전세계약 만기가 가까워져 계약갱신청구권을 사용하려고 했는데 집주인에게 “이번에는 연장이 어렵습니다”라는 말을 들으면 임차인 입장에서는 당황하기 쉽습니다.

집주인이 갱신을 거절했다고 해서 모두 같은 상황은 아닙니다.

주택임대차보호법에서는 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하는 한편, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 별도로 정하고 있습니다.

따라서 집주인의 말을 듣자마자 이사 여부부터 결정하기보다는 내가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태인지, 실제로 갱신을 요구했는지, 집주인이 어떤 이유로 거절했는지를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

첫 번째, 계약 만료일부터 확인합니다

계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리는 아닙니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

따라서 집주인에게 갱신거절 연락을 받았다면 가장 먼저 계약서에서 정확한 만료일을 확인하고, 내가 언제 갱신 의사를 전달했는지 살펴보는 것이 좋습니다.

만기 직전까지 기다렸다가 처음 갱신을 요구하면 행사시기를 놓칠 수 있으므로 계약 만료일은 미리 확인해두는 편이 안전합니다.

두 번째, 내가 갱신을 요구했다는 기록을 확인합니다

계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁에서는 임차인이 실제로 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지가 중요할 수 있습니다.

전화로만 이야기하면 나중에 서로 기억이 달라질 수도 있습니다.

그래서 계약갱신청구권을 행사할 때는 문자나 카카오톡처럼 날짜와 내용이 남는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음과 같이 의사를 전달할 수 있습니다.

“현재 임대차계약 만료일은 ○월 ○일이며, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약 갱신을 요청드립니다.”

문구를 어렵게 작성할 필요는 없습니다.

중요한 것은 단순히 계약 연장이 가능한지 문의한 것인지, 계약갱신요구권을 실제로 행사한 것인지 알 수 있도록 의사를 명확하게 남기는 것입니다.

이미 전화로 협의했다면 통화 후 문자로 내용을 다시 정리해두는 방법도 있습니다.

세 번째, 집주인이 왜 거절했는지 정확하게 확인합니다

집주인이 “이번에는 연장이 어렵습니다”라고 이야기했다면 구체적인 이유를 확인하는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권이 있다고 해서 임대인이 모든 상황에서 반드시 계약을 갱신해야 하는 것은 아닙니다.

법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 별도로 정하고 있습니다.

대표적으로 임차인이 일정 수준의 차임을 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 주택을 전대한 경우 등이 있습니다.

임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손했거나 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우도 확인해야 합니다.

그리고 실제 계약에서 가장 많이 문제가 되는 사유 가운데 하나가 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속의 실제 거주입니다.

따라서 “집주인이 싫다고 하면 무조건 나가야 한다” 또는 “계약갱신청구권은 절대 거절할 수 없다”고 생각하기보다 거절 이유부터 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절했다면

집주인이 “제가 직접 들어와서 살겠습니다”라고 이야기하는 경우가 있습니다.

임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 법에서 정한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

여기서 중요한 부분은 실제 거주 목적입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한다는 통보를 받았다면 당시 문자나 카카오톡 등의 기록을 지우지 말고 보관하는 것이 좋습니다.

누가 언제 어떤 이유로 계약갱신을 거절했는지 나중에 다시 확인해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

실거주 때문에 이사했는데 다른 세입자가 들어왔다면

실거주를 이유로 계약갱신을 거절해 임차인이 퇴거했는데 이후 다른 임차인이 들어오는 경우에는 문제가 생길 수 있습니다.

법에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 일정 기간 안에 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 문제가 발생할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 새로운 임차인이 들어왔다는 사실만으로 모든 경우에 곧바로 손해배상을 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

새로운 임대차가 이루어진 경위와 정당한 사유가 있었는지 등 구체적인 사실관계를 함께 확인해야 합니다.

따라서 실거주 통보를 받고 퇴거한다면 다음 자료는 보관해두는 것이 좋습니다.

계약갱신을 요구했던 문자

집주인이 실거주를 이유로 거절한 문자

기존 임대차계약서

퇴거와 보증금 반환 관련 자료

보증금 반환 계좌내역

나중에 문제가 발생했을 때 당시 상황을 확인할 수 있는 자료가 됩니다.

“집을 팔 예정이라 계약을 연장할 수 없다”고 한다면

집주인이 주택을 매도할 계획이라며 계약을 연장할 수 없다고 이야기하기도 합니다.

하지만 단순히 집을 팔 예정이라는 이유만으로 모든 경우에 계약갱신요구권을 바로 거절할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

실제 매매가 진행되면서 소유자가 변경되거나 새로운 소유자가 실거주를 주장하는 등 다른 상황이 함께 발생할 수 있습니다.

이 경우에는 계약갱신을 요구한 시점, 소유권이 이전된 시점, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 시점 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.

따라서 “집을 팔 거라니 무조건 나가야 한다” 또는 반대로 “집을 매도해도 무조건 계약을 연장할 수 있다”고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

월세를 연체했다는 이유로 거절한다면

전세계약이라고 하더라도 보증금과 월세를 함께 지급하는 반전세 형태의 계약도 있습니다.

집주인이 월세 연체를 이유로 계약갱신을 거절한다면 실제 연체금액과 기간부터 확인하는 것이 좋습니다.

한 번 월세 지급이 늦었다는 이유만으로 모든 경우에 갱신거절 사유가 된다고 단정해서는 안 됩니다.

법에서 정한 기준에 해당하는 연체가 있었는지를 확인해야 합니다.

계좌이체로 월세를 지급했다면 이전 송금내역을 확인해 실제 미납금액도 정리해두는 것이 좋습니다.

보증금 5%와 계약갱신 거절은 따로 확인합니다

계약갱신청구권을 이야기할 때 보증금 5%가 함께 언급되는 경우가 많습니다.

갱신되는 계약에서 보증금이나 월세를 증액하는 경우에는 법에서 정한 한도가 적용될 수 있습니다.

흔히 이야기하는 5%는 임대인이 반드시 올려 받아야 하는 금액이 아니라 증액할 수 있는 상한으로 이해하는 것이 좋습니다.

예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라고 해서 계약갱신청구권을 사용하는 순간 자동으로 보증금이 3억 1,500만 원이 되는 것은 아닙니다.

기존 금액 그대로 계약을 갱신할 수도 있고 법에서 허용하는 범위 안에서 임대인과 임차인이 협의할 수도 있습니다.

따라서 보증금 증액 문제와 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 서로 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

집주인이 갱신을 거절했다면 이 순서대로 확인합니다

집주인에게 계약갱신 거절 통보를 받았다면 어려운 법률용어부터 찾아보기보다 순서대로 확인해보는 것이 좋습니다.

첫 번째는 계약서에서 정확한 계약 만료일을 확인하는 것입니다.

두 번째는 내가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인지 확인합니다.

세 번째는 언제 어떤 방법으로 갱신을 요구했는지 문자나 카카오톡 등의 기록을 확인합니다.

네 번째는 집주인이 말한 갱신거절 이유를 정확하게 확인합니다.

다섯 번째는 그 이유가 법에서 정한 갱신거절 사유에 해당하는지 살펴봅니다.

여섯 번째는 실거주를 이유로 거절했다면 당시 통보내용을 보관합니다.

마지막으로 사실관계에 다툼이 있다면 바로 이사 여부를 결정하기보다 계약내용과 관련 자료를 가지고 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.

갱신거절에서는 말보다 기록을 먼저 챙기는 것이 좋습니다

계약갱신청구권을 둘러싼 문제는 집주인과 임차인이 서로 다른 이야기를 하면서 커지는 경우가 있습니다.

임차인은 분명 계약갱신청구권을 행사했다고 생각하지만 집주인은 단순한 연장 문의였다고 생각할 수도 있습니다.

집주인은 실거주를 이유로 이야기했지만 임차인은 실제 거주 목적이 아니었다고 생각할 수도 있습니다.

이런 상황에서는 나중에 당시 대화를 기억해내는 것보다 계약서, 문자, 카카오톡, 계좌이체 내역 등 당시 상황을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

계약갱신을 원하는 임차인이라면 만기 직전까지 기다리지 말고 계약기간을 먼저 확인하고, 갱신요구 의사를 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

거절 통보를 받았다면 바로 이사를 결정하기보다 거절 이유부터 확인해보세요.

계약갱신청구권은 임차인에게 인정되는 권리이지만 모든 계약이 같은 결론으로 이어지는 것은 아닙니다.

실거주 여부나 갱신거절 사유처럼 사실관계에 다툼이 생긴 경우에는 개별 계약내용을 기준으로 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임대차의 계약갱신요구권과 갱신거절 사유를 이해하기 위한 정보입니다. 구체적인 계약의 효력이나 갱신거절 가능 여부는 계약내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

집주인이 계약갱신청구권을 거절했다면? 실거주·연체·갱신거절 확인 순서

전세계약 만기가 가까워져 계약갱신청구권을 사용하려고 했는데 집주인에게 “이번에는 연장이 어렵습니다”라는 말을 들으면 임차인 입장에서는 당황하기 쉽습니다.

집주인이 갱신을 거절했다고 해서 모두 같은 상황은 아닙니다.

주택임대차보호법에서는 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하는 한편, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 별도로 정하고 있습니다.

따라서 집주인의 말을 듣자마자 이사 여부부터 결정하기보다는 내가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상태인지, 실제로 갱신을 요구했는지, 집주인이 어떤 이유로 거절했는지를 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.

첫 번째, 계약 만료일부터 확인합니다

계약갱신청구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리는 아닙니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

따라서 집주인에게 갱신거절 연락을 받았다면 가장 먼저 계약서에서 정확한 만료일을 확인하고, 내가 언제 갱신 의사를 전달했는지 살펴보는 것이 좋습니다.

만기 직전까지 기다렸다가 처음 갱신을 요구하면 행사시기를 놓칠 수 있으므로 계약 만료일은 미리 확인해두는 편이 안전합니다.

두 번째, 내가 갱신을 요구했다는 기록을 확인합니다

계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁에서는 임차인이 실제로 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지가 중요할 수 있습니다.

전화로만 이야기하면 나중에 서로 기억이 달라질 수도 있습니다.

그래서 계약갱신청구권을 행사할 때는 문자나 카카오톡처럼 날짜와 내용이 남는 방법을 활용하는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음과 같이 의사를 전달할 수 있습니다.

“현재 임대차계약 만료일은 ○월 ○일이며, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약 갱신을 요청드립니다.”

문구를 어렵게 작성할 필요는 없습니다.

중요한 것은 단순히 계약 연장이 가능한지 문의한 것인지, 계약갱신요구권을 실제로 행사한 것인지 알 수 있도록 의사를 명확하게 남기는 것입니다.

이미 전화로 협의했다면 통화 후 문자로 내용을 다시 정리해두는 방법도 있습니다.

세 번째, 집주인이 왜 거절했는지 정확하게 확인합니다

집주인이 “이번에는 연장이 어렵습니다”라고 이야기했다면 구체적인 이유를 확인하는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권이 있다고 해서 임대인이 모든 상황에서 반드시 계약을 갱신해야 하는 것은 아닙니다.

법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 별도로 정하고 있습니다.

대표적으로 임차인이 일정 수준의 차임을 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 주택을 전대한 경우 등이 있습니다.

임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손했거나 법에서 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우도 확인해야 합니다.

그리고 실제 계약에서 가장 많이 문제가 되는 사유 가운데 하나가 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속의 실제 거주입니다.

따라서 “집주인이 싫다고 하면 무조건 나가야 한다” 또는 “계약갱신청구권은 절대 거절할 수 없다”고 생각하기보다 거절 이유부터 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절했다면

집주인이 “제가 직접 들어와서 살겠습니다”라고 이야기하는 경우가 있습니다.

임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 법에서 정한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

여기서 중요한 부분은 실제 거주 목적입니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한다는 통보를 받았다면 당시 문자나 카카오톡 등의 기록을 지우지 말고 보관하는 것이 좋습니다.

누가 언제 어떤 이유로 계약갱신을 거절했는지 나중에 다시 확인해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

실거주 때문에 이사했는데 다른 세입자가 들어왔다면

실거주를 이유로 계약갱신을 거절해 임차인이 퇴거했는데 이후 다른 임차인이 들어오는 경우에는 문제가 생길 수 있습니다.

법에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 일정 기간 안에 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 문제가 발생할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 새로운 임차인이 들어왔다는 사실만으로 모든 경우에 곧바로 손해배상을 받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

새로운 임대차가 이루어진 경위와 정당한 사유가 있었는지 등 구체적인 사실관계를 함께 확인해야 합니다.

따라서 실거주 통보를 받고 퇴거한다면 다음 자료는 보관해두는 것이 좋습니다.

계약갱신을 요구했던 문자

집주인이 실거주를 이유로 거절한 문자

기존 임대차계약서

퇴거와 보증금 반환 관련 자료

보증금 반환 계좌내역

나중에 문제가 발생했을 때 당시 상황을 확인할 수 있는 자료가 됩니다.

“집을 팔 예정이라 계약을 연장할 수 없다”고 한다면

집주인이 주택을 매도할 계획이라며 계약을 연장할 수 없다고 이야기하기도 합니다.

하지만 단순히 집을 팔 예정이라는 이유만으로 모든 경우에 계약갱신요구권을 바로 거절할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

실제 매매가 진행되면서 소유자가 변경되거나 새로운 소유자가 실거주를 주장하는 등 다른 상황이 함께 발생할 수 있습니다.

이 경우에는 계약갱신을 요구한 시점, 소유권이 이전된 시점, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 시점 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.

따라서 “집을 팔 거라니 무조건 나가야 한다” 또는 반대로 “집을 매도해도 무조건 계약을 연장할 수 있다”고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

월세를 연체했다는 이유로 거절한다면

전세계약이라고 하더라도 보증금과 월세를 함께 지급하는 반전세 형태의 계약도 있습니다.

집주인이 월세 연체를 이유로 계약갱신을 거절한다면 실제 연체금액과 기간부터 확인하는 것이 좋습니다.

한 번 월세 지급이 늦었다는 이유만으로 모든 경우에 갱신거절 사유가 된다고 단정해서는 안 됩니다.

법에서 정한 기준에 해당하는 연체가 있었는지를 확인해야 합니다.

계좌이체로 월세를 지급했다면 이전 송금내역을 확인해 실제 미납금액도 정리해두는 것이 좋습니다.

보증금 5%와 계약갱신 거절은 따로 확인합니다

계약갱신청구권을 이야기할 때 보증금 5%가 함께 언급되는 경우가 많습니다.

갱신되는 계약에서 보증금이나 월세를 증액하는 경우에는 법에서 정한 한도가 적용될 수 있습니다.

흔히 이야기하는 5%는 임대인이 반드시 올려 받아야 하는 금액이 아니라 증액할 수 있는 상한으로 이해하는 것이 좋습니다.

예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라고 해서 계약갱신청구권을 사용하는 순간 자동으로 보증금이 3억 1,500만 원이 되는 것은 아닙니다.

기존 금액 그대로 계약을 갱신할 수도 있고 법에서 허용하는 범위 안에서 임대인과 임차인이 협의할 수도 있습니다.

따라서 보증금 증액 문제와 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 서로 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

집주인이 갱신을 거절했다면 이 순서대로 확인합니다

집주인에게 계약갱신 거절 통보를 받았다면 어려운 법률용어부터 찾아보기보다 순서대로 확인해보는 것이 좋습니다.

첫 번째는 계약서에서 정확한 계약 만료일을 확인하는 것입니다.

두 번째는 내가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인지 확인합니다.

세 번째는 언제 어떤 방법으로 갱신을 요구했는지 문자나 카카오톡 등의 기록을 확인합니다.

네 번째는 집주인이 말한 갱신거절 이유를 정확하게 확인합니다.

다섯 번째는 그 이유가 법에서 정한 갱신거절 사유에 해당하는지 살펴봅니다.

여섯 번째는 실거주를 이유로 거절했다면 당시 통보내용을 보관합니다.

마지막으로 사실관계에 다툼이 있다면 바로 이사 여부를 결정하기보다 계약내용과 관련 자료를 가지고 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.

갱신거절에서는 말보다 기록을 먼저 챙기는 것이 좋습니다

계약갱신청구권을 둘러싼 문제는 집주인과 임차인이 서로 다른 이야기를 하면서 커지는 경우가 있습니다.

임차인은 분명 계약갱신청구권을 행사했다고 생각하지만 집주인은 단순한 연장 문의였다고 생각할 수도 있습니다.

집주인은 실거주를 이유로 이야기했지만 임차인은 실제 거주 목적이 아니었다고 생각할 수도 있습니다.

이런 상황에서는 나중에 당시 대화를 기억해내는 것보다 계약서, 문자, 카카오톡, 계좌이체 내역 등 당시 상황을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

계약갱신을 원하는 임차인이라면 만기 직전까지 기다리지 말고 계약기간을 먼저 확인하고, 갱신요구 의사를 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.

거절 통보를 받았다면 바로 이사를 결정하기보다 거절 이유부터 확인해보세요.

계약갱신청구권은 임차인에게 인정되는 권리이지만 모든 계약이 같은 결론으로 이어지는 것은 아닙니다.

실거주 여부나 갱신거절 사유처럼 사실관계에 다툼이 생긴 경우에는 개별 계약내용을 기준으로 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임대차의 계약갱신요구권과 갱신거절 사유를 이해하기 위한 정보입니다. 구체적인 계약의 효력이나 갱신거절 가능 여부는 계약내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.