배우자나 부모님에게 부동산을 증여받은 뒤 다시 매도하려고 하면 증여 당시의 가격을 취득가액으로 생각하기 쉽습니다.

예를 들어 부모님이 오래전에 3억 원에 산 아파트를 시가 8억 원일 때 자녀가 증여받고 이후 9억 원에 매도한다면,

“8억 원에 받은 집을 9억 원에 팔았으니 양도차익은 1억 원 정도겠지.”

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 일정한 경우에는 이렇게 계산하지 않습니다.

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 일정 기간 안에 매도하면 증여받은 사람이 아니라 증여자가 과거에 취득한 가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용될 수 있기 때문입니다.

그래서 증여받은 부동산을 팔기 전에는 매도가격부터 계산하기보다

누구에게 증여받았는지 → 언제 증여받았는지 → 증여자가 언제 얼마에 취득했는지 → 예상 양도일이 언제인지 → 이월과세 예외가 있는지

순서로 확인하는 것이 좋습니다.

이월과세는 증여 당시 가격으로 양도차익을 줄이는 것을 제한하는 제도입니다

일반적인 부동산 매도에서는 양도가액에서 취득가액과 법에서 인정하는 필요경비 등을 빼 양도차익을 계산합니다.

그런데 배우자나 직계존비속에게 증여받은 일정한 자산에 이월과세가 적용되면 취득가액을 증여 당시 평가액으로 바로 사용하는 것이 아니라 증여자가 그 자산을 취득했을 당시의 취득가액을 기준으로 계산합니다.

예를 들어 단순하게 구조만 보겠습니다.

부모님 취득가액이 3억 원이고,

자녀에게 증여할 당시 평가액이 8억 원이며,

자녀가 이후 9억 원에 매도했다고 가정합니다.

이월과세가 적용되지 않는 상황이라면 증여 당시 인정되는 취득가액 등을 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다.

하지만 이월과세가 적용된다면 부모님의 당초 취득가액인 3억 원이 취득가액 계산의 출발점이 됩니다.

따라서 같은 9억 원에 팔더라도 양도차익이 크게 달라질 수 있습니다.

※ 위 숫자는 이월과세 구조를 이해하기 위한 단순 예시이며 실제 양도세는 필요경비와 공제·비과세 여부 등에 따라 달라집니다.

첫 번째로 누구에게 증여받았는지 확인합니다

부동산을 증여받았다고 모든 경우에 똑같은 이월과세가 적용되는 것은 아닙니다.

현재 소득세법 제97조의2의 대표적인 적용관계는 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 일정한 자산입니다.

예를 들면 다음과 같습니다.

배우자 → 배우자

부모 → 자녀

자녀 → 부모

조부모 → 손자녀

따라서 형제자매나 기타 친족에게 증여받은 부동산까지 무조건 동일한 이월과세 규정을 적용한다고 생각하면 안 됩니다.

증여자와 수증자의 관계부터 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

두 번째로 증여받은 날짜를 확인합니다

현재 가장 많이 알려진 숫자가 10년입니다.

2026년 현재 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산 등이 이월과세 대상에 해당하는 경우에는 양도일부터 소급해 10년 이내 증여받은 자산인지 확인합니다.

하지만 여기에서 날짜를 하나 더 확인해야 합니다.

이월과세 적용기간은 과거 5년이었고 10년으로 확대됐습니다.

정부 안내에 따르면 이 10년 확대 규정은 2023년 1월 1일 이후 증여받아 양도하는 경우부터 적용됩니다.

따라서

“지금 법이 10년이니까 예전에 증여받은 부동산도 전부 10년이다.”

라고 일률적으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

증여일이 오래됐다면 당시 적용되는 법과 경과규정을 별도로 확인해야 합니다.

세 번째로 예상 양도일을 정해 실제 기간을 계산합니다

이월과세 여부는 단순히

“증여받은 지 몇 년쯤 됐다.”

고 기억해서 판단하면 안 됩니다.

증여일과 예상 양도일을 실제 날짜로 적어보는 것이 좋습니다.

예를 들어

증여등기일 : 2024년 5월 20일

예상 양도일 : 2029년 9월 30일

처럼 정리합니다.

현재 법은 이월과세 기간을 판단할 때 등기부에 기재된 소유기간에 따르도록 하고 있습니다.

따라서 10년 기한에 가까운 거래라면 단순히 계약서를 작성한 연도만 보지 말고 실제 등기와 양도시기를 확인하는 것이 좋습니다.

네 번째로 증여자의 원래 취득자료를 찾습니다

이월과세 가능성이 있다면 증여받은 사람의 자료만 가지고 양도세를 계산하기 어렵습니다.

증여자의 과거 취득자료가 필요할 수 있습니다.

먼저 다음 자료를 찾아보는 것이 좋습니다.

증여자의 당시 매매계약서

증여자의 취득가액 자료

증여자가 지출한 법에서 인정되는 필요경비 자료

수증자의 증여계약서와 증여등기 자료

증여세 신고·납부자료

현재 소득세법은 이월과세를 적용할 때 증여자의 당초 취득가액뿐 아니라 증여자가 해당 자산에 지출한 일정한 필요경비도 계산에 반영하도록 하고 있습니다.

오래전에 취득한 부동산이라면 매도를 결정한 뒤에야 과거 계약서를 찾는 것보다 증여를 받을 때부터 관련 자료를 함께 넘겨받아 보관하는 편이 좋습니다.

증여세를 냈다고 그 금액이 전부 사라지는 것은 아닙니다

원문의 표현처럼

“이월과세가 적용되면 증여세까지 내고 양도세도 크게 내니 이중으로 세금을 낸다.”

라고 단순하게 이해할 필요는 없습니다.

현행 소득세법은 이월과세가 적용되는 경우 해당 자산에 대해 수증자가 납부했거나 납부할 증여세 상당액을 일정한 범위에서 필요경비에 산입하도록 규정하고 있습니다.

다만 실제 필요경비에 들어가는 증여세 상당액은 세법상 계산방법이 있으므로 단순히 납부한 증여세 전액을 그대로 양도가액에서 빼는 방식으로 계산해서는 안 됩니다.

그래서 증여세 납부영수증과 신고서를 보관해두는 것이 좋습니다.

이월과세가 적용된다고 모든 수선비를 필요경비로 넣을 수 있는 것은 아닙니다

양도세를 줄이기 위해 집에 들어간 돈을 최대한 모으면 된다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 부동산에 지출한 돈이라고 모두 양도소득세 필요경비가 되는 것은 아닙니다.

세법상 인정되는 취득 관련 비용과 자본적 지출, 양도비 등이 중심이고 일반적인 유지·수선비는 성격에 따라 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서

“집에 들어간 수리비 영수증은 전부 양도세에서 빼면 된다.”

라고 생각해서는 안 됩니다.

공사비가 있다면 계약서와 세금계산서·현금영수증·카드전표·계좌이체 내역 등을 보관하고 실제 공사내용이 필요경비에 해당하는지를 매도 때 확인하는 것이 좋습니다.

10년이 지나면 무조건 세금이 적어지는 것도 아닙니다

이월과세 때문에

“그럼 무조건 10년만 기다렸다가 팔면 되겠네요.”

라고 생각할 수 있습니다.

하지만 그렇게 단순하지 않습니다.

10년이 지나 이월과세 적용기간에서 벗어난다고 하더라도 그 시점의 주택 수와 양도가액, 1세대 1주택 비과세 여부, 보유·거주기간, 장기보유특별공제 등 다른 양도소득세 요건을 다시 확인해야 합니다.

또 10년 동안 부동산가격이 크게 상승하면 기다리는 동안 늘어난 양도차익 자체가 더 커질 수도 있습니다.

따라서 이월과세 하나만 보고 매도시점을 정하기보다

지금 매도할 경우 예상세액

과

이월과세 기간이 지난 뒤 매도할 경우 예상세액

을 각각 계산해 비교하는 편이 좋습니다.

10년 안에 팔아도 이월과세가 적용되지 않는 예외가 있습니다

이 부분은 원문에서 꼭 보완해야 합니다.

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 양도했다고 해서 모든 경우에 이월과세가 자동 적용되는 것은 아닙니다.

현행 소득세법에는 이월과세를 적용하지 않는 별도의 경우가 규정돼 있습니다.

대표적으로 이월과세 적용 결과가 법에서 정한 1세대 1주택 비과세와 연결되는 경우가 있고, 이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않았을 때보다 적어지는 경우에도 별도의 적용배제 규정이 있습니다.

따라서

“증여받은 지 7년 됐으니까 무조건 부모님 취득가액으로 계산한다.”

라고 바로 결정하지 않는 것이 좋습니다.

이월과세 기간을 확인한 뒤 적용배제 사유가 있는지도 한 번 더 확인해야 합니다.

2026년에는 증여자가 사망한 경우도 확인해야 합니다

2026년 현재 법에서는 양도 당시 증여자인 배우자 또는 직계존비속의 사망 여부도 이월과세 적용관계에 영향을 줄 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 부모에게 부동산을 증여받은 뒤 부모가 사망했고 그 후 해당 부동산을 양도하는 상황이라면 단순히

“증여받은 지 아직 10년이 안 됐으니 이월과세다.”

라고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

증여일과 양도일뿐 아니라 양도 당시 증여자의 상태와 현재 시행되는 규정까지 확인해야 합니다.

1세대 1주택 비과세도 별도로 확인합니다

증여받은 자산이 주택이라면 이월과세 계산만 보고 매도를 결정하지 않습니다.

양도일 현재 세대의 전체 주택 수와 해당 주택의 보유·거주요건도 같이 확인해야 합니다.

주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지에 따라 실제 세금 결과가 크게 달라질 수 있고, 현행 이월과세 규정 자체에도 1세대 1주택 비과세와 연결된 적용배제 규정이 있습니다.

그래서 증여주택을 팔 때는 다음 두 문제를 따로 봅니다.

① 이월과세가 적용되는가

② 해당 주택에 1세대 1주택 비과세 등 다른 양도세 규정이 적용되는가

두 번째를 확인하지 않고 첫 번째만 계산하면 실제 세액과 달라질 수 있습니다.

공동명의로 나누면 무조건 절세된다고 생각하지 않습니다

증여할 때 지분을 가족 여러 명에게 나누면 세금이 줄어든다는 이야기도 자주 나옵니다.

하지만 공동명의라는 형식 하나만으로 전체 세금이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.

증여 단계에서는 수증자와 증여자 관계에 따른 증여재산공제와 증여세가 있고, 부동산을 취득하는 과정에서는 취득세도 발생할 수 있습니다.

향후 매도에서는 각자의 지분에 대한 양도소득세와 이월과세 여부까지 다시 확인하게 됩니다.

증여재산공제 역시 관계별 한도가 있고 일정 기간의 증여를 합산하는 구조입니다. 예를 들어 현재 일반적인 증여재산공제 한도는 배우자 6억 원, 성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받는 경우 5천만 원 등으로 정해져 있습니다.

따라서

“두 명에게 나누면 무조건 세금이 절반으로 줄어든다.”

는 식으로 계산하지 않는 것이 좋습니다.

증여받은 부동산을 팔기 전에 이 순서로 확인합니다

순서	확인할 내용
1	증여자가 배우자·직계존비속인지
2	실제 증여일이 언제인지
3	2023년 이후 증여인지 등 적용기간 확인
4	예상 양도일과 증여 후 경과기간
5	증여자의 원래 취득일·취득가액
6	증여자와 수증자의 필요경비·증여세 자료
7	이월과세 적용배제 사유 여부
8	주택이라면 1세대 1주택 등 별도 양도세 요건

이 순서대로 자료를 모은 뒤 예상세액을 계산하는 것이 좋습니다.

특히 오래 보유한 부모님의 집을 자녀에게 증여한 뒤 단기간에 다시 매도하는 경우에는 증여 당시 평가액만 보고 양도차익을 예상하지 않는 것이 중요합니다.

증여는 받을 때보다 ‘언제 팔 것인지’까지 같이 봐야 합니다

부동산 증여는 증여세 신고가 끝났다고 세금관계가 모두 끝나는 것은 아닙니다.

나중에 해당 부동산을 매도하면 다시 양도소득세를 확인해야 하고, 배우자나 직계존비속 간 증여라면 이월과세가 실제 취득가액 계산에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

그래서 부동산을 증여받았다면 다음 자료는 함께 보관해두는 것이 좋습니다.

증여계약서

증여 당시 평가자료

증여세 신고서와 납부자료

증여자의 원래 취득계약서

증여자와 수증자의 인정 가능한 비용 증빙

그리고 매도를 생각하기 시작하면 가장 먼저 증여일과 예상 양도일을 비교합니다.

증여일 확인 → 적용되는 이월과세 기간 확인 → 증여자의 취득가액 확인 → 예외 확인 → 1세대 1주택 등 다른 양도세 요건 확인

증여받은 부동산은 단순히

“10년 전에 팔면 불리하고 10년 뒤에 팔면 유리하다.”

라고 판단하기보다 이 순서대로 실제 사실관계를 확인한 뒤 매도시점을 정하는 것이 좋습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 일반적인 개인이 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 양도하는 경우의 이월과세 확인 순서를 설명한 내용입니다. 이월과세 적용기간은 증여시기에 따라 과거 규정이 적용될 수 있고, 실제 세액은 자산 종류와 증여·양도시기, 증여자의 취득가액, 필요경비, 주택 수와 비과세·공제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.