전세 아파트를 계약하려고 등기사항증명서를 확인했는데 집주인이 한 명이 아니라 두 명으로 표시돼 있는 경우가 있습니다.

부부가 각각 2분의 1씩 공동명의로 소유한 아파트가 대표적입니다.

그런데 실제 계약일에는 남편이나 아내 중 한 사람만 나오는 경우도 있습니다.

이때 임차인이 가장 많이 헷갈리는 부분은 이것입니다.

“공동명의인데 집주인 한 명하고만 계약해도 되는 걸까?”

배우자니까 다른 공동소유자를 대신해 계약할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 부부라는 이유만으로 상대방의 부동산 임대 권한까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

반대로 공동명의라고 해서 모든 경우에 반드시 소유자 전원이 계약서 앞에 앉아 직접 서명해야만 하는 것도 아닙니다.

공동명의 주택의 임대차에서는 공동소유자의 지분이 어떻게 되어 있는지, 실제 임대차를 결정할 권한이 누구에게 있는지, 참석하지 않은 소유자의 의사가 어떻게 확인되는지를 순서대로 살펴보는 것이 중요합니다.

1. 먼저 등기부에서 소유자 수보다 ‘지분’을 확인합니다

공동명의 주택을 보면 가장 먼저 소유자 이름이 몇 명인지 세는 경우가 많습니다.

하지만 실제로 더 중요한 것은 각 소유자가 가진 공유지분입니다.

예를 들어 아파트 소유자가 두 명이라고 해도 지분은 여러 형태가 있을 수 있습니다.

A가 2분의 1, B가 2분의 1일 수도 있고,

A가 10분의 7, B가 10분의 3일 수도 있습니다.

세 명이라면 40%, 30%, 30%처럼 나뉘어 있을 수도 있습니다.

그래서 계약 상대방이 공동소유자라는 사실만 확인하지 말고 등기사항증명서에서 각 공유자의 지분까지 함께 확인하는 것이 첫 번째입니다.

2. 공동명의 주택의 임대는 ‘사람 수’가 아니라 지분 과반수를 봅니다

민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로 결정하는 것이 원칙입니다.

대법원도 공유부동산을 다른 사람에게 임대하는 행위를 공유물의 관리행위로 보고 지분 과반수로 결정해야 한다고 판단해 왔습니다.

여기서 중요한 것은 공동소유자의 인원수 과반수가 아니라 지분의 과반수라는 점입니다.

예를 들어 세 사람이 각각 40%, 30%, 30%를 가지고 있다고 하겠습니다.

40%를 가진 한 사람만 계약에 동의했다면 지분 과반수가 아닙니다.

반면 40%와 30%를 가진 두 사람이 함께 동의하면 합계 70%가 되어 지분 과반수가 됩니다.

따라서 공동명의 전세계약에서는

“집주인 세 명 중 두 명이 왔으니까 괜찮다.”

라고 판단하기보다 참석한 사람들이 가진 지분을 합산해서 보는 것이 더 정확합니다.

3. 부부가 1/2씩 공동명의라면 한 사람은 과반수가 아닙니다

아파트에서 특히 많이 볼 수 있는 형태가 부부 공동명의입니다.

남편 2분의 1, 아내 2분의 1이라고 가정해보겠습니다.

계약일에 남편만 나왔다고 해서 남편의 지분이 과반수가 되는 것은 아닙니다.

2분의 1은 정확히 50%이고 과반수는 50%를 초과해야 하기 때문입니다.

따라서 남편이 아파트 전체에 대한 임대차계약을 혼자 체결하려 한다면 참석하지 않은 아내의 동의나 적법한 대리권 등이 어떻게 확인되는지를 살펴볼 필요가 있습니다.

반대로

“부부니까 남편이 아내 도장까지 찍으면 되겠지.”

라고 단순하게 생각해서도 안 됩니다.

배우자라는 가족관계와 부동산 계약을 대신할 수 있는 대리권은 별개의 문제입니다.

4. 한 사람이 지분 60%를 가지고 있다면 상황이 달라질 수 있습니다

이번에는 A가 60%, B가 40% 지분을 가진 공동명의 주택이라고 가정해보겠습니다.

공유부동산의 임대는 원칙적으로 공유물의 관리행위에 해당하고 지분 과반수로 결정하기 때문에, 과반수 지분을 가진 공유자가 임대에 관한 관리사항을 결정할 수 있는 경우가 있습니다.

따라서

“공동명의니까 무조건 소유자 전원이 서명하지 않으면 모든 임대차계약이 무효다.”

라고 설명하는 것도 정확하지 않습니다.

다만 임차인 입장에서는 법적으로 가능한 최소한의 조건만 확인하고 수억원의 전세보증금을 지급하는 것보다 실제 계약관계를 최대한 명확하게 만드는 것이 좋습니다.

누가 임대인으로 계약하는지,

다른 공유자의 관계는 어떻게 정리되어 있는지,

누가 보증금을 받는지,

계약이 종료되면 보증금을 누가 반환하는지를 계약 전에 분명히 확인하는 편이 안전합니다.

즉 계약이 법적으로 성립할 수 있는 문제와 임차인이 보증금을 안전하게 지급하는 문제는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

5. 가장 확인하기 쉬운 것은 공동소유자 모두가 임대인으로 참여하는 경우입니다

임차인 입장에서 계약구조를 가장 명확하게 확인하기 쉬운 형태는 등기부상 공동소유자들이 모두 임대인으로 계약에 참여하는 경우입니다.

예를 들어 남편과 아내가 각각 2분의 1씩 소유하고 있다면 계약서 임대인란에 두 사람의 정보를 모두 기재하고 각각 계약내용을 확인하는 방식입니다.

이 경우에도 이름만 두 명 적어놓고 실제로는 한 사람만 내용을 알고 있는 상태가 되지 않도록 하는 것이 좋습니다.

계약기간과 보증금,

계약금과 잔금 지급일,

보증금 입금계좌,

특약사항 등을 공동소유자들이 함께 확인하도록 합니다.

모든 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우에는 보증금 반환관계도 공동임대인 사이에서 중요한 법률관계가 되므로 처음 계약할 때부터 누가 공동임대인인지 분명히 해두는 것이 좋습니다.

6. 공동소유자 한 명이 계약일에 못 온다면 대리권을 확인합니다

공동소유자 모두가 계약 현장에 나올 수 없는 경우도 많습니다.

해외에 있거나 지방에 근무할 수도 있고 병원 입원이나 업무 등의 이유로 참석하기 어려울 수 있습니다.

이런 경우에는 참석한 공동소유자가 다른 소유자를 대신해 계약하도록 위임하는 방법을 검토할 수 있습니다.

중요한 것은

“아내가 못 오니까 남편이 대신합니다.”

라는 설명만 듣지 않는 것입니다.

위임장이 있다면 실제로 어떤 행위를 위임했는지 확인합니다.

단순히

‘부동산에 관한 권한을 위임함’

처럼 넓고 애매하게 적기보다 내가 계약하려는 정확한 주택에 관한 임대차계약인지 확인하는 것이 좋습니다.

주소와 동·호수,

임대차보증금,

계약기간 등도 실제 계약내용과 맞는지 살펴봅니다.

7. 계약할 권한과 보증금을 받을 권한은 따로 확인합니다

공동명의 계약에서 특히 놓치기 쉬운 부분입니다.

위임장에 임대차계약을 체결할 권한이 있다고 해서 보증금 수억원을 특정 개인계좌로 받을 권한까지 당연히 포함되어 있다고 생각해서는 안 됩니다.

그래서 대리계약이라면

계약서에 서명할 권한

뿐 아니라

계약금과 잔금을 수령할 권한

도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 아내가 남편에게 임대차계약 체결을 위임했는데 전세보증금 전액도 남편 계좌로 지급하기로 했다면 그 지급방법 역시 아내가 알고 동의하고 있는지를 확인할 필요가 있습니다.

보증금을 지급하는 순간에는

“이 계좌로 보내면 되는 게 맞습니까?”

라는 질문에 참석한 사람만 답하는 것보다 공동소유자들의 의사를 확인할 수 있는 자료가 있는 편이 낫습니다.

8. 위임장은 종이 한 장만 받았다고 끝내지 않습니다

위임장을 받았다면 위임인이 실제 공동소유자인지부터 확인합니다.

등기사항증명서에 표시된 소유자와 위임인의 정보가 맞는지 대조합니다.

위임장에 적힌 주택도 내가 계약하려는 아파트와 같은지 확인합니다.

실무에서는 위임장과 함께 인감증명서나 본인 확인을 위한 자료 등을 활용해 위임인의 의사를 확인하기도 합니다.

다만 특정 서류 하나만 있으면 모든 대리계약이 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.

가능하다면 참석하지 않은 공동소유자에게 직접 연락해

현재 전세계약을 알고 있는지, 보증금과 계약기간에 동의하는지, 계약금과 잔금을 어느 계좌로 받기로 했는지

확인해두는 것도 도움이 됩니다.

중요한 것은 서류 이름을 많이 모으는 것이 아니라 실제 소유자의 계약 의사를 확인하는 것입니다.

9. 보증금 계좌는 ‘누구 계좌냐’보다 ‘누구의 동의를 받은 계좌냐’를 봅니다

공동명의 주택에서는

“보증금을 두 사람에게 지분대로 절반씩 보내야 하나요?”

라고 묻는 경우도 있습니다.

모든 계약에서 반드시 지분대로 나누어 송금해야 하는 것은 아닙니다.

공동소유자들이 한 명의 계좌로 보증금을 지급하기로 합의할 수도 있습니다.

다만 임차인 입장에서는 그 합의가 명확하게 확인되는지가 중요합니다.

예를 들어 부부 공동명의 아파트의 전세보증금 3억 원을 남편 명의 계좌 하나로 전부 보내기로 했다면 계약서에 해당 계좌를 명시하고 아내 역시 그 지급방법에 동의했다는 사실이 확인되도록 하는 편이 좋습니다.

반대로 계약 당사자와 아무 관계도 명확하지 않은 제3자 계좌로 보내달라고 한다면 송금을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

보증금을 실제로 받을 권한이 있는 사람이 지정한 계좌인지 확인한 뒤 지급하는 것이 기본입니다.

10. 계약금부터 먼저 보내고 위임장은 나중에 받지 않습니다

집이 마음에 들면 중개 과정에서

“공동명의인데 한 분이 오늘 시간이 안 됩니다.”

“위임장은 계약할 때 받아드릴 테니 계약금부터 넣으세요.”

라는 상황이 생길 수 있습니다.

하지만 임차인에게 가장 유리한 순서는 반대입니다.

먼저 최신 등기사항증명서에서 소유자와 지분을 확인합니다.

그다음 실제 계약에 참여할 사람이 누구인지 확인합니다.

공동소유자가 빠진다면 그 사람이 계약에 동의했는지와 대리권을 확인합니다.

그리고 보증금을 받을 계좌까지 확인한 뒤 계약금 지급을 결정하는 편이 좋습니다.

계약금을 먼저 지급하고 나면 이후 서류가 예상과 다르더라도 계약금 반환 문제부터 발생할 수 있습니다.

권한 확인은 돈을 보내기 전에 하는 것이 가장 중요합니다.

11. 계약서 임대인란에는 실제 계약관계를 그대로 표시합니다

공동명의인데 편의상 소유자 한 사람의 이름만 적어놓고 나머지 사람은 아예 표시하지 않는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

실제로 공동임대인으로 계약한다면 공동소유자들의 정보를 계약서에서 확인할 수 있도록 합니다.

대리인이 서명한다면

누구를 대리하는지,

대리권의 근거가 무엇인지,

위임장 등 관련 서류가 어떻게 첨부되는지도 확인합니다.

예를 들어 부부 공동명의인데 남편이 아내를 대리해 계약한다면 계약서만 보면 남편 단독소유 주택처럼 보이게 작성하는 것보다 등기부상 공동명의 관계와 실제 대리관계를 확인할 수 있도록 작성하는 편이 좋습니다.

나중에 보증금을 반환받을 때도 최초 계약 당시 누가 임대인이었고 누가 어떤 권한으로 계약했는지를 확인하기 쉬워집니다.

12. 공동명의가 계약 중 바뀌지 않았는지도 잔금 전에 다시 봅니다

계약서를 작성할 때 공동명의 상태를 확인했다고 해서 잔금일까지 그대로라고 단정하지 않습니다.

계약일부터 잔금일까지 소유권이나 다른 권리관계가 변동될 가능성이 있기 때문입니다.

따라서 큰 보증금을 지급하기 직전에는 최신 등기사항증명서를 다시 확인합니다.

공동소유자가 그대로인지,

각자의 지분에 변화가 없는지,

새로운 근저당권이나 압류 등 권리변동이 없는지를 봅니다.

계약 당시 확인했던 공동명의 구조와 잔금일의 등기상태가 달라졌다면 바로 송금하기보다 변경 원인과 계약에 미치는 영향을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

13. 전세대출이나 반환보증이 필요하다면 계약 구조도 미리 알려줍니다

전세대출이나 전세보증금반환보증을 반드시 이용해야 하는 임차인이라면 공동명의라는 사실도 미리 금융기관이나 보증기관에 알리는 것이 좋습니다.

특히 공동소유자 전원이 계약에 직접 참여하지 않고 한 사람이 다른 소유자를 대리하는 구조라면 필요한 서류가 무엇인지 계약 전에 확인하는 편이 안전합니다.

계약서를 다 작성하고 계약금까지 지급한 뒤 금융기관에서 추가 서류를 요구한다는 사실을 알게 되면 다시 공동소유자의 협조를 받아야 할 수 있기 때문입니다.

상품과 기관에 따라 요구하는 서류와 심사기준이 달라질 수 있으므로 실제 이용할 기관의 기준을 확인합니다.

14. 부부 공동명의라고 계약을 더 가볍게 보면 안 됩니다

실무에서는 공동명의자가 부부이면 경계심이 낮아지기 쉽습니다.

남편이

“아내가 다 알고 있습니다.”

라고 하면 실제로는 아무 문제가 없는 경우가 대부분일 수도 있습니다.

하지만 수억원의 전세보증금을 지급하는 계약에서는 ‘부부니까 괜찮겠지’라는 판단보다 서류와 계약내용으로 확인해두는 편이 좋습니다.

특히 2분의 1씩 공동명의라면 한 사람의 지분만으로는 과반수가 되지 않는다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

배우자가 참석하지 못한다면 계약에 동의하고 있는지,

대리권을 부여했는지,

보증금을 어느 계좌로 받기로 했는지를 확인합니다.

이 세 가지를 확인하는 데 많은 시간이 걸리는 것은 아닙니다.

하지만 계약이 끝난 뒤

“나는 그 계약에 동의한 적이 없다.”

“보증금을 그 계좌로 보내라고 한 적이 없다.”

라는 문제가 생기는 것보다 훨씬 간단합니다.

15. 공동명의 전세계약은 이 순서대로 확인하면 됩니다

공동명의 주택을 전세로 계약한다면 먼저 최신 등기사항증명서를 발급합니다.

소유자가 몇 명인지 확인하고 각자의 지분을 봅니다.

계약일에 실제 참석하는 공동소유자가 누구인지 확인합니다.

모든 공동소유자가 참석하지 않는다면 참석하지 않은 소유자의 계약 의사와 대리관계를 확인합니다.

위임장을 사용하는 경우에는 내가 계약하려는 주택과 실제 보증금, 계약기간 등이 맞는지 봅니다.

계약체결 권한뿐 아니라 계약금과 잔금을 받을 권한도 확인합니다.

보증금을 특정 공동소유자 한 사람의 계좌로 지급한다면 다른 공동소유자도 그 지급방법에 동의했는지 확인합니다.

계약서에는 실제 공동명의와 대리관계가 드러나도록 작성하고 관련 확인서류를 함께 보관합니다.

잔금 지급 직전에는 최신 등기사항증명서를 다시 확인합니다.

이 순서까지 마친 뒤 큰 보증금을 지급하는 것이 좋습니다.

공동명의 계약에서 가장 위험한 말은 ‘가족이니까 괜찮다’입니다

공동명의 주택의 전세계약이 특별히 위험하다는 의미는 아닙니다.

부부 공동명의 아파트도 흔하고 공동소유자 한 명이 다른 사람의 위임을 받아 계약하는 일도 있을 수 있습니다.

문제는 공동명의라는 사실을 확인하고도

“가족이니까 한 명만 계약해도 괜찮겠지.”

라고 아무런 확인 없이 넘어가는 것입니다.

공동명의 전세계약에서는 먼저 지분을 봅니다.

그다음 임대차를 결정할 권한이 누구에게 있는지 확인합니다.

공동소유자 한 사람이 나오지 않는다면 그 사람의 계약 의사를 확인합니다.

마지막으로 계약금과 잔금을 받을 권한과 입금계좌까지 확인합니다.

특히 1/2씩 공동명의인 부부 중 한 사람만 계약하러 나온 상황이라면 50% 지분 한 사람만으로 지분 과반수가 되는 것은 아니라는 점을 기억해두면 좋습니다.

공동명의 주택이라고 무조건 계약을 피할 필요도 없고, 소유자 전원이 현장에 나오지 않았다는 이유만으로 모든 계약이 불가능한 것도 아닙니다.

중요한 것은 등기부의 지분 → 임대 권한 → 대리권 → 보증금 수령 권한 → 지급계좌를 돈을 보내기 전에 순서대로 확인하는 것입니다.

※ 이 글은 공동명의 주택의 일반적인 전세계약에서 확인할 사항을 설명한 정보입니다. 실제 임대차계약의 효력과 대리권, 보증금 반환 책임은 공유지분과 계약 당사자, 위임내용 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 권한관계가 불분명한 계약이라면 계약금 지급 전에 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.