전세나 월세 계약 만기가 다가오면 집주인과 세입자가

“그냥 2년 더 살기로 했어요.”

라고 이야기하는 경우가 많습니다.

겉으로 보면 모두 같은 집에서 계속 거주하는 것이지만 실제 계약이 어떤 방식으로 연장됐는지에 따라 차이가 생길 수 있습니다.

아무런 통지 없이 기존 계약이 이어진 묵시적 갱신인지, 임차인이 법에서 정한 계약갱신요구권을 행사한 것인지, 임대인과 임차인이 새로운 조건을 협의한 합의 갱신인지 먼저 구분해야 합니다.

이 차이는 나중에 보증금이나 월세를 얼마나 올릴 수 있는지, 임차인이 중간에 이사를 가려고 할 때 언제 계약이 끝나는지 등을 판단할 때 중요합니다.

부동산에서 계약연장을 상담할 때도 저는 새 계약서를 쓸 것인지부터 결정하기보다 “이번 연장이 어떤 방식으로 이루어지는 것인지”부터 확인하는 편입니다.

계약연장은 세 가지 상황부터 구분합니다

주택 임대차의 연장은 크게 세 가지로 생각하면 이해하기 쉽습니다.

첫 번째는 묵시적 갱신입니다.

계약 만기를 앞두고 임대인과 임차인이 법에서 정한 기간 안에 계약을 종료하거나 조건을 변경하겠다는 의사를 밝히지 않아 기존 조건으로 임대차가 이어지는 경우입니다.

두 번째는 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신입니다.

임차인이 주택임대차보호법에서 정한 권리를 명확하게 행사해 계약을 갱신하는 것입니다.

세 번째는 임대인과 임차인의 합의에 따른 갱신입니다.

보증금이나 월세, 계약기간 등을 서로 협의해 새로운 조건으로 계속 거주하기로 정하는 방식입니다. 실무에서는 흔히 ‘재계약’이라고 부릅니다.

같은 집에서 계속 산다는 결과는 비슷하지만 세 가지를 모두 같은 계약으로 생각해서는 안 됩니다.

아무 말 없이 지나가면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다

주택임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건 변경에 관한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약이 끝나기 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 일정한 요건 아래 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

이것이 묵시적 갱신입니다.

예를 들어 전세보증금 2억 원으로 2년 계약을 했는데 계약 만기를 앞두고 임대인과 임차인 모두 계약 종료나 조건 변경에 관한 의사를 밝히지 않았고 임차인이 그대로 거주하고 있다면 묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다.

묵시적 갱신은 새로운 계약서를 반드시 작성해야 성립하는 제도가 아닙니다.

그래서

“새 계약서를 안 썼으니 계약이 끝난 것 아닌가요?”

라고 생각하면 안 됩니다.

반대로 임차인이 2기의 차임액에 해당할 정도로 차임을 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정이 그대로 적용되지 않을 수 있으므로 개별 상황을 확인해야 합니다.

묵시적으로 갱신되면 임차인은 중간에 해지할 수 있습니다

묵시적 갱신의 중요한 특징 중 하나는 임차인의 해지권입니다.

묵시적으로 계약이 갱신된 뒤에는 임차인이 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

다만 통지한 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

따라서

“오늘 집주인에게 나간다고 말했으니 다음 달에 바로 보증금을 받을 수 있다.”

고 생각해서는 안 됩니다.

새로운 집의 잔금일을 잡을 때도 이 3개월을 고려하는 것이 좋습니다.

전화로만 이야기하기보다 문자나 메시지 등으로 해지 의사가 언제 임대인에게 전달됐는지 확인할 수 있게 남겨두는 것도 도움이 됩니다.

묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않습니다

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 이름에 모두 ‘갱신’이 들어가지만 서로 다른 제도입니다.

아무런 의사표시 없이 법에 따라 계약이 묵시적으로 갱신됐다고 해서 임차인이 계약갱신요구권을 한 차례 행사한 것으로 보는 것은 아닙니다.

계약갱신요구권은 임차인이 해당 권리를 행사하겠다는 의사를 명확하게 표시하는 것이 중요합니다.

따라서 예전에 한 번 묵시적으로 계약이 연장됐다는 사실만으로

“이미 갱신권을 사용했으니 이제 계약갱신요구권은 없습니다.”

라고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권은 임차인이 명확하게 행사하는 권리입니다

계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 계약 갱신을 요구하는 제도입니다.

현재 주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 이에 따라 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.

행사할 수 있는 시기도 정해져 있습니다.

원칙적으로 기존 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 요구해야 합니다.

그래서 계약 만기 며칠 전에 갑자기 결정하기보다 만기일을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권을 행사한다면

“계속 살고 싶습니다.”

정도로만 이야기하기보다

“주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 계약 갱신을 요구합니다.”

처럼 의사가 분명하게 드러나도록 남기는 편이 좋습니다.

문자나 메시지처럼 나중에 전달 시점을 확인할 수 있는 방법을 활용하면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

계약갱신요구권을 사용했다고 집주인이 언제나 거절할 수 없는 것은 아닙니다

임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 원칙적으로 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 법에서는 일정한 갱신거절 사유를 따로 두고 있습니다.

대표적으로 일정한 차임 연체가 있거나 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인이나 법에서 정한 가족이 실제 거주하려는 경우 등 개별 사유가 문제될 수 있습니다.

따라서

“계약갱신요구권을 쓰면 어떤 상황에서도 반드시 2년 더 살 수 있다.”

고 이해해서도 안 됩니다.

갱신거절 사유가 실제로 인정되는지는 개별 상황에 따라 판단해야 하므로 이 부분은 별도의 계약갱신거절 단계에서 살펴보는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권 행사 때 5%는 ‘자동 인상률’이 아닙니다

계약갱신요구권을 행사하면 임대료를 무조건 5% 올려야 한다고 생각하는 경우가 있습니다.

그렇지 않습니다.

주택임대차보호법에서는 보증금이나 차임의 증액청구를 할 때 원칙적으로 기존 금액의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 제한하고 있습니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원이라면 5%는 1천500만 원입니다.

그렇다고 집주인이 자동으로 3억1천500만 원을 받을 수 있다는 의미는 아닙니다.

기존 3억 원 그대로 갱신할 수도 있고 당사자가 그보다 적은 금액으로 조정할 수도 있습니다.

즉 5%는 의무적으로 올려야 하는 비율이 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한으로 이해하는 것이 좋습니다.

또 임대차계약을 체결하거나 보증금·차임을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없는 제한도 함께 확인해야 합니다.

합의 재계약은 계약갱신요구권 행사와 구분합니다

이번에는 임대인과 임차인이 서로 조건을 새롭게 협의하는 경우입니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원인데 주변 시세가 올라 임대인이 3억3천만 원을 제안했다고 가정해보겠습니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 협의해 3억3천만 원으로 계속 거주하기로 합의할 수도 있습니다.

국토교통부와 법무부의 주택임대차 관련 해설에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 당사자 간 합의로 갱신하는 경우에는 5%를 초과하는 조건으로 합의하는 것도 가능하다는 취지로 안내해 왔습니다.

따라서

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신

과

당사자가 자유롭게 조건을 정한 합의 갱신

을 구분해두는 것이 중요합니다.

특히 새 계약서를 작성한다면 단순히 ‘재계약’이라고만 적기보다 이번 연장이 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지, 당사자의 별도 합의에 따른 것인지가 확인될 수 있도록 기록을 남기는 편이 좋습니다.

합의 갱신을 했다고 계약갱신요구권을 쓴 것으로 단정하지 않습니다

임대인과 임차인이 서로 협의해 계약을 한 번 연장했다고 해서 계약갱신요구권을 당연히 행사한 것으로 볼 수 있는 것은 아닙니다.

실제로 계약갱신요구권을 사용한 것인지 여부는 임차인이 그 권리를 행사한다는 의사를 표시했는지를 살펴봐야 합니다.

그래서 합의 재계약을 하면서도

“이번 계약은 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이다.”

또는

“이번 계약은 당사자 합의에 따른 갱신이며 계약갱신요구권 행사 여부는 별도로 확인한다.”

처럼 계약의 성격을 명확하게 정리해두는 것이 좋습니다.

나중에

“그때 갱신권을 이미 사용했다.”

“아니다. 그냥 서로 합의해서 다시 계약한 것이다.”

라는 분쟁이 생기는 것을 줄일 수 있기 때문입니다.

합의 재계약은 ‘3개월 전에 말하면 언제든 나간다’고 생각하면 안 됩니다

묵시적 갱신에서는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

계약갱신요구권에 따라 갱신된 계약에도 이 규정이 준용됩니다.

하지만 임대인과 임차인이 자유롭게 새로운 기간을 정해 합의한 계약까지 모두 같은 방법으로 해지할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

예를 들어

2026년 9월 1일부터 2028년 8월 31일까지 2년

으로 당사자가 새로운 계약기간을 정해 합의했다면 중도해지 문제는 계약의 성격과 약정내용 등을 별도로 확인해야 합니다.

임대인이 조기 종료에 동의하거나 새로운 임차인을 구하는 조건으로 협의할 수는 있지만 묵시적 갱신처럼 법에서 정한 3개월 해지 규정이 당연히 똑같이 적용된다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

따라서 2년 안에 이직이나 결혼, 지역 이동 가능성이 있다면 합의 재계약을 할 때 중도퇴실 조건도 미리 생각해보는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권을 행사한 경우에도 2년을 반드시 다 살아야 하는 것은 아닙니다

계약갱신요구권으로 2년이 연장됐으니 임차인이 반드시 2년을 모두 채워야 한다고 생각하는 경우도 있습니다.

그렇지 않습니다.

계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차에는 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용됩니다.

따라서 임차인은 갱신된 계약기간 중에도 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

대법원은 계약갱신요구권 행사로 이미 갱신의 효력이 발생했다면 갱신된 계약기간이 실제로 시작되기 전에 임차인이 해지를 통지했더라도 통지가 도달한 뒤 3개월이 지나면 해지 효력이 발생할 수 있다고 판단했습니다.

그래서 계약갱신요구권을 사용했다는 이유만으로 무조건 만기까지 살아야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

보증금을 올려 연장한다면 돈을 보내기 전에 권리관계를 다시 봅니다

처음 전세계약을 할 때 등기사항증명서를 확인했다고 2년 뒤에도 같은 상태라고 생각해서는 안 됩니다.

그동안 집주인이 새로운 담보대출을 받았거나 다른 권리변동이 생겼을 수 있습니다.

특히 보증금을 추가로 지급하는 계약이라면 추가 금액을 보내기 전에 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 최초 전세보증금이 2억 원이었는데 계약연장 때 1천만 원을 추가하기로 했다면 기존 2억 원과 새로 지급하는 1천만 원이 처음부터 같은 시점에 지급된 돈은 아닙니다.

따라서 현재 주택가격과 선순위 권리가 어떻게 변했는지 확인한 뒤 추가 보증금을 지급하는 편이 좋습니다.

보증금이 증액됐다면 기존 계약서를 버리지 않습니다

연장계약서를 새로 작성했다고 처음 작성했던 계약서를 버려서는 안 됩니다.

최초 계약서에는 기존 보증금과 계약일, 확정일자 등 기존 계약관계를 확인할 수 있는 내용이 들어 있기 때문입니다.

보증금이 증액됐다면 변경된 계약내용을 정확하게 작성하고 증액분과 관련한 확정일자도 확인하는 것이 좋습니다.

이때 기존 계약서와 갱신계약서를 함께 보관합니다.

추가 보증금을 이체했다면 송금내역도 같이 보관하는 편이 좋습니다.

계약연장이 끝났다고 기존 계약관계가 아무 의미 없이 사라지는 것이 아니기 때문입니다.

전세대출이나 반환보증이 있다면 계약연장과 별도로 확인합니다

임대차계약이 연장됐다고 전세대출이나 전세보증금반환보증도 자동으로 같은 방식으로 연장된다고 생각해서는 안 됩니다.

전세대출은 금융기관의 만기와 연장절차가 별도로 있을 수 있습니다.

반환보증도 이용 중인 상품에 따라 갱신계약과 관련한 신청기간이나 서류가 달라질 수 있습니다.

이런 기준은 금융기관이나 보증기관의 상품에 따라 달라지고 변경될 수도 있으므로 계약 만기 직전에 확인하기보다 연장을 결정하는 시점에 현재 이용 중인 기관에 확인하는 것이 좋습니다.

이 글에서는 개별 상품의 신청기한보다 임대차 연장과 금융상품의 연장은 서로 별개의 절차일 수 있다는 점만 기억하면 충분합니다.

계약연장을 앞두고 저는 이 순서로 확인합니다

먼저 기존 임대차계약서에서 정확한 만기일을 확인합니다.

계속 거주할 계획이라면 이번 연장이 묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권 행사인지, 임대인과 새로운 조건을 정하는 합의 갱신인지 구분합니다.

계약갱신요구권을 사용할 생각이라면 법에서 정한 행사기간을 놓치지 않도록 미리 의사를 전달합니다.

보증금이나 월세가 달라진다면 어떤 방식의 갱신인지에 따라 증액조건을 확인합니다.

보증금을 추가로 지급해야 한다면 최신 등기사항증명서를 다시 확인합니다.

새로운 계약서를 작성한다면 이번 갱신의 성격과 계약기간, 최종 보증금·월세를 분명하게 적습니다.

기존 계약서는 버리지 않고 새 계약서와 함께 보관합니다.

전세대출이나 반환보증을 이용하고 있다면 해당 기관의 연장절차도 별도로 확인합니다.

이렇게 보면 계약연장은 단순히 새 계약서에 도장을 찍는 작업이 아니라 앞으로 어떤 법적 관계로 계속 거주할 것인지를 다시 정하는 과정이라는 것을 알 수 있습니다.

세 가지 계약연장은 퇴실할 때 차이가 더 분명해집니다

계약연장을 결정할 때는 앞으로 2년 더 사는 것만 생각하기 쉽습니다.

하지만 차이는 오히려 중간에 이사를 해야 할 때 더 분명하게 나타납니다.

묵시적 갱신이라면 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 해지 효력이 발생합니다.

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신도 임차인의 해지에 관해서는 같은 규정이 준용됩니다.

반면 당사자가 새로운 기간과 조건을 정한 합의 갱신은 중도해지 문제를 해당 계약내용과 구체적인 상황에 따라 별도로 확인해야 합니다.

보증금이나 월세 인상에서도 차이가 있습니다.

계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 당사자가 자유롭게 조건을 정한 합의 갱신을 같은 계약으로 생각해서는 안 됩니다.

저는 계약연장을 앞둔 임차인분들에게

“2년 더 살 수 있느냐만 보지 말고 이번 계약이 어떤 방식으로 연장되는지부터 확인하세요.”

라고 말씀드립니다.

묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권을 사용하는 것인지, 별도의 조건으로 합의하는 것인지만 명확하게 구분해도 나중에 보증금 인상이나 중도퇴실을 두고 생기는 혼란을 상당히 줄일 수 있습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 전세·월세의 계약연장 방식을 이해하기 위한 정보입니다. 묵시적 갱신 여부, 계약갱신요구권 행사와 거절 사유, 합의 갱신의 중도해지 여부 등은 실제 의사표시와 계약내용, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.