전세계약 특약은 많이 적는다고 무조건 안전해지는 것은 아닙니다.

수리비, 원상복구, 반려동물처럼 생활 중 생길 수 있는 문제를 정하는 특약도 있지만, 전세에서는 무엇보다 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 어떻게 보호할지가 중요합니다.

특히 계약일부터 잔금일까지 새로운 근저당권이 설정되는 경우, 기존 대출을 말소하기로 했는데 절차가 제대로 진행되지 않는 경우, 전세보증금반환보증 가입을 조건으로 계약했는데 가입이 되지 않는 경우처럼 계약 후에 문제가 드러나는 상황도 생각해야 합니다.

그래서 이번 글에서는 생활 관련 특약은 제외하고 전세보증금 보호와 직접 연결되는 특약 5가지만 따로 정리해보겠습니다.

중요한 것은 예시 문장을 그대로 많이 넣는 것이 아니라 현재 계약에서 어떤 위험이 있는지 먼저 확인하고, 필요한 문구만 골라 사용하는 것입니다.

특약을 작성하기 전에 먼저 네 가지를 적어봅니다

특약부터 만들기 전에 현재 계약 상태를 한 번 정리하면 어떤 문구가 필요한지 판단하기 쉬워집니다.

현재 등기부에 근저당권이 있는가?

기존 근저당권을 잔금으로 말소하기로 했는가?

전세보증금반환보증 가입이 계약의 필수조건인가?

임대인의 임대차 정보와 세금 관련 자료를 확인했는가?

네 항목 가운데 해당하는 문제가 있다면 그 내용을 특약과 연결합니다.

반대로 근저당권이 전혀 없는 주택인데 다른 계약서에서 본 근저당 말소 문구를 그대로 넣거나, 반환보증을 이용하지 않을 계약인데 보증 가입 관련 특약을 길게 작성할 필요는 없습니다.

특약은 많을수록 좋은 것이 아니라 현재 계약에서 실제로 확인한 위험과 연결되어야 의미가 있습니다.

1. 계약일부터 대항력 발생 전까지 새로운 권리 설정을 제한하는 특약

전세계약을 작성한 날과 실제 잔금을 지급하고 입주하는 날이 다른 경우가 많습니다.

계약할 때 등기사항증명서가 깨끗했다고 하더라도 잔금일까지 같은 상태가 유지된다고 단정할 수는 없습니다.

또 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다고 해서 그 순간 바로 제3자에 대한 대항력이 생기는 것은 아닙니다.

그래서 계약일부터 임차인의 대항력이 발생하는 시점까지 새로운 근저당권 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않도록 약정하는 방법을 검토할 수 있습니다.

특약 예시

“임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 완료하여 대항력이 발생하는 시점까지 계약일 현재의 등기상 권리상태를 유지하며, 새로운 근저당권·전세권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다.”

여기에 위반 시 계약을 어떻게 처리할지도 당사자가 명확하게 정할 수 있습니다.

“임대인이 위 약정을 위반하여 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험이 발생한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

다만 특약을 적었다고 실제 등기변동이 자동으로 막히는 것은 아닙니다.

그래서 계약일에 등기부를 확인한 뒤에도 잔금 송금 직전에 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 절차가 필요합니다.

2. 기존 근저당권을 말소한다면 은행과 금액까지 특정합니다

근저당권이 있는 주택이라고 해서 모든 전세계약이 불가능한 것은 아닙니다.

실제 계약에서는 임차인의 잔금으로 임대인의 기존 주택담보대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 조건으로 진행하기도 합니다.

이때 가장 애매한 문구가 “잔금 후 근저당을 말소한다”입니다.

어떤 근저당권을 언제 없앨 것인지가 정확하지 않기 때문입니다.

계약할 때 확인한 등기사항증명서를 기준으로 금융기관과 채권최고액 등을 특정하면 확인하기 쉬워집니다.

특약 예시

“임대인은 잔금 지급일에 등기사항증명서상 ○○은행 채권최고액 ○○원으로 설정된 근저당권의 피담보채무를 상환하고 해당 근저당권 말소절차를 진행한다.”

잔금 지급 순서까지 합의한다면 다음과 같은 취지로 구체화할 수 있습니다.

“임차인은 기존 대출의 상환금액과 근저당권 말소에 필요한 절차가 확인된 후 약정한 순서에 따라 잔금을 지급한다.”

중요한 것은 대출금을 갚았다는 사실과 근저당권이 등기부에서 말소됐다는 사실을 같은 것으로 생각하지 않는 것입니다.

대출 상환 후 말소등기 절차까지 확인해야 합니다.

3. 반환보증이 꼭 필요하다면 가입 실패 시 계약 처리방법을 정합니다

전세보증금반환보증 가입을 전제로 주택을 선택하는 임차인도 많습니다.

하지만 계약을 체결했다고 반환보증 가입이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

주택가격과 권리관계, 선순위 부담, 신청인의 조건 등 이용하는 보증상품의 심사를 거쳐야 하기 때문입니다.

그래서 반환보증 가입이 계약 여부를 결정할 만큼 중요한 조건이라면 계약 전에 기본적인 가입 가능성을 확인하고, 특약에도 가입이 최종적으로 되지 않았을 때 계약을 어떻게 처리할지 정하는 것이 좋습니다.

특약 예시

“본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증 가입을 중요한 조건으로 하며, 임차인이 정해진 기간 안에 정상적으로 신청했음에도 임차인의 귀책사유가 아닌 목적물의 권리관계 또는 임대인 측 사유 등으로 가입이 최종 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

임대인의 협조도 필요하다면 다음 내용을 추가할 수 있습니다.

“임대인은 반환보증 가입에 필요한 확인 및 서류제출 등 합리적인 범위에서 필요한 절차에 협조한다.”

여기서 중요한 것은 모든 보증 가입 실패를 무조건 임대인의 책임으로 정하지 않는 것입니다.

임차인이 신청기한을 놓치거나 필요한 절차를 하지 않은 상황과 주택 자체의 권리관계 때문에 가입되지 않는 상황은 구분할 필요가 있습니다.

보증상품의 가입요건과 제출서류는 변경될 수 있으므로 실제 계약 시점에는 이용하려는 보증기관의 최신 기준을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

4. 세금과 기존 임대차 정보는 말이 아니라 자료 확인과 연결합니다

등기사항증명서가 깨끗하다고 임대인과 관련된 모든 위험을 확인한 것은 아닙니다.

전세계약에서는 임대인의 세금 문제와 기존 임대차 정보도 보증금 안전성을 판단할 때 확인할 필요가 있습니다.

현재 주택임대차 관련 제도에서는 임대차계약을 체결할 때 임대인이 해당 주택의 기존 임대차 정보와 국세·지방세 관련 자료를 임차인에게 제시하도록 하고 있습니다.

따라서 특약에 단순히 “세금 체납 없음”이라고 한 줄 적는 것보다 실제 자료 확인과 연결하는 편이 실용적입니다.

특약 예시

“임대인은 임차인의 보증금 안전성 확인을 위해 계약 과정에서 법령에 따라 필요한 기존 임대차 정보 및 국세·지방세 관련 확인자료를 제시하거나 확인절차에 협조한다.”

계약 여부를 결정할 정도로 중요한 체납이 확인됐을 때 처리방법까지 정하고 싶다면 다음과 같은 내용을 협의할 수 있습니다.

“잔금 지급 전 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사실이 새롭게 확인된 경우 당사자는 해당 사실을 확인한 뒤 잔금 지급 및 계약 처리방법을 결정한다.”

세금의 종류와 발생시점에 따라 보증금과의 우선순위가 달라질 수 있으므로 단순히 체납액이 있다는 사실 하나만으로 보증금을 돌려받지 못한다고 단정해서도 안 됩니다.

반대로 등기부에 압류가 없다는 이유로 세금 관련 확인을 생략하는 것도 피하는 편이 좋습니다.

5. 보증금 반환을 새 세입자 계약과 연결하지 않도록 확인합니다

전세계약 만기가 가까워지면 임대인에게 이런 말을 듣는 경우가 있습니다.

“다음 세입자가 들어와야 보증금을 드릴 수 있습니다.”

현실적으로 새로운 임차인에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 경우가 있을 수 있지만, 신규 임차인의 계약 여부 자체를 기존 임차인의 보증금 반환 조건으로 생각하는 것은 주의해야 합니다.

그래서 계약 종료 시점의 보증금 반환 조건을 미리 확인하는 특약을 사용할 수 있습니다.

특약 예시

“임대차계약이 정상적으로 종료되는 경우 임대인은 임차인의 목적물 인도와 동시에 임대차보증금을 반환하며, 신규 임차인의 계약 체결 또는 보증금 지급 여부를 기존 임차인의 보증금 반환 조건으로 하지 않는다.”

여기서 임차인의 의무도 함께 봐야 합니다.

계약 종료일에는 임대인이 보증금을 준비하는 것과 함께 임차인도 집을 비우고 열쇠와 출입수단 등을 넘길 수 있도록 준비해야 합니다.

그래서 실제 이사일을 정할 때는 보증금 반환시간과 이삿짐 반출, 열쇠 인도 시점을 함께 맞추는 것이 좋습니다.

특약에 그대로 복사하기 전에 빈칸부터 채워봅니다

인터넷에서 본 특약을 바로 계약서에 넣기보다 실제 내 계약내용을 먼저 적어보면 필요한 문장이 훨씬 분명해집니다.

현재 근저당권 : 있음 / 없음

말소하기로 한 근저당권 : ____________________

말소 예정일 : ____________________

반환보증 가입이 계약의 필수조건인가 : 예 / 아니오

임대차 정보 확인 : 완료 / 미확인

세금 관련 자료 확인 : 완료 / 미확인

계약 종료 예정일 : ____________________

보증금 반환 조건 : ____________________

이렇게 먼저 적으면 다른 사람 계약서에서 가져온 특약을 무작정 추가하는 일을 줄일 수 있습니다.

특약만 믿고 등기부·전입신고·확정일자를 놓치면 안 됩니다

특약은 계약 당사자 사이에서 무엇을 약속했는지 분명하게 하는 수단입니다.

하지만 특약을 작성했다고 등기사항증명서 확인이나 전입신고, 확정일자 같은 기본적인 보증금 보호 절차를 생략할 수 있는 것은 아닙니다.

잔금을 보내기 전에는 최신 등기사항증명서를 다시 확인하고, 실제 주택을 인도받은 뒤에는 전입신고 등 필요한 절차를 가능한 빠르게 처리하는 것이 좋습니다.

우선변제권을 확보하려는 경우에는 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건뿐 아니라 임대차계약증서상의 확정일자도 함께 확인해야 합니다.

또 계약서에 임차인이 법에서 보장하는 권리를 모두 포기한다는 식의 지나치게 불리한 문구가 있다면 그대로 받아들이지 않는 것이 좋습니다.

전세보증금 보호 특약은 ‘위험 하나에 문장 하나’로 생각하면 쉽습니다

전세계약 특약을 어렵게 생각할 필요는 없습니다.

먼저 현재 계약에서 보증금에 영향을 줄 수 있는 위험을 찾고, 그 문제를 누가 언제까지 어떻게 처리할지를 문장으로 남긴다고 생각하면 됩니다.

새로운 근저당권이 걱정된다면 권리상태 유지 특약

기존 대출이 있다면 근저당권 말소 특약

반환보증 가입이 필수라면 가입 실패 시 계약 처리 특약

세금이나 기존 임대차 정보가 걱정된다면 자료 확인 특약

계약 종료 시 반환이 걱정된다면 보증금 반환 조건 특약

이렇게 목적을 하나씩 나누면 불필요하게 긴 특약을 만드는 것보다 계약내용을 이해하기 쉽습니다.

특약은 모든 위험을 없애주는 문장이 아닙니다.

하지만 계약 전에 실제 권리관계를 확인하고, 그 결과에 맞는 특약을 작성하고, 잔금일과 입주 후 필요한 절차까지 이어서 챙긴다면 문제가 생겼을 때 당사자가 무엇을 약속했는지 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 전세계약에서 보증금 보호와 관련해 검토할 수 있는 특약의 취지와 예시를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 특약의 효력과 계약 해제·계약금 반환 여부는 계약서 전체 내용과 권리관계, 당사자의 합의 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.