전세계약을 하고 나면 가장 긴장되는 날은 계약서를 쓴 날보다 잔금을 보내는 날입니다.

계약금과 달리 이날은 전세보증금 대부분이 실제로 집주인에게 넘어갑니다.

그런데 잔금일에는 이삿짐도 챙겨야 하고, 은행 대출 시간도 맞춰야 하고, 중개사와 집주인 연락도 받아야 합니다.

정신없이 움직이다 보면 정작 중요한 확인을 놓치기 쉽습니다.

그래서 이번 글은 설명보다 실제 잔금일에 휴대폰으로 열어놓고 하나씩 체크할 수 있는 목록으로 정리했습니다.

전세계약을 앞두고 있다면 저장해두었다가 잔금일에 순서대로 확인해 보세요.

잔금 보내기 30분 전

등기부부터 다시 확인합니다

• 오늘 날짜의 최신 등기사항증명서를 확인했다.
• 계약 당시 소유자와 현재 소유자가 같은지 확인했다.
• 갑구에 새로운 압류·가압류·가처분 등 이상한 등기가 없는지 확인했다.
• 을구에 계약 당시 없던 근저당권이 새로 생기지 않았는지 확인했다.
• 말소하기로 약속한 근저당권이나 다른 권리가 있다면 처리 상황을 확인했다.
• 내가 계약한 주소와 등기부의 동·호수가 일치하는지 다시 확인했다.

계약할 때 등기부를 확인했다고 이 과정을 빼면 안 됩니다.

계약일부터 잔금일까지 한두 달이 지났다면 그 사이 권리관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

계약 당시 등기부는 계약한 날의 상태이고, 오늘 돈을 보내기 위해 필요한 것은 오늘의 등기부입니다.

특히 잔금으로 기존 대출을 갚고 근저당권을 말소하기로 한 계약이라면 단순히

“오늘 지워드릴 겁니다.”

라는 설명만 듣지 말고 실제 상환과 말소가 어떻게 진행되는지 확인하는 것이 좋습니다.

집주인도 다시 한 번 확인합니다

• 등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 같은지 확인했다.
• 잔금 받는 사람이 계약한 임대인이 맞는지 확인했다.
• 대리인이 나온 경우 대리권과 위임관계를 다시 확인했다.
• 공동명의 주택이라면 공동소유자와 계약권한 관계를 확인했다.
• 법인 소유 주택이라면 대표자 또는 대리인의 권한을 확인했다.

이미 계약하면서 확인했는데 왜 또 보느냐고 할 수도 있습니다.

하지만 보증금이 2억 원, 3억 원이라면 한 번 더 확인해서 손해 볼 것은 없습니다.

특히 잔금일에 처음 보는 가족이나 직원이 나타나

“오늘은 제가 대신 처리합니다.”

라고 한다면 바로 돈부터 보내지 않습니다.

누구에게 돈을 지급하는지가 잔금일의 핵심 확인사항입니다.

송금 버튼 누르기 직전

이제 실제 돈을 보낼 차례입니다.

여기에서는 계좌번호를 한 번 더 봅니다.

• 예금주를 확인했다.
• 계약서상 임대인과 예금주의 관계를 확인했다.
• 계약할 때 안내받은 계좌와 같은지 확인했다.
• 계좌가 변경됐다면 변경 이유와 임대인의 의사를 직접 확인했다.
• 내가 오늘 보내야 할 정확한 잔금 액수를 다시 계산했다.
• 이미 지급한 계약금과 중도금이 있다면 이를 제외한 금액인지 확인했다.

예를 들어 전체 보증금이 2억 원이고 계약금으로 2천만 원을 지급했다면 잔금은 1억8천만 원입니다.

당연해 보이지만 잔금일에는 전세대출금과 자기자금이 각각 송금되는 경우도 있어 실제 송금액이 여러 번 나뉘기도 합니다.

따라서 송금 전에

총 보증금 – 이미 지급한 금액 = 오늘 지급할 금액

을 다시 한번 계산합니다.

집주인이 갑자기 다른 계좌를 알려준다면

• 문자만 보고 새로운 계좌로 송금하지 않는다.
• 임대인 본인에게 계좌 변경 사실을 다시 확인한다.
• 예금주가 제3자라면 왜 그 계좌로 보내는지 확인한다.
• 제3자 계좌 지급에 대한 임대인의 의사를 기록으로 남긴다.

계약할 때는 집주인 계좌였는데 잔금일에 갑자기

“아들 계좌로 보내주세요.”

“회사 직원 계좌로 보내주세요.”

라고 하는 경우가 있습니다.

제3자 계좌라고 무조건 잘못된 지급이라고 단정할 수는 없지만 큰돈을 보내는 만큼 지급 근거를 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

중개사에게 계좌번호를 전달받았다는 이유만으로 바로 송금하지 않는 것도 중요합니다.

기존 근저당권을 잔금으로 갚는 계약이라면

여기서는 체크할 것이 조금 더 많습니다.

• 계약 당시 말소하기로 한 근저당권이 무엇인지 알고 있다.
• 실제 상환해야 할 금액을 확인했다.
• 잔금으로 대출금을 갚는 절차를 확인했다.
• 상환금이 어디로 지급되는지 확인했다.
• 근저당권 말소에 필요한 절차가 준비됐는지 확인했다.
• 말소 여부를 언제 다시 확인할지 정했다.

특히

“일단 보증금을 전부 집주인에게 보내면 나중에 은행 대출을 갚겠습니다.”

라는 방식이라면 한 번 더 생각해볼 필요가 있습니다.

잔금일에는 돈이 움직이는 순서와 등기가 정리되는 순서를 함께 맞춰야 합니다.

근저당권이 없어질 예정이라는 것과 실제로 없어졌다는 것은 다른 상태입니다.

잔금을 보낸 직후

송금했다고 끝난 것이 아닙니다.

• 송금 완료 화면 또는 이체확인증을 보관했다.
• 집주인이 잔금 수령을 확인했다.
• 주택의 열쇠 또는 도어록을 인계받았다.
• 실제로 집을 사용할 수 있는 상태인지 확인했다.
• 계약 당시 약속한 옵션과 시설물이 그대로 있는지 확인했다.
• 입주 전 수리하기로 한 부분이 처리됐는지 확인했다.

전세계약에서 중요한 것은 돈만 지급하는 것이 아닙니다.

주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 중요합니다.

따라서 잔금을 지급하고도 집을 실제로 넘겨받지 못한 상황이라면 그냥 넘어가지 않습니다.

열쇠를 받거나 도어록 비밀번호를 전달받았는지, 실제 입주할 수 있는 상태인지 확인합니다.

빈집 상태에서 사진을 찍어둡니다

이삿짐을 넣기 전에 잠깐 시간을 내는 것도 좋습니다.

• 거실 상태를 촬영했다.
• 각 방의 벽과 바닥을 촬영했다.
• 주방과 싱크대 상태를 촬영했다.
• 욕실 상태를 촬영했다.
• 창문과 방충망을 확인했다.
• 에어컨·붙박이장 등 옵션 상태를 촬영했다.
• 기존 파손이나 흠집을 사진으로 남겼다.

이 사진은 오늘 당장 필요하지 않을 수 있습니다.

하지만 2년 뒤 퇴거할 때 생각보다 중요한 자료가 됩니다.

벽지 흠집이나 바닥 손상이

입주하기 전부터 있었던 것인지,

임차인이 사용하면서 생긴 것인지

기억만으로 판단하기 어려울 수 있기 때문입니다.

빈집일 때 찍은 사진 몇 장이 퇴거할 때 가장 정확한 기록이 될 수 있습니다.

이제 전입신고를 확인합니다

잔금과 주택 인도가 끝났다면 전입 관련 절차를 챙깁니다.

• 실제 주택을 인도받았다.
• 정확한 주소로 전입신고를 했다.
• 아파트·다세대주택 등이라면 동·호수를 다시 확인했다.
• 가족이 함께 거주한다면 세대 전입 상태도 확인했다.
• 처리된 전입신고 내용에 주소 오류가 없는지 확인했다.

여기에서 중요한 법률상 시점이 있습니다.

현재 주택임대차보호법에서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하도록 규정하고 있습니다.

따라서

“오전 9시에 전입신고했으니 오전 10시부터 바로 대항력이 생긴다.”

라고 생각하면 안 됩니다.

이 때문에 잔금을 보내기 전의 권리관계 확인이 특히 중요합니다.

확정일자도 확인합니다

• 기존 계약서에 확정일자를 이미 받았는지 확인했다.
• 아직 받지 않았다면 확정일자를 받을 절차를 확인했다.
• 임대차계약 신고를 했다면 확정일자 부여 여부도 확인했다.
• 계약서 원본 또는 전자계약 자료를 잘 보관한다.

확정일자만 받아두면 모든 것이 끝나는 것도 아닙니다.

주택임대차보호법상 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖추는 것이 중요합니다.

따라서 계약서를 작성하자마자 확정일자를 받았다고 해도 주택을 인도받고 주민등록을 갖추는 절차를 빼면 안 됩니다.

반대로 전입신고만 하고 확정일자를 전혀 챙기지 않는 것도 피하는 것이 좋습니다.

임대차계약 신고 대상인지도 확인합니다

• 내 계약이 주택 임대차계약 신고 대상인지 확인했다.
• 신고 대상이라면 계약 체결일부터 30일 이내 신고했는지 확인했다.
• 계약서를 첨부해 신고했다면 신고필증과 확정일자 부여 여부를 확인했다.

주택 임대차계약 신고 대상이라면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하는 것이 원칙입니다.

계약서를 첨부해 신고하는 경우에는 한쪽 당사자의 신고가 가능하고 확정일자도 자동으로 부여될 수 있습니다.

따라서 이미 임대차 신고를 정상적으로 마쳤다면

“확정일자를 또 받아야 하나?”

라고 막연하게 생각하기보다 실제 신고필증과 확정일자 부여 여부를 확인하면 됩니다.

전세대출을 받았다면 서류도 따로 모아둡니다

• 전세대출 실행금액을 확인했다.
• 은행에서 임대인에게 직접 지급한 금액을 확인했다.
• 내가 별도로 지급한 자기자금을 확인했다.
• 전체 금액의 합계가 실제 잔금과 일치하는지 확인했다.
• 대출 실행 관련 서류를 보관했다.

잔금이

은행 대출 1억5천만 원
내 돈 5천만 원

처럼 나뉘어 지급됐다면 각각의 이체기록을 함께 보관합니다.

몇 년 뒤에는

“그때 은행에서 얼마가 직접 들어갔지?”

라는 것조차 정확하게 기억나지 않을 수 있습니다.

계약 당시에는 당연히 알고 있는 내용도 시간이 지나면 자료가 훨씬 정확합니다.

전세보증금 반환보증에 가입할 예정이라면

• 내가 이용할 보증기관과 상품을 확인했다.
• 가입 가능한 주택인지 확인했다.
• 가입 신청기한을 확인했다.
• 필요한 서류를 확인했다.
• 잔금 이후 가입을 미루지 않도록 일정에 적어뒀다.

전세보증금 반환보증은

“전세니까 나중에 아무 때나 들면 되겠지.”

라고 생각하지 않는 것이 좋습니다.

보증기관과 상품에 따라 가입요건과 신청 가능한 기간 등이 다를 수 있기 때문입니다.

반환보증 가입을 전제로 계약한 임차인이라면 계약 전부터 가능 여부를 확인하고, 잔금 이후에도 실제 가입이 완료됐는지까지 확인하는 편이 좋습니다.

이사 끝났다고 계약서를 아무 데나 넣어두지 않습니다

잔금일 마지막 체크입니다.

• 임대차계약서를 보관했다.
• 계약금 송금내역을 보관했다.
• 잔금 송금내역을 보관했다.
• 잔금일 확인한 등기사항증명서를 보관했다.
• 중개대상물 확인·설명서를 보관했다.
• 공제증서 등 중개 관련 서류를 보관했다.
• 특약과 관련해 주고받은 중요한 문자도 보관했다.
• 입주 직전 찍은 주택 사진도 따로 저장했다.

저는 계약이 끝나면 이 자료들을 한 폴더에 모아두는 것을 권합니다.

폴더 이름을

‘○○아파트 전세계약’

정도로 만들어 놓고 계약서와 이체내역, 사진을 함께 저장해두면 나중에 찾기가 쉽습니다.

잔금일 체크리스트, 이것만은 마지막으로 다시 봅니다

정신없다면 아래 여섯 가지만이라도 마지막으로 확인하세요.

• 최신 등기부를 확인했는가
• 계약한 임대인이 현재 소유자가 맞는가
• 잔금 지급계좌를 정확하게 확인했는가
• 약속한 근저당권 등 권리가 정리됐는가
• 집을 실제로 인도받고 정확한 주소로 전입신고했는가
• 확정일자와 임대차 신고 등 필요한 절차를 확인했는가

전세계약 잔금일은 돈만 보내는 날이 아닙니다.

등기 확인 → 사람 확인 → 계좌 확인 → 잔금 지급 → 주택 인도 → 전입신고와 권리보호 절차

가 한꺼번에 이어지는 날입니다.

잔금일에는 대부분 빨리 이사를 시작하고 싶은 마음이 큽니다.

하지만 전세보증금이 수억 원이라면 이삿짐차를 10분 빨리 들이는 것보다 송금 버튼을 누르기 전에 등기부 한 번 더 보는 것이 훨씬 중요할 수 있습니다.

이 글을 잔금일 아침에 다시 열어놓고 하나씩 체크해 보세요.

전세계약에서 가장 위험한 말은 “계약할 때 확인했으니까 괜찮겠지”일 수 있습니다.

잔금일에는 잔금일의 상태를 다시 확인하는 것이 기본입니다.