.

임대인은 주택을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다

임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약이 유지되는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있습니다.

따라서 주택을 정상적으로 사용하는 데 꼭 필요한 시설이 고장났다면 무엇보다 고장의 원인을 확인해야 합니다.

보일러가 노후로 고장났는지,

임차인의 잘못된 사용 때문에 파손됐는지

등에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.

세입자가 사용하다 고장났으니 모두 세입자 책임이라고 할 수도 없고, 집주인의 집에 있는 시설이니 모든 고장을 집주인이 부담한다고 단정할 수도 없습니다.

급해서 세입자가 먼저 수리했다면?

임차인이 주택을 보존하기 위해 필요한 비용을 지출했다면 임대인에게 비용을 청구할 수 있는 경우도 있습니다.

다만 실제로 필요한 수리였는지가 중요합니다.

한겨울에 보일러가 완전히 멈춰 난방과 온수를 사용할 수 없는 상황과, 정상적으로 작동하는 보일러를 임차인이 더 좋은 제품으로 바꾼 경우는 전혀 다릅니다.

전자는 주택을 정상적으로 사용하기 위해 긴급하게 필요한 수리에 가까울 수 있지만 후자는 임차인의 선택에 따른 교체에 가깝습니다.

수리 전에 기록을 남겨두는 것이 좋습니다

가능하다면 수리를 하기 전에 집주인에게 전화와 문자를 남깁니다.

“현재 보일러가 작동하지 않습니다.”

“난방과 온수가 모두 되지 않아 수리기사 방문이 필요합니다.”

처럼 현재 상황을 구체적으로 전달합니다.

보일러 오류 화면이나 고장 상태도 사진과 영상으로 남겨둡니다.

수리 후에는 기사에게 고장 원인과 수리내용을 확인할 수 있는 영수증이나 작업내역서를 받습니다.

나중에

“고장도 아닌데 세입자가 마음대로 바꿨다.”

라는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

수리비만큼 월세를 빼고 보내도 될까요?

이 부분은 특히 조심해야 합니다.

수리비가 20만 원 나왔다고 다음 달 월세에서 세입자가 임의로 20만 원을 제외해 보내는 방식은 또 다른 분쟁을 만들 수 있습니다.

수리비 상환 문제와 월세 지급의무를 임차인이 임의로 한꺼번에 처리할 수 있는지는 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.

가능하다면 집주인과 수리비 부담 및 지급방법을 먼저 협의하고 별도로 정산하는 편이 좋습니다.

긴급하지 않다면 집주인에게 수리 기회를 줍니다

화장실 수전에서 아주 조금씩 물이 새는 정도인데 임차인이 집주인에게 아무 연락도 하지 않고 고가의 제품으로 교체한 뒤 비용 전액을 요구한다면 다툼이 생기기 쉽습니다.

반대로 한겨울 난방이 완전히 중단됐거나 심각한 누수가 발생했고 여러 번 연락했는데도 집주인이 대응하지 않았다면 상황은 달라질 수 있습니다.

결국 수리비 문제에서는

무엇이 고장났는지,

누구의 책임으로 고장났는지,

얼마나 긴급했는지,

집주인에게 알렸는지,

실제로 어떤 수리를 했는지

를 함께 확인해야 합니다.

수리비보다 먼저 증거를 남겨두세요

임대차에서 수리 문제는 작은 금액으로 시작했다가 감정싸움으로 커지는 경우가 있습니다.

집주인은 세입자가 망가뜨렸다고 하고 세입자는 오래돼서 고장난 것이라고 주장합니다.

그래서 입주 당시부터 주요 시설 상태를 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다.

고장이 발생하면 문자와 사진, 수리기사의 작업내역, 영수증까지 함께 보관해 두세요.

실제 분쟁에서는 법 조문 하나를 외워두는 것보다 고장이 발생하고 처리된 과정을 객관적으로 남겨두는 것이 더 중요할 수 있습니다.

라벨: 전셋집수리, 보일러고장, 임대인수선의무, 임차인수리비, 임대차분쟁

4. 전세계약금 받은 집주인이 “계약 안 하겠다”고 하면 무조건 두 배 돌려줘야 할까?

전셋집 계약서를 작성하고 계약금 1천만 원을 집주인에게 지급했습니다.

며칠 뒤 집주인이 연락합니다.

“사정이 생겨서 계약을 취소하고 싶습니다. 계약금 두 배 드리면 되는 거죠?”

부동산 계약에서 흔히 듣는 이야기가 있습니다.

“세입자는 계약금을 포기하면 되고, 집주인은 받은 계약금의 두 배를 주면 계약을 취소할 수 있다.”

완전히 틀린 설명은 아니지만 중요한 조건이 빠져 있습니다.

계약금으로 계약을 해제할 수 있는 시점이 있습니다

별도의 약정이 없다면 계약금을 교부한 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있는 경우가 있습니다.

하지만 이 방법을 언제든 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

중요한 기준 중 하나가 상대방이 계약의 이행에 착수했는지 여부입니다.

이미 계약 이행이 상당히 진행됐다면 단순히

“계약금 두 배를 줄 테니 계약을 없던 일로 합시다.”

라고 처리할 수 있는지는 달라질 수 있습니다.

계약서를 작성했다면 이미 이행에 착수한 걸까요?

계약서에 서명한 사실만으로 모든 경우에 이행의 착수가 있었다고 단정하기는 어렵습니다.

이행의 착수 여부는 실제로 계약 내용이 어느 정도 실행됐는지, 당사자가 어떤 행동을 했는지 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다.

그래서

“중도금 지급 전이면 무조건 계약금 두 배로 취소할 수 있습니다.”

라고 말하는 것도 지나치게 단순합니다.

반대로

“계약서를 작성했으니 이제 절대 계약을 취소할 수 없습니다.”

라고 단정하는 것도 정확하지 않을 수 있습니다.

계약서 특약도 확인해야 합니다

전세계약에서는 계약금 문제 외에도 다양한 조건을 특약으로 정하기도 합니다.

전세대출 승인 여부,

기존 근저당권 말소,

특정 날짜까지 처리해야 하는 조건,

계약해제 사유 등을 별도로 합의할 수 있습니다.

따라서 계약금에 의한 해제를 판단하기 전에 계약서 전체를 다시 확인해야 합니다.

‘배액상환’과 손해배상은 같은 말이 아닙니다

계약 현장에서는 흔히

“집주인이 계약을 깨면 배액배상한다.”

라고 표현합니다.

하지만 계약금을 받은 당사자가 계약금 해제 방식으로 계약을 끝내면서 계약금의 배액을 돌려주는 것과 계약위반에 따른 손해배상 문제는 법적으로 같은 문제라고 단정할 수 없습니다.

계약위반으로 별도의 손해가 발생한 경우에는 다른 판단이 필요할 수도 있습니다.

그래서 계약금을 두 배 돌려줬다는 사실만으로 모든 분쟁이 항상 끝난다고 생각해서는 안 됩니다.

집주인이 마음을 바꿨다면 먼저 확인하세요

집주인이 계약금을 받은 뒤 계약을 취소하고 싶어 한다면 먼저 계약서를 확인합니다.

계약금과 계약해제에 관한 특약을 봅니다.

중도금이나 잔금 등의 지급이 이루어졌는지 확인합니다.

임차인이 계약을 이행하기 위해 어느 정도 절차를 진행했는지도 살펴봅니다.

이미 이행의 착수 여부에 대한 다툼이 예상된다면 집주인이 일방적으로 계약금 두 배를 송금하고

“이제 계약은 끝났습니다.”

라고 처리하는 것은 신중해야 합니다.

부동산 계약에서 ‘계약금 두 배’라는 말은 간단해 보이지만 실제 계약해제는 생각보다 여러 조건을 함께 봐야 합니다.

기억해야 할 것은 하나입니다.

계약금을 두 배 돌려준다고 언제든 계약을 없던 일로 만들 수 있는 것은 아닙니다.

라벨: 전세계약금, 계약금배액상환, 부동산계약해제, 전세계약, 계약금

5. 전세 퇴거할 때 벽지·못자국·에어컨까지 다 원상복구해야 할까?

2년 동안 살던 전셋집에서 이사를 준비하고 있습니다.

벽에는 액자를 걸었던 작은 못자국이 있고, 안방에는 에어컨을 설치하면서 배관 구멍을 냈습니다.

싱크대 문에는 입주할 당시부터 있었던 찍힘도 있습니다.

집주인은 집을 둘러보고 말합니다.

“처음 상태 그대로 해놓고 나가세요.”

여기서 궁금한 점이 생깁니다.

처음 상태라는 것은 정확히 어느 상태를 말하는 걸까요?

원상복구는 무조건 새집을 만들어주는 것은 아닙니다

임차인은 임대차계약이 끝나면 주택을 임대인에게 반환해야 하고 원상회복 문제가 생길 수 있습니다.

하지만 사용하면서 생긴 모든 낡음과 흔적을 임차인이 새것으로 만들어줘야 한다고 단순하게 생각하면 안 됩니다.

특히 임차인이 입주하기 전부터 존재했던 흠집이나 시설까지 현재 임차인이 모두 책임져야 하는 것은 아닐 수 있습니다.

그래서 퇴거할 때 중요한 자료 중 하나가 입주 당시 촬영한 사진입니다.

입주할 때부터 있던 흠집이라면

싱크대 문에 이미 찍힘이 있었고 바닥에도 긁힌 흔적이 있었다고 해보겠습니다.

입주 당일 사진을 찍어뒀다면 2년 뒤 집주인이

“세입자가 이렇게 만든 것 아닙니까?”

라고 이야기할 때 당시 상태를 보여줄 수 있습니다.

반대로 아무 기록이 없다면 서로 기억에 의존하게 됩니다.

집주인은 처음에는 없었다고 하고 세입자는 원래부터 있었다고 할 수 있습니다.

그래서 저는 입주할 때 현관, 거실, 각 방, 주방, 욕실, 옵션시설 등을 한 번씩 사진으로 남겨두는 것을 권합니다.

세입자가 직접 설치한 시설은 따로 봅니다

에어컨을 설치하면서 벽에 배관 구멍을 내거나 임차인이 별도의 시설을 추가했다면 계약 종료 시 제거와 복구 문제가 생길 수 있습니다.

설치 당시 집주인이

“설치해도 되고 퇴거할 때 그대로 두세요.”

라고 동의했다면 그 내용을 문자 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.

반대로 임대인과 아무런 협의 없이 주택 구조나 시설을 변경했다면 원상복구 요구가 나올 가능성이 있습니다.

큰 시설물을 설치할 계획이라면 퇴거하는 날 처음 이야기하지 말고 설치 전에 집주인과 협의하는 것이 좋습니다.

벽지에 문제가 있으면 집 전체를 도배해야 할까요?

벽지 한 부분이 손상됐다고 항상 집 전체 도배비를 임차인이 부담해야 하는 것은 아닙니다.

손상의 원인이 무엇인지,

훼손 범위가 얼마나 되는지,

입주 당시 상태는 어땠는지,

계약서에 별도의 약정이 있었는지

등을 함께 봐야 합니다.

반려동물이 벽지를 심하게 훼손한 것과 오랜 시간 사용하면서 자연스럽게 색이 변한 것은 같은 문제라고 보기 어렵습니다.

일반적인 사용 과정에서 발생한 노후와 임차인의 고의나 과실에 따른 훼손은 구분해서 판단할 필요가 있습니다.

‘현 시설 상태로 임대’라는 특약만으로는 부족할 수 있습니다

계약서에는 흔히

“현 시설 상태에서 임대차한다.”

라는 문구가 들어갑니다.

그런데 계약 당시의 시설 상태를 아무도 기록하지 않았다면 퇴거할 때

“그때 상태가 어땠느냐”

를 놓고 다시 다툴 수 있습니다.

그래서 계약서의 문장과 함께 입주 당시 사진을 남겨두는 것이 좋습니다.

입주 때 사진,

고장이 발생했을 때 주고받은 문자,

수리내역,

퇴거 직전 사진

등을 보관하면 상태 변화를 훨씬 쉽게 확인할 수 있습니다.

퇴거 당일 처음 확인하지 않는 것이 좋습니다

보증금을 반환받는 날 아침 처음으로 집주인이 주택 상태를 확인하면 수리비 문제 때문에 보증금 반환 일정까지 꼬일 수 있습니다.

가능하다면 퇴거 며칠 전에

제거해야 할 시설,

남겨둘 옵션,

수리가 필요한 부분,

관리비 정산 등을 미리 확인하는 편이 좋습니다.

합의한 내용은 문자 등으로 남겨두면 좋습니다.

전세 퇴거에서 원상복구의 핵심은 무조건 집을 새것처럼 만드는 것이 아닙니다.

누가 어떤 부분을 언제 변경하거나 훼손했는지를 확인하는 것이 중요합니다.

이사 들어가는 날 찍은 사진은 퇴거할 때까지 지우지 마세요.

2년 뒤 가장 유용한 자료가 될 수 있습니다.

라벨: 전세원상복구, 임차인원상회복, 전세퇴거, 벽지수리, 임대차분쟁

6. 전세권 설정하면 전입신고·확정일자는 필요 없을까? 두 방법의 차이

전세계약을 알아보다 보면 이런 이야기를 듣기도 합니다.

“보증금이 크니까 전세권을 설정하세요.”

그러면 궁금해집니다.

“전세권을 등기하면 전입신고나 확정일자는 필요 없는 건가요?”

전세권 설정등기와 주택임대차보호법에 따른 전입신고·확정일자는 서로 같은 제도가 아닙니다.

어느 하나가 무조건 더 좋은 방법이라고 생각하기보다 각각 어떤 권리를 보호하는지 구분하는 것이 중요합니다.

일반적인 주택임대차는 등기 없이도 보호받을 수 있습니다

주택임대차에서는 임대차등기가 없더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 법에서 정한 요건에 따라 대항력을 갖출 수 있습니다.

여기에 확정일자를 갖추면 우선변제권과도 연결됩니다.

그래서 일반적인 아파트나 주택 전세계약에서는 입주 후 전입신고와 확정일자를 챙기는 방식을 많이 이용합니다.

반드시 전세권 설정등기를 해야만 전세보증금을 보호할 수 있는 것은 아닙니다.

전세권은 등기부에 직접 표시됩니다

전세권을 설정하면 해당 권리가 부동산 등기부 을구에 표시됩니다.

임차인의 권리가 등기사항에 직접 나타난다는 특징이 있습니다.

다만 전세권을 설정하려면 임대인의 협조가 필요하고 등기절차와 비용도 발생합니다.

반면 주택임대차보호법상의 대항력은 임대차등기가 없어도 법에서 정한 요건을 갖추면 인정될 수 있다는 차이가 있습니다.

전세권을 설정했으면 전입신고를 빼도 될까요?

이 부분은 특히 조심해야 합니다.

전세권이라는 물권에 따른 권리와 주택임대차보호법에 따른 임차권 보호는 법적 구조가 다릅니다.

전세권 설정등기가 있다고 해서 주택임대차보호법상의 대항력이나 우선변제권까지 무조건 필요 없다고 생각해서는 안 됩니다.

특히 전세대출이나 전세보증금 반환보증을 이용하고 있다면 상품에 따라 실제 거주나 전입 유지 조건이 있을 수 있습니다.

따라서

“전세권 설정했으니 전입신고를 빼도 됩니다.”

라고 일반화해서 판단하는 것은 위험합니다.

둘 중 어떤 방식이 더 안전한가요?

한 가지 정답으로 정하기 어렵습니다.

주택의 권리관계,

보증금 규모,

전세대출 여부,

반환보증 가입 여부,

임대인의 협조 여부,

실제 거주 여부

등에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

중요한 것은 전세권이라는 이름만 붙였다고 모든 위험이 없어지는 것이 아니라는 점입니다.

전세권보다 먼저 설정된 근저당권이 있다면 선순위 문제는 여전히 확인해야 합니다.

전세권 설정으로 기존 선순위 권리가 사라지는 것도 아닙니다.

어떤 방법을 선택하든 등기부 확인은 먼저입니다

전세권 설정 여부를 결정하기 전에 현재 등기부부터 확인합니다.

누가 실제 소유자인지,

선순위 근저당권이 얼마나 있는지,

압류나 가압류 등 다른 권리가 있는지,

주택가치와 보증금의 비율은 적절한지

확인해야 합니다.

위험한 권리관계가 있는 집에 전세권 하나를 추가한다고 갑자기 안전한 집이 되는 것은 아닙니다.

제도 이름보다 실제 순서를 보세요

부동산 계약에서는 어려운 법률용어가 들어가면 더 안전한 계약처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만

“전세권 설정했으니 무조건 안전하다.”

“전입신고와 확정일자만 있으면 어떤 집도 괜찮다.”

둘 다 지나친 단정입니다.

어떤 방법을 이용하더라도 먼저 해야 할 일은 같습니다.

선순위 권리를 확인하고,

주택가치를 확인하고,

계약 상대방을 확인하고,

내가 갖출 권리보호 절차를 확인하는 것입니다.

전세대출이나 반환보증을 이용한다면 해당 금융기관과 보증기관의 조건도 별도로 확인해야 합니다.

전세계약에서는 어떤 제도 이름을 선택했느냐보다 내 권리가 언제 생기고, 그보다 먼저 존재하는 권리가 무엇인지 확인하는 것이 더 중요합니다.