법인 소유 주택 전세계약, 법인등기·대표권·위임장·보증금 계좌까지 실제 검증하는 법

전셋집 등기부를 확인했는데 집주인 이름 대신

주식회사 ○○

라는 법인명이 적혀 있다고 해보겠습니다.

중개사는 이렇게 설명합니다.

“대표님이 직접 계약하실 거니까 일반 집주인 계약과 똑같아요.”

또는 법인 직원이 나와

“대표님이 바쁘셔서 제가 계약하러 왔습니다.”

라고 할 수도 있습니다.

이때 임차인은 무엇을 확인해야 할까요?

법인 소유 주택이라고 해서 무조건 위험한 것도 아니고, 개인 집주인과 완전히 똑같이 계약하면 되는 것도 아닙니다.

개인 소유 주택에서는

등기부상 소유자 = 계약하는 임대인

인지 확인하는 것이 핵심이라면,

법인 소유 주택에서는 한 단계가 더 필요합니다.

등기부상 소유 법인이 맞는지 → 그 법인을 누가 대표할 수 있는지 → 지금 계약서에 서명하는 사람이 그 권한을 가지고 있는지 → 보증금을 누구에게 지급해야 하는지

를 연결해서 확인해야 합니다.

이번 글에서는 실제 사례를 하나 만들어 법인등기부터 대표자, 위임장, 법인인감, 보증금 송금계좌, 근저당과 잔금일까지 순서대로 살펴보겠습니다.

먼저 실제 계약 하나를 만들어보겠습니다

전세계약 조건을 다음과 같이 가정하겠습니다.

주택: 서울 소재 아파트

예상 시세: 5억5천만 원

전세보증금: 3억 원

등기부상 소유자: 주식회사 미래주택

법인등록번호: 110111-○○○○○○○

법인 본점: 서울특별시 ○○구

법인등기상 대표이사: 김○○

계약 현장에 나온 사람: 법인 직원 박○○

등기부상 기존 근저당권 채권최고액: 1억2천만 원

집주인 측 설명 실제 대출잔액: 8천만 원

계약금: 3천만 원

잔금: 2억7천만 원

계약일: 2026년 9월 15일

잔금 및 입주일: 2026년 10월 20일

계약금을 보내기 직전 직원 박○○이 말합니다.

“회사 건물이니까 대표님 개인계좌 말고 제가 알려드리는 계좌로 보내시면 됩니다.”

이 상황에서 단순히 명함과 사업자등록증만 보고 3천만 원을 보내도 될까요?

저라면 먼저 네 가지 문서를 연결합니다.

부동산 등기사항증명서

법인 등기사항증명서

대리권 관련 서류

보증금을 받을 계좌

입니다.

가장 먼저 부동산 등기부에서 실제 소유자를 확인합니다

첫 번째는 개인 소유 주택과 같습니다.

등기사항증명서 갑구에서 현재 소유자를 확인합니다.

이번 사례에는

소유자: 주식회사 미래주택

이라고 표시되어 있습니다.

계약서의 임대인도 정확히 같은 법인명이어야 합니다.

법인명은 비슷해도 다른 회사일 수 있습니다.

예를 들어

주식회사 미래주택

미래주택 주식회사

주식회사 미래주택개발

은 서로 다른 법인일 수 있습니다.

따라서 법인명만 얼핏 비교하지 않고 법인등록번호까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

사업자등록증만 보고 소유자를 확인하면 안 됩니다

계약 현장에서 사업자등록증을 보여줄 수 있습니다.

사업자등록증에는

상호,

사업자등록번호,

대표자,

사업장 주소

등이 표시됩니다.

하지만 사업자등록증은 이 아파트의 소유권을 증명하는 서류가 아닙니다.

그 회사가 실제 사업자로 등록되어 있다는 자료이지, 해당 주택의 소유자가 그 회사라는 사실은 부동산 등기부에서 확인해야 합니다.

따라서

“사업자등록증 보여줬으니 법인 소유 맞네요.”

로 끝내지 않습니다.

소유권은 부동산 등기부에서 확인합니다.

법인등기부에서는 ‘회사가 실제 존재하는지’만 보는 것이 아닙니다

부동산 등기부에서 주식회사 미래주택이 소유자라는 것을 확인했다면 다음은 법인의 등기사항증명서를 봅니다.

여기에서 확인할 내용은 대표적으로 다음과 같습니다.

법인명

법인등록번호

본점 소재지

대표이사 또는 대표권 있는 사람

공동대표 여부

회사의 존속상태

해산·청산 관련 등기 여부

입니다.

이번 사례에서는

대표이사 김○○

이라고 정상적으로 등기되어 있다고 가정하겠습니다.

그렇다면 김○○이 회사 대표자 자격으로 직접 계약에 나오는 경우 기본적인 구조는 이해하기 쉽습니다.

하지만 계약 현장에는 김○○이 아니라 직원 박○○이 나왔습니다.

여기서부터 대리권 확인이 필요합니다.

법인 대표자는 회사 소유 부동산의 개인 집주인이 아닙니다

이 부분부터 구분해야 합니다.

등기부상 주택 소유자는

김○○ 대표이사 개인

이 아니라

주식회사 미래주택

입니다.

김○○은 회사 자체를 대표해 법률행위를 하는 사람입니다.

상법은 주식회사가 회사를 대표할 이사를 정하도록 하고 있고, 여러 명의 대표이사가 공동으로 회사를 대표하도록 정할 수도 있습니다.

따라서

“대표이사 이름이 김○○이니까 사실상 김○○ 집이네요.”

라고 이해하면 안 됩니다.

계약서 임대인도 원칙적으로 법인인

주식회사 미래주택

으로 표시하고, 대표권 있는 사람이 회사 대표자 자격으로 계약하는 구조를 확인합니다.

대표이사가 직접 나오면 신분증만 보면 될까요?

김○○ 대표이사가 직접 계약 장소에 왔다고 해보겠습니다.

저라면 최소한

법인등기사항증명서에 표시된 대표자 이름

과

실제 나온 사람의 신분증 이름

을 맞춥니다.

그리고 계약서에는

임대인: 주식회사 미래주택
대표이사: 김○○

처럼 누구 개인의 계약이 아니라 법인의 계약이라는 점이 분명하게 표시되도록 확인합니다.

법인인감이나 사용인감 관련 자료도 계약의 진정성과 회사 내부 권한을 확인하는 자료로 활용할 수 있습니다.

다만 법인인감이 찍혀야만 모든 계약이 유효하고 그렇지 않으면 무조건 무효라고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

핵심은 실제로 회사를 대표할 권한이 있는 사람이 법인을 위해 체결한 계약인지입니다.

공동대표라면 한 명만 서명해도 되는지 반드시 확인합니다

법인등기부를 보다 보면 대표자가 한 명이 아닐 수 있습니다.

예를 들어

대표이사 김○○

대표이사 이○○

두 명이 표시되어 있다고 해보겠습니다.

이때 중요한 것은

“대표이사가 여러 명 있구나.”

가 아니라

각자대표인지 공동대표인지입니다.

회사에서 각 대표이사가 독립적으로 대표할 수 있는 구조와 여러 대표가 공동으로 대표하도록 정한 구조는 다릅니다.

상법에도 여러 대표이사가 공동으로 회사를 대표하도록 정할 수 있는 규정이 있습니다.

따라서 법인등기에서 공동대표 구조가 확인된다면 한 사람의 서명만으로 충분한지부터 다시 확인해야 합니다.

이 부분은 명함만 보고 알 수 없습니다.

법인등기사항증명서를 보는 이유입니다.

직원이 계약하러 왔다면 ‘회사 직원입니다’로는 부족합니다

이번 사례에서 계약하러 나온 사람은 직원 박○○입니다.

박○○이 회사 명함과 사원증을 보여줍니다.

하지만 직원이라는 사실과 3억 원짜리 전세계약을 회사를 대신해 체결할 권한이 있다는 사실은 같은 것이 아닙니다.

민법상 대리인이 권한 범위 안에서 본인을 위한 것임을 표시해 한 의사표시는 본인에게 직접 효력이 생깁니다.

따라서 대리계약에서는

누가 대리권을 부여했는지

어떤 계약을 대리하도록 했는지

어디까지 권한을 줬는지

를 확인해야 합니다.

위임장에는 ‘전세계약 업무 일체’ 한 줄보다 구체적인 권한이 좋습니다

예를 들어 위임장에 이렇게만 적혀 있다고 해보겠습니다.

“부동산 업무 일체를 위임한다.”

계약 상대방 입장에서는 여전히 궁금한 것이 많습니다.

어느 부동산인지,

임대차계약을 체결할 권한이 있는지,

계약금을 받을 권한이 있는지,

보증금 전체를 받을 권한이 있는지,

특약을 변경할 권한이 있는지

분명하지 않을 수 있습니다.

그래서 대리계약이라면 위임장에 가능한 한 해당 목적물과 권한이 구체적으로 드러나는지 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어

해당 아파트 임대차계약 체결,

계약조건 협의,

계약금 수령,

필요한 서류 작성

등 어떤 범위의 권한을 맡겼는지 확인하는 방식입니다.

위임장을 누가 작성했는지도 확인해야 합니다

위임장 맨 아래에

위임인: 주식회사 미래주택
대표이사 김○○

이라고 적혀 있다고 해보겠습니다.

그러면 다시 법인등기부의 대표이사와 비교합니다.

대표자가 다른 사람인데 옛날 대표 명의의 위임장을 들고 왔다면 그대로 계약하지 않습니다.

회사의 대표자는 변경될 수 있습니다.

따라서 대리계약에서는

최신 법인등기 → 현재 대표자 → 위임장 작성자

를 연결해서 봅니다.

복사해둔 오래된 위임장 하나만 믿지 않는 이유입니다.

법인인감증명서는 무엇을 확인하는 데 사용할까요?

회사에서 대표이사의 법인인감이 날인된 위임장과 법인인감증명서를 제시할 수 있습니다.

법인인감증명서는 위임장이나 계약서에 찍힌 법인인감의 확인자료로 활용할 수 있습니다.

대리계약이라면

위임장에 찍힌 인감

법인인감증명서상의 인감

을 비교해보는 방식입니다.

다만 여기에서도 날짜가 너무 오래된 서류를 무조건 신뢰하기보다 최근 발급자료인지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

그리고 인감증명서가 있다고 그것만으로 부동산 소유권과 대리권의 모든 문제가 해결되는 것도 아닙니다.

소유자는 부동산 등기부

대표권은 법인등기

대리범위는 위임장

을 각각 확인합니다.

회사가 해산됐거나 청산 중이라면 대표이사 이름만 찾으면 안 됩니다

법인등기사항증명서를 확인하는 또 다른 이유입니다.

회사가 정상 영업 중인 법인이 아니라 이미 해산되어 청산절차에 들어간 경우가 있을 수 있습니다.

이때는 일반적인 대표이사가 아니라 청산인 등 법에서 정한 사람이 회사를 대표하는 구조가 문제될 수 있습니다.

따라서 법인등기에서

해산,

청산,

청산인,

파산 관련 표시

등 이해하기 어려운 내용이 확인된다면 일반적인 법인 임대차계약이라고 생각하고 계약금을 먼저 보내지 않는 것이 좋습니다.

누가 계약권한을 가지고 있는지 별도로 확인해야 합니다.

보증금 송금계좌는 반드시 확인해야 합니다

이제 계약서와 대리권 확인이 끝났다고 해보겠습니다.

전세보증금은 3억 원입니다.

직원 박○○이 계좌번호를 보냅니다.

그런데 예금주를 확인해보니

박○○

이라고 표시됩니다.

직원 개인계좌입니다.

저라면 여기에서 바로 송금하지 않습니다.

이번 계약의 임대인은 주식회사 미래주택입니다.

그런데 수억 원의 임대차보증금이 전혀 다른 직원 개인계좌로 들어가려 하고 있습니다.

왜 그런 구조인지부터 확인해야 합니다.

가장 이해하기 쉬운 구조는 법인 명의 계좌입니다

예금주가

㈜미래주택

으로 표시되는 회사 명의 계좌라면 계약관계와 자금흐름을 연결하기 쉽습니다.

계약서 임대인도 주식회사 미래주택,

부동산 소유자도 주식회사 미래주택,

보증금 수령자도 주식회사 미래주택입니다.

서로 일치합니다.

반면

대표이사 개인계좌,

직원 계좌,

다른 계열회사 계좌

로 돈을 보내라고 한다면 이유를 확인해야 합니다.

법인계좌가 아니면 무조건 계약이 무효일까요?

그렇게 단정할 수는 없습니다.

법인이 특정인에게 보증금 수령권한까지 적법하게 부여한 구조가 있을 수 있기 때문입니다.

하지만 임차인의 위험관리 관점에서는 질문이 하나 더 생깁니다.

그 사람이 정말 3억 원을 회사 대신 받을 권한이 있는가?

입니다.

따라서 법인 명의가 아닌 계좌로 송금한다면 최소한

위임장에 보증금 수령권한이 포함되는지,

회사가 그 계좌로 지급할 것을 공식적으로 지시했는지,

해당 지급으로 법인에 대한 보증금 지급의무가 제대로 이행되는지

를 명확하게 확인해야 합니다.

말로

“대표님 개인계좌로 보내셔도 회사 돈으로 처리합니다.”

라는 설명만 듣고 수억 원을 보내는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

계약금과 잔금의 계좌가 갑자기 달라져도 확인합니다

계약금 3천만 원은 법인계좌로 보냈습니다.

그런데 잔금일에 회사 직원이 말합니다.

“오늘은 회사계좌가 문제가 있어서 잔금 2억7천만 원은 대표님 개인계좌로 보내주세요.”

이런 변경도 가볍게 넘기지 않습니다.

계약 당시 정한 지급방법과 달라졌다면

왜 변경되는지,

누가 변경을 지시하는지,

실제 법인의 의사인지,

잔금 수령권한이 있는지

를 다시 확인합니다.

가능하면 계약서나 별도의 확인서에 변경내용을 남기고 대표권 있는 사람의 확인을 받는 방법을 생각할 수 있습니다.

보증금 송금 직전에는 계좌번호뿐 아니라 예금주를 다시 확인합니다.

법인계약이라고 해서 등기부 권리분석이 덜 중요해지는 것은 아닙니다

이번 사례의 아파트에는 기존 근저당권이 있습니다.

채권최고액: 1억2천만 원

집주인 측 설명 실제 대출잔액: 8천만 원

전세보증금: 3억 원

현재 예상 시세: 5억5천만 원

법인의 대표권을 완벽하게 확인했다고 해도 이 권리분석이 없어지는 것은 아닙니다.

단순 합계로 보면

채권최고액 1억2천만 원 + 보증금 3억 원 = 4억2천만 원

입니다.

현재 시세 5억5천만 원과 비교하면 1억3천만 원의 차이가 있습니다.

하지만 여기서

“5억5천보다 작으니까 안전합니다.”

라고 결론 내리지는 않습니다.

주택가격이 20% 하락하면 어떻게 될까요?

5억5천만 원의 20%는 1억1천만 원입니다.

주택가격이 20% 하락한다면 약 4억4천만 원입니다.

채권최고액과 전세보증금의 단순 합계 4억2천만 원과 차이가 약 2천만 원으로 줄어듭니다.

물론 실제 경매배당에서 채권최고액 전체가 그대로 배당되는 것은 아닙니다.

실제 채권액,

권리순위,

집행비용,

다른 권리

등을 따로 확인합니다.

이 계산은 집값이 내려갔을 때 계약의 여유가 얼마나 빠르게 사라지는지 보는 스트레스 테스트입니다.

법인 소유라는 이유만으로 이 계산방법이 달라지는 것은 아닙니다.

법인등기부가 깨끗하다고 회사 재무상태까지 알 수 있는 것은 아닙니다

법인등기사항증명서를 확인했더니

정상적인 회사이고,

대표이사도 명확하고,

본점도 정상적으로 표시되어 있습니다.

그렇다고 그 회사가 재정적으로 매우 튼튼하다는 뜻은 아닙니다.

법인등기부는 회사의 기본적인 등기사항을 확인하는 자료이지 회사의 모든 대출·세금체납·채무와 현금사정을 보여주는 재무제표가 아닙니다.

따라서

“법인등기 깨끗함 = 보증금 반환능력 충분”

이라고 연결해서는 안 됩니다.

임차인에게 가장 중요한 것은 결국

임차주택 자체의 가치,

그 주택에 설정된 선순위 권리,

내 보증금의 순위,

반환보증 가능 여부 등

보증금을 실제로 회수할 수 있는 구조입니다.

법인에 다른 빚이 많으면 내 전세보증금에도 영향이 있을까요?

법인은 개인과 마찬가지로 여러 채권관계를 가질 수 있습니다.

회사가 재정적으로 어려워지면 다른 채권자들이 법인 소유 부동산을 대상으로 압류·가압류·경매 등을 진행할 가능성이 있습니다.

이때 임차인은

“나는 그 회사의 다른 사업과 아무 상관 없는데요.”

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 집주인이 바로 그 법인이기 때문에 법인의 재무문제가 법인 소유 주택에도 연결될 수 있습니다.

그래서 계약 전에 현재 등기부를 확인하고,

계약일부터 잔금일까지 권리상태가 바뀌지 않는지 다시 확인하며,

입주와 전입신고·확정일자를 신속하게 처리하는 것입니다.

계약서의 임대인 표시를 개인처럼 작성하지 않습니다

법인 소유 주택인데 계약서 임대인란에

김○○

만 적혀 있다고 해보겠습니다.

부동산 등기부 소유자는 주식회사 미래주택입니다.

이런 계약서는 누구와 계약한 것인지 불명확한 문제를 만들 수 있습니다.

저라면 임대인란에 최소한

법인명,

법인등록번호 또는 필요한 법인 식별정보,

본점 소재지,

대표자

등이 명확하게 표시되는지 확인합니다.

예를 들면

임대인: 주식회사 미래주택
법인등록번호: 110111-○○○○○○○
본점: 서울특별시 ○○구
대표이사: 김○○

처럼 계약의 주체가 법인이라는 것을 분명히 합니다.

직원이 대신 계약한다면 계약서에서도 대리관계를 표시합니다

이번 사례처럼 박○○ 직원이 대표이사에게 위임받아 계약한다면

임대인 자체가 박○○으로 바뀌는 것이 아닙니다.

임대인은 여전히 주식회사 미래주택입니다.

박○○은 그 법인을 대신해 계약하는 대리인입니다.

따라서 계약서에서도

법인 임대인,

대표자,

대리인

관계를 구분해서 표시하는 것이 좋습니다.

그래야 나중에

“직원 개인과 계약한 것인지”

“법인과 계약한 것인지”

혼동을 줄일 수 있습니다.

법인인감과 사용인감을 구분해 확인합니다

법인이 실제 거래에서는 모든 계약서에 법인인감만 사용하는 것은 아닙니다.

업무상 별도의 사용인감을 쓰는 회사도 있습니다.

사용인감이 등장하면

“법인인감이 아니니까 무조건 가짜 계약이다.”

라고 바로 판단할 문제는 아닙니다.

대신

어떤 인감을 회사가 사용하도록 한 것인지,

사용인감계 등 회사가 해당 인감의 사용을 확인할 자료가 있는지,

계약을 체결한 사람이 적법한 권한을 가지고 있는지

를 봅니다.

임차인이 봐야 할 핵심은 도장 모양 자체가 아니라 그 도장을 찍은 계약이 실제 법인의 의사로 체결된 것인지입니다.

계약 후 대표이사가 바뀌면 계약도 없어질까요?

계약일 당시 대표이사는 김○○이었습니다.

그런데 잔금 전에 회사 대표자가 이○○으로 변경됐다고 해보겠습니다.

적법한 권한을 가진 대표자가 법인을 대표해 이미 체결한 계약이라면 대표자 개인이 바뀐다는 이유만으로 법인 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

계약의 당사자는 김○○ 개인이 아니라 주식회사 미래주택이기 때문입니다.

하지만 잔금일에 처리해야 할

계좌 변경,

근저당 말소,

확인서 작성,

계약내용 변경

등 새로운 의사결정이 있다면 현재 대표권자가 누구인지 다시 확인할 필요가 있습니다.

그래서 법인계약에서는 계약일 서류만 보관하지 않고 잔금 직전 법인등기도 다시 확인할 가치가 있습니다.

법인 주소가 계약서와 법인등기부에서 다르면 확인합니다

사업자등록증에는 강남구,

법인등기에는 서초구,

계약서에는 송파구라고 적혀 있다고 해보겠습니다.

무조건 사기라고 볼 수는 없습니다.

본점 이전 후 일부 서류를 아직 갱신하지 않았거나 사업장과 본점이 다른 경우도 있을 수 있습니다.

하지만 수억 원 계약이라면

“회사니까 주소가 여러 개일 수 있죠.”

하고 넘기지 않습니다.

어느 주소가 법인의 현재 본점인지,

계약서의 법인 식별정보가 정확한지

최신 법인등기를 기준으로 맞춰봅니다.

전입신고·확정일자는 법인 소유 주택에서도 중요합니다

임대인이 법인이라고 해서 임차인의 기본적인 보증금 보호절차가 없어지는 것은 아닙니다.

주거용 주택을 임차한 자연인 임차인이라면 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권 요건을 검토합니다.

즉 실제 주택을 인도받고,

전입신고를 하고,

확정일자를 갖추는 기본 구조는 여전히 중요합니다.

법인 소유 주택이라고

“회사는 부도가 안 나니까 전입신고는 천천히 하셔도 됩니다.”

같은 설명을 믿고 미루지 않습니다.

오히려 회사가 채무문제를 겪으면 법인 소유 재산에도 권리변동이 생길 수 있기 때문에 자신의 임차권 순위를 정확하게 확보해야 합니다.

계약일부터 잔금일까지 법인과 부동산 두 가지를 다시 봅니다

계약일에는 모두 정상이었습니다.

그런데 잔금일까지 한 달이 남았습니다.

이 기간 동안 변할 수 있는 것은 부동산 등기만이 아닙니다.

법인의 대표자가 변경될 수도 있고,

회사가 해산절차에 들어갈 수도 있으며,

부동산에 새로운 근저당·가압류·압류가 설정될 수도 있습니다.

따라서 잔금 직전에는 최소한 두 가지를 구분해 확인하는 것이 좋습니다.

부동산 등기사항증명서

주택 자체의 권리변동 확인

법인 등기사항증명서

현재 대표권자와 법인상태 확인

입니다.

잔금일 계좌도 계약 당시 자료를 그대로 믿지 않습니다

계약금 송금 후 한 달이 지났습니다.

계약할 때 저장해둔 계좌번호가 있다고 해도 잔금 2억7천만 원을 보내기 직전에 다시 확인합니다.

특히 문자로

“계좌가 바뀌었습니다.”

라는 메시지가 왔다면 더 조심합니다.

회사 대표 또는 적법한 대리인에게 직접 확인하고,

계약서상 임대인과 수령인이 어떻게 연결되는지 확인합니다.

최근에는 각종 계좌변경 사기 가능성도 있기 때문에 중개사나 직원 한 사람의 메시지만 보고 수억 원의 송금계좌를 변경하지 않는 것이 좋습니다.

법인 임대인의 세금문제도 완전히 무시할 수 없습니다

전세계약에서 임대인의 세금체납은 중요한 확인대상 중 하나입니다.

법인이 소유한 주택이라고 해서 세금과 다른 채무의 위험이 사라지는 것이 아닙니다.

임차인에게 법이 허용하는 범위에서 임대인의 납세 관련 정보를 확인할 수 있는 제도 등을 활용하고, 계약하려는 주택의 압류나 공매 가능성과 연결해 판단할 필요가 있습니다.

특히 등기부에 이미 세금 관련 압류가 있거나 여러 채권자의 가압류가 반복되어 있다면 단순한 일반 전세계약보다 보수적으로 판단합니다.

반환보증은 ‘법인이니까 당연히 된다’고 생각하지 않습니다

법인 소유 주택을 계약하면서

“법인이 집주인이면 오히려 보증보험이 더 잘 나오겠죠?”

라고 생각할 수 있습니다.

전세보증금 반환보증은 가입기관과 상품별로

주택가격,

선순위채권,

임대인,

주택종류,

보증금,

계약내용

등 여러 심사기준을 적용합니다.

따라서 법인 임대인이라는 한 가지 사실만 가지고 가입 가능 여부를 확정하지 않습니다.

계약 전에 실제 이용하려는 보증기관에 해당 법인·해당 주택·해당 보증금 조건으로 가입 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.

전세대출도 마찬가지입니다.

“법인이라 안 된다.”

“법인이면 다 된다.”

처럼 한 줄로 판단하지 않습니다.

이번 사례라면 계약금 3천만 원을 보내기 전에 무엇을 확인할까요?

다시 조건을 보겠습니다.

부동산 소유자: 주식회사 미래주택

대표이사: 김○○

계약 현장: 직원 박○○

전세보증금: 3억 원

기존 근저당 채권최고액: 1억2천만 원

저라면 계약금 송금 전에 다음을 확인합니다.

첫 번째

최신 부동산 등기부에서 주식회사 미래주택이 실제 소유자인지 확인합니다.

두 번째

법인등기에서 정확한 법인명·등록번호·본점·현재 대표이사를 확인합니다.

세 번째

공동대표인지 각자대표인지 확인합니다.

네 번째

직원 박○○에게 실제 계약체결 권한이 있는지 위임장을 확인합니다.

다섯 번째

위임장을 만든 사람이 현재 대표권자인지 맞춥니다.

여섯 번째

법인인감증명서나 사용인감 관련 자료 등으로 회사의 의사를 확인합니다.

일곱 번째

위임장에 계약금·보증금 수령 권한까지 필요한 범위가 포함되는지 봅니다.

여덟 번째

계약금 송금계좌의 예금주를 확인합니다.

아홉 번째

근저당권과 다른 갑구·을구 권리를 전체 확인합니다.

열 번째

전세대출·반환보증을 이용할 예정이라면 계약 전 가입 가능성을 확인합니다.

여기까지 확인한 뒤 계약금을 지급합니다.

잔금 2억7천만 원을 보내기 전에는 다시 확인합니다

계약 때 서류를 완벽하게 확인했어도 잔금일에는 다시 봅니다.

최신 부동산 등기부

최신 법인등기

현재 대표자

대리인이 나온다면 대리권

기존 근저당의 처리상태

잔금계좌 예금주

새로운 압류·가압류 여부

주택 실제 인도 가능 여부

를 확인합니다.

그리고 약정된 상태가 확인된 뒤 잔금을 처리합니다.

입주 후에는 전입신고와 확정일자를 미루지 않습니다.

이런 법인 주택이라면 저는 계약을 일단 멈춥니다

등기부 소유 법인과 계약서 법인이 다른 경우

왜 다른 회사와 계약하는지 확인 전에는 계약금을 보내지 않습니다.

법인등기상 대표자와 계약서 대표자가 다른 경우

최신 등기를 다시 확인합니다.

직원이 위임장 없이 계약하는 경우

사원증이나 명함만으로 수억 원 계약의 대리권을 인정하지 않습니다.

위임장은 있는데 대표자가 이미 변경된 경우

현재 대표권자가 다시 확인해주는지 봅니다.

공동대표인데 한 명만 임의로 계약하는 경우

대표방식을 확인합니다.

보증금을 직원 개인계좌로 보내라고 하는 경우

수령권한과 회사의 공식 지시를 확인하기 전에는 송금하지 않습니다.

법인등기에 해산·청산 등 특이사항이 있는 경우

현재 계약권한자를 확인합니다.

등기부에 여러 압류·가압류가 있는 경우

법인의 재무상황과 회수위험을 더 보수적으로 봅니다.

전세대출이나 반환보증이 반드시 필요한데 사전확인이 되지 않은 경우

계약금 반환조건 등을 검토하지 않은 채 먼저 돈을 보내지 않습니다.

법인 소유 전세계약에서 가장 많이 하는 실수

첫 번째는 사업자등록증만 확인하는 것입니다.

사업자등록증은 부동산 소유권과 대표권의 모든 것을 증명하지 않습니다.

두 번째는 대표이사 이름만 듣고 계약하는 것입니다.

최신 법인등기에서 현재 대표권을 확인해야 합니다.

세 번째는 직원이 회사 명함을 보여줬다는 이유로 대리권까지 있다고 생각하는 것입니다.

직원 신분과 계약대리권은 별개입니다.

네 번째는 보증금을 아무 계좌에나 보내는 것입니다.

계약상 임대인과 자금 수령자가 어떻게 연결되는지를 확인해야 합니다.

다섯 번째는 법인서류만 보고 주택 권리분석을 잊는 것입니다.

결국 보증금 회수에서 중요한 것은 주택가격과 선순위 권리입니다.

법인계약은 서류가 많아서 어려운 것이 아닙니다

법인 소유 주택을 처음 계약하면

법인등기,

법인인감,

위임장,

사업자등록증,

등기부등본

등 여러 서류가 등장합니다.

하지만 각각의 역할을 나누면 복잡하지 않습니다.

부동산 등기부

누가 집을 소유하는가?

법인 등기부

누가 그 회사를 대표하는가?

위임장

지금 나온 사람이 무엇을 대신할 수 있는가?

인감 관련 자료

그 위임이나 계약이 실제 회사의 의사인지 확인하는 보조자료

송금계좌

보증금이 실제 계약 당사자에게 지급되는 구조인가?

이렇게 질문하면 됩니다.

결국 법인 전세계약의 핵심은 ‘회사 이름’이 아니라 권한의 연결입니다

법인 소유라는 이유만으로 계약을 피할 필요는 없습니다.

반대로

“유명한 회사니까 괜찮습니다.”

라는 이유만으로 확인을 생략해서도 안 됩니다.

전세계약에서는 결국 수억 원의 보증금을 지급합니다.

따라서

집은 이 회사 것이 맞는가

이 사람이 회사를 대표할 수 있는가

대리인이면 실제 권한이 있는가

내 돈을 받을 권한이 있는 사람에게 보내는가

이 집의 선순위 권리는 얼마인가

잔금일까지 권리상태와 대표권이 그대로인가

를 하나씩 연결해야 합니다.

법인 소유 주택 전세계약에서 가장 중요한 질문은

“법인이라 안전한가요?”

가 아닙니다.

“지금 계약하는 사람과 내가 송금하는 돈이 등기부상 소유자인 그 법인까지 법적으로 정확하게 연결되어 있는가?”

입니다.

그 연결을 확인한 뒤에야 일반적인 전세계약과 마찬가지로 주택가격, 근저당, 전입신고, 확정일자와 보증금 반환 가능성을 판단할 수 있습니다.