전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 무엇부터 해야 할지 막막해질 수 있습니다.

인터넷을 검색하면 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송 같은 여러 절차가 한꺼번에 나오기 때문에 어떤 것을 먼저 해야 하는지 오히려 헷갈리기도 합니다.

하지만 모든 임차인이 처음부터 소송을 해야 하는 것은 아닙니다.

현재 내가 계속 집에 거주하고 있는지, 이미 이사를 해야 하는 상황인지, 전세보증금반환보증에 가입했는지, 집주인이 반환 의무 자체를 인정하는지에 따라 다음 단계가 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 계약 전 준비나 일반적인 퇴실 절차는 제외하고 임대차가 끝났는데 실제로 전세보증금을 반환받지 못한 시점부터 무엇을 확인하고 어떤 순서로 대응하면 되는지에 집중해 정리해보겠습니다.

가장 먼저 ‘계약이 실제로 종료됐는지’부터 확인합니다

보증금을 받지 못했다고 바로 임차권등기명령이나 소송으로 넘어가기 전에 임대차계약이 법적으로 종료된 상태인지 확인해야 합니다.

계약서에 적힌 만료일뿐 아니라 계약 종료 의사를 언제 임대인에게 전달했는지, 묵시적 갱신 상태는 아닌지 등을 함께 확인합니다.

계약이 정상적으로 종료됐다면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 주택을 반환하는 관계가 됩니다.

따라서 먼저 다음 내용을 한 장에 적어두는 것이 좋습니다.

임대차계약 만료일 : __________

계약 종료 통보일 : __________

전세보증금 : __________원

현재까지 반환받은 금액 : __________원

현재 미반환 금액 : __________원

집주인이 약속한 반환일 : __________

이 다섯 가지가 정리되어야 이후 절차를 판단하기 쉬워집니다.

보증금을 못 받은 첫날에는 자료부터 한곳에 모읍니다

집주인과 계속 통화하는 것보다 먼저 계약 관련 자료를 정리하는 것이 좋습니다.

나중에 임차권등기명령이나 지급명령, 보증금반환소송을 진행하게 된다면 결국 계약내용과 지급내역을 확인해야 하기 때문입니다.

다음 자료를 한 폴더에 모아둡니다.

임대차계약서

확정일자 관련 자료

주민등록 관련 자료

보증금 송금내역

계약 종료를 통보한 문자나 카카오톡

보증금 반환을 요청한 기록

집주인이 반환일을 약속한 문자

현재 등기사항증명서

일부 보증금을 받았다면 해당 입금내역

문자는 휴대전화에만 두기보다 필요한 화면을 캡처하거나 별도로 저장해두는 것이 좋습니다.

집주인이 “조금만 기다려달라”고 하면 미반환 금액과 날짜를 다시 적습니다

집주인이 보증금을 반환해야 한다는 사실 자체는 인정하면서 며칠 또는 몇 주만 기다려달라고 하는 경우가 있습니다.

임차인이 사정을 고려해 기다리기로 했다면 구두로만 약속하지 않는 것이 좋습니다.

예를 들어 전체 보증금이 2억 원이고 5천만 원만 먼저 받은 경우라면 다음처럼 정리할 수 있습니다.

“전세보증금 2억 원 중 현재 5천만 원을 반환받았으며, 미반환 전세보증금은 1억 5천만 원입니다. 잔여 보증금은 2026년 ○월 ○일까지 반환하기로 한 내용을 확인합니다.”

이렇게 하면 별도의 새로운 금전거래처럼 보이기보다 기존 임대차보증금 가운데 얼마가 남아 있는지를 확인하기 쉽습니다.

집주인이 약속한 날짜를 다시 미룬다면 변경된 날짜도 기록으로 남깁니다.

보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 한다면 가장 먼저 임차권등기를 생각합니다

보증금 반환 지연 상황에서 특히 조심해야 하는 순간은 새집 일정 때문에 기존 주택에서 먼저 이사해야 할 때입니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 보증금을 받지 않은 상태에서 주택의 점유나 주민등록이라는 요건을 먼저 잃으면 기존 권리관계에 영향을 받을 수 있습니다.

그래서 임대차가 종료됐지만 보증금이 반환되지 않은 상태에서 다른 곳으로 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토합니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 전부 또는 일부 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청할 수 있는 절차입니다.

임대인의 동의를 받아야만 신청할 수 있는 제도는 아닙니다.

임차권등기명령은 ‘신청’보다 실제 등기 완료가 중요합니다

임차권등기명령을 신청했다고 바로 다른 집으로 전출해도 된다고 생각하면 위험할 수 있습니다.

중요한 것은 신청서를 제출한 날짜가 아니라 실제로 등기사항증명서에 임차권등기가 기재됐는지를 확인하는 것입니다.

이미 대항력과 우선변제권을 가지고 있던 임차인이 임차권등기를 마치면 그 권리를 유지할 수 있고, 이후 주택을 인도하거나 주민등록을 옮기더라도 이미 취득한 권리를 유지할 수 있도록 법에서 규정하고 있습니다.

반대로 임차권등기가 되기 전에 먼저 주택의 점유를 잃어 기존 대항력이 사라진 뒤 나중에 임차권등기가 됐다고 해서 과거의 대항력이 처음부터 다시 살아나는 것은 아닙니다.

따라서 순서는 다음처럼 생각하는 것이 좋습니다.

임대차 종료 확인 → 보증금 미반환 확인 → 임차권등기명령 신청 → 실제 등기사항증명서 기재 확인 → 이후 이사·전출 여부 결정

보증금 일부만 남아 있어도 임차권등기를 검토할 수 있습니다

임차권등기명령은 보증금을 한 푼도 받지 못한 경우에만 생각하는 제도가 아닙니다.

예를 들어 전세보증금 2억 원 가운데 1억 8천만 원을 돌려받고 2천만 원이 남아 있는 경우처럼 보증금 일부가 반환되지 않은 상황도 있을 수 있습니다.

특히 남아 있는 보증금을 받기 전에 다른 집으로 전출해야 한다면 미반환 금액에 대한 권리를 어떻게 유지할지 확인할 필요가 있습니다.

실제 신청에서는 계약 종료 여부와 미반환 보증금 등의 자료를 준비해야 하므로 관할 법원의 안내에 따라 필요한 서류를 확인하는 것이 좋습니다.

임차권등기명령에 들어간 비용도 자료를 보관합니다

임차권등기명령을 신청하면서 인지·송달 등 비용이 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법에서는 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 실제 비용을 지출했다면 영수증과 납부자료를 보관해두는 것이 좋습니다.

반환보증에 가입했다면 법원 소송보다 가입한 보증기관 절차부터 확인합니다

전세보증금반환보증에 가입한 임차인은 본인이 가입한 보증기관의 보증사고와 이행청구 절차를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

반환보증은 계약이 끝났다고 자동으로 보증금이 입금되는 제도가 아닙니다.

가입한 보증상품에서 정한 보증사고 요건을 충족하고 필요한 서류를 제출한 뒤 심사와 지급 절차를 거치게 됩니다.

임차권등기나 주택 명도 등과 관련한 절차가 연결될 수도 있으므로 인터넷의 과거 후기만 보고 순서를 정하지 않는 것이 좋습니다.

보증상품의 세부 절차는 변경될 수 있으므로 실제 사고가 발생했다면 가입한 보증기관에 현재 계약 종료일과 보증금 미반환 상황을 설명하고 최신 절차를 확인합니다.

집주인이 반환 의무를 인정하지만 돈을 주지 않는다면 지급명령을 검토할 수 있습니다

보증보험으로 해결되지 않거나 보증에 가입하지 않은 경우에는 법원을 통한 청구절차를 생각하게 됩니다.

그중 하나가 지급명령입니다.

지급명령은 일정한 금전 지급을 법원에 청구하는 독촉절차입니다.

집주인이 계약 종료와 보증금 액수를 크게 다투지 않으면서 단순히 지급을 미루고 있는 상황이라면 검토할 수 있습니다.

법원이 지급명령을 내리고 상대방에게 송달하면 상대방은 지급명령을 송달받은 날부터 2주 안에 이의를 신청할 수 있습니다.

상대방이 적법하게 이의하면 해당 범위에서 지급명령의 효력을 잃고 소송절차로 이어질 수 있습니다.

반대로 이의가 없어 지급명령이 확정되면 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다.

이런 경우에는 지급명령보다 소송 가능성까지 생각합니다

지급명령이 모든 보증금 반환 분쟁에 적합한 것은 아닙니다.

예를 들어 집주인이 다음처럼 주장할 수도 있습니다.

“계약이 아직 끝나지 않았습니다.”

“받은 보증금 액수가 다릅니다.”

“집을 파손했으니 수리비를 공제해야 합니다.”

“임차인이 아직 집을 넘겨주지 않았습니다.”

이처럼 계약 종료 여부나 반환금액, 공제금액 등에 대한 다툼이 크다면 지급명령을 신청해도 임대인이 이의할 가능성이 있습니다.

결국 사실관계를 재판에서 판단해야 한다면 임대차보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.

이때 앞에서 모아둔 계약서와 보증금 송금자료, 계약 종료 통보, 반환 요청 기록, 집 상태 사진 등이 중요해집니다.

지급명령과 보증금반환소송은 목적이 비슷하지만 상황이 다릅니다

상황	검토할 절차
집주인이 빚 자체는 인정하지만 지급을 계속 미룸	지급명령 검토
계약 종료나 보증금 액수에 다툼이 큼	보증금반환소송 검토
지급명령에 집주인이 이의함	소송절차로 이어질 수 있음
판결이나 지급명령 확정 후에도 지급하지 않음	강제집행 검토

실제 어떤 절차가 더 적절한지는 청구금액과 상대방의 태도, 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

판결을 받았다고 통장에 돈이 자동으로 들어오는 것은 아닙니다

보증금반환소송에서 승소하거나 지급명령이 확정됐다고 해서 집주인의 계좌에서 자동으로 보증금이 빠져나오는 것은 아닙니다.

임대인이 자발적으로 지급하지 않는다면 다음 단계로 강제집행을 검토할 수 있습니다.

확정판결이나 확정된 지급명령 등 집행에 필요한 권원을 확보한 뒤 임대인의 예금이나 부동산 등 재산을 대상으로 집행을 진행하는 방식입니다.

임차주택에 대해 강제경매를 신청하는 상황도 생길 수 있습니다.

다만 집주인에게 실제 재산이 부족하고 다른 선순위 채권이 많다면 법원에서 승소했다는 사실만으로 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.

집에 이미 경매가 시작됐다면 대응 순서가 달라집니다

집주인이 보증금을 반환하지 않는 사이 해당 주택에 경매가 시작될 수도 있습니다.

이때는 보증금반환소송만 진행하면서 경매절차를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

법원에서 경매 관련 우편을 받았다면 내 전입일, 확정일자, 대항력 발생시점, 선순위 근저당권 등을 다시 확인합니다.

배당요구가 필요한 상황이라면 배당요구 종기도 확인해야 합니다.

다가구주택처럼 여러 임차인이 있는 건물은 다른 임차인의 권리까지 함께 고려해야 할 수 있어 배당관계가 더 복잡해질 수 있습니다.

경매가 실제로 시작됐다면 인터넷의 일반적인 전세 반환 사례만 보고 판단하기보다 계약서와 최신 등기사항증명서, 법원에서 받은 서류를 가지고 개별적인 권리관계를 확인하는 편이 좋습니다.

지연손해금은 단순한 숫자 하나로 계산하지 않습니다

보증금 반환이 늦어지면 지연손해금도 궁금해집니다.

하지만 계약 만료 다음 날부터 어떤 경우든 동일한 이율이 자동으로 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 반환의무가 서로 맞물리는 관계인지, 임차인이 주택을 반환할 준비를 했는지, 소송 서류가 언제 상대방에게 송달됐는지 등에 따라 실제 지연손해금의 기산점이나 적용이 달라질 수 있습니다.

따라서 소송에서 지연손해금까지 청구해야 한다면 자신의 사건에서 언제부터 어떤 기준이 적용되는지를 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.

집주인이 연락을 피한다면 연락 횟수보다 증거를 남깁니다

보증금을 돌려주지 않으면서 전화와 문자까지 피하는 임대인도 있습니다.

이런 상황에서 하루에도 여러 번 전화를 반복하는 것보다 계약 종료와 보증금 반환을 요구했다는 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

문자, 카카오톡, 이메일 등을 보관하고 필요한 경우 내용증명과 배달증명을 활용해 반환 요구 사실을 보다 명확하게 남기는 방법도 검토할 수 있습니다.

이후 법원 절차를 진행할 때 상대방의 주소나 송달 문제 등이 발생하면 법원의 보정 안내 등에 따라 절차를 진행하게 됩니다.

지금 내 상황에 따라 다음 단계만 고르면 됩니다

상황 1. 계약은 끝났고 계속 집에 거주하고 있다

미반환 보증금과 집주인의 지급계획을 기록하고 계약서·송금내역·종료 통보자료를 정리합니다.

상황 2. 계약은 끝났는데 보증금을 못 받고 반드시 이사해야 한다

임차권등기명령을 검토하고 기존 권리를 유지해야 한다면 실제 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 이사·전출 시점을 결정합니다.

상황 3. 전세보증금반환보증에 가입했다

본인이 가입한 보증기관의 보증사고 및 이행청구 절차를 확인합니다.

상황 4. 집주인이 보증금 채무는 인정하지만 계속 돈을 주지 않는다

지급명령을 포함한 법원 청구절차를 검토합니다.

상황 5. 집주인이 계약 종료나 반환금액 자체를 다툰다

보증금반환청구소송 등 사실관계를 판단받는 절차를 검토합니다.

상황 6. 판결이나 확정된 지급명령을 받았는데도 돈을 주지 않는다

집행 가능한 재산을 확인하고 강제집행을 검토합니다.

상황 7. 집에 경매가 시작됐다

경매사건과 배당절차, 내 권리순위를 별도로 확인합니다.

전세보증금을 못 받았을 때 가장 피해야 할 순서

첫 번째는 보증금을 받지 못했는데 아무 확인 없이 먼저 이사하고 주민등록부터 옮기는 것입니다.

기존 대항력과 우선변제권을 가지고 있다면 이를 유지할 방법을 먼저 확인해야 합니다.

두 번째는 집주인이 “조금만 기다려달라”고 했다는 이유로 미반환 금액과 지급일을 아무 기록 없이 두는 것입니다.

세 번째는 다른 사람의 전세보증금 반환 사례와 자신의 계약이 똑같다고 생각하는 것입니다.

같은 전세계약이라도 전입일, 확정일자, 근저당권 설정일, 반환보증 가입 여부, 경매 여부에 따라 필요한 대응은 달라질 수 있습니다.

보증금 미반환 대응은 한 단계씩 올라가는 과정입니다

전세계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다고 처음부터 모든 법적 절차를 한꺼번에 진행할 필요는 없습니다.

먼저 계약이 종료됐는지와 미반환 금액을 확인하고 관련 자료를 정리합니다.

이사해야 한다면 임차권등기를 통해 현재 권리를 어떻게 유지할지 확인하고, 반환보증에 가입했다면 보증기관의 절차를 확인합니다.

그래도 반환되지 않는다면 집주인이 채무를 다투는지에 따라 지급명령이나 보증금반환소송을 검토할 수 있습니다.

그리고 집행권원을 확보했음에도 지급하지 않는다면 강제집행 단계로 넘어가게 될 수 있습니다.

계약 종료 확인 → 증빙 정리 → 임차권등기 필요 여부 확인 → 보증기관 또는 법원 청구 → 지급명령·소송 → 필요 시 강제집행

이 순서를 기억하면 갑자기 보증금을 받지 못했을 때 무엇부터 해야 하는지 훨씬 판단하기 쉬워집니다.

특히 이사를 앞둔 임차인이라면 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 전출하는 문제를 가장 신중하게 판단해야 합니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 전세계약 종료 후 보증금이 반환되지 않은 상황에서 검토할 수 있는 대응 순서를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 대항력·우선변제권, 임차권등기명령, 지급명령, 소송, 경매 및 강제집행 여부는 개별 계약과 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁 규모가 크거나 경매·공매가 이미 진행 중인 경우에는 계약서와 등기사항증명서 등 관련 자료를 가지고 개별적인 법률 검토를 받는 것이 좋습니다.