전세계약 만기가 다가오면 임차인이 이런 요청을 하는 경우가 있습니다.

“새로 들어갈 집을 계약해야 하는데 계약금이 부족해서요. 보증금 중 일부만 먼저 받을 수 있을까요?”

여기서 말하는 선지급은 집주인이 새집의 계약금을 대신 내주는 것이 아닙니다.

현재 임차인에게 나중에 반환할 전세보증금 가운데 일부를 계약 종료 전에 먼저 돌려달라는 의미입니다.

부동산에서 퇴실 일정을 맞추다 보면 실제로 종종 생기는 상황입니다.

임차인은 새집을 놓치지 않으려면 계약금이 필요하고, 집주인은 아직 기존 임대차가 끝나지 않았고 주택도 돌려받지 않은 상태라 선뜻 큰돈을 먼저 보내기가 부담스럽습니다.

이럴 때는 무조건 거절하거나 바로 송금하기보다 현재 계약 종료일, 실제 퇴실일, 전세대출 여부, 보증금 반환채권의 질권·채권양도 여부, 먼저 반환할 금액과 최종 잔액을 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

보증금 일부 선반환은 먼저 당사자끼리 협의할 문제입니다

임차인이 새집 계약금을 마련해야 한다는 이유만으로 현재 집주인이 계약 종료 전에 보증금 일부를 반드시 먼저 돌려줘야 한다고 단정하기는 어렵습니다.

계약서나 별도 합의에서 미리 반환하기로 정한 내용이 없다면 언제 얼마를 먼저 지급할지는 임대인과 임차인이 협의해서 정할 문제입니다.

예를 들어 현재 전세보증금이 3억 원이고 임차인이 새집 계약을 위해 2천만 원이 필요하다고 해보겠습니다.

집주인에게 자금 여유가 있고 기존 임차인의 퇴실일도 명확하다면 2천만 원을 먼저 반환하고 나머지 2억 8천만 원을 퇴실일에 정산하기로 합의할 수 있습니다.

반대로 집주인이 아직 반환자금을 마련하지 못했고 새 임차인 계약도 진행되지 않았다면 사정을 설명하고 선반환 요청을 받아들이지 않을 수도 있습니다.

중요한 것은 만기 전 일부 선반환과 계약 종료 후 보증금 반환을 같은 문제로 생각하지 않는 것입니다.

선반환을 거절했다고 만기 보증금까지 미룰 수 있는 것은 아닙니다

집주인이 임차인의 보증금 일부 선반환 요청을 받아들이지 않았다고 해서 정상적으로 임대차가 종료되는 날의 보증금 반환책임까지 없어지는 것은 아닙니다.

임대차가 종료되면 원칙적으로 임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 반환은 서로 맞물려 진행됩니다.

그래서 일반적인 퇴실일에는 임차인이 집을 비우고 열쇠 등을 넘길 준비를 하고, 집주인은 남아 있는 보증금을 반환하는 방식으로 정산합니다.

“새 세입자가 아직 안 구해졌으니까 보증금은 나중에 주겠습니다.”

라는 사정만으로 기존 임차인과의 보증금 반환관계가 자동으로 뒤로 미뤄지는 것은 아닙니다. 대법원도 임대차 종료 후 임차목적물 반환의무와 연체차임 등을 공제한 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다.

따라서 만기가 다가오는 집주인이라면 새 임차인의 보증금만 기다리기보다 기존 임차인의 보증금을 어떤 자금으로 반환할지도 미리 준비하는 것이 좋습니다.

일부를 먼저 돌려주면 퇴실 일정을 맞추는 데 도움이 될 수도 있습니다

보증금 일부 선반환이 항상 집주인에게 불리한 것만은 아닙니다.

임차인이 새집을 아직 구하지 못했다면 기존 집의 정확한 퇴실일도 정해지지 않을 수 있습니다.

반대로 보증금 일부를 먼저 돌려받아 새집 계약을 마치면 새로운 집의 잔금일과 현재 집의 퇴실일을 맞추기 쉬워집니다.

특히 집주인이 이미 새로운 임차인과 계약을 체결했다면 기존 임차인의 퇴실일이 확실하게 정해지는 것이 중요합니다.

새 임차인은 10월 31일에 입주하기로 했는데 기존 임차인이 새집을 구하지 못해 며칠 더 거주해야 한다면 두 계약의 일정이 충돌할 수 있기 때문입니다.

집주인이 자금 여력이 있다면 일부 선반환을 통해 기존 임차인의 새집 계약을 돕고 퇴실일을 명확하게 정하는 방법도 생각해볼 수 있습니다.

다만 이때도 돈만 먼저 보내고 끝내지 말고 얼마를 반환했고 얼마가 남았는지를 기록해두는 것이 좋습니다.

가장 먼저 전세대출이 있는지 확인합니다

보증금 일부를 먼저 반환하기로 했다면 송금 전에 임차인의 전세대출 여부부터 확인하는 것이 좋습니다.

전세대출이 있다고 해서 모두 같은 방식으로 처리되는 것은 아닙니다.

대출 과정에서 임차인이 가지고 있는 전세보증금반환채권에 질권이 설정되거나 금융기관 등에 채권이 양도된 구조일 수 있기 때문입니다.

이런 경우에는 임대차가 종료될 때 보증금 전액 또는 일정 금액을 임차인 개인에게 지급하는 것이 아니라 금융기관이나 채권양수인에게 지급해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

실제로 한국주택금융공사가 사용하는 채권양도 관련 서식에도 임대차가 종료되거나 계약이 해지되는 경우 임대보증금을 채권양수인에게 반환하도록 하는 내용이 확인됩니다.

따라서 임차인이

“제 돈인데 일부 먼저 제 계좌로 보내주세요.”

라고 하더라도 대출이 있다면 바로 송금하지 않는 편이 좋습니다.

예전에 받은 채권양도 통지서나 질권 관련 서류를 찾아봅니다

전세계약 당시 집주인이 금융기관이나 보증기관에서 우편이나 내용증명 형식의 서류를 받은 적이 있을 수 있습니다.

전세보증금반환채권이 양도되거나 질권이 설정된 경우 임대인에게 관련 통지나 승낙을 받는 구조가 사용되기 때문입니다.

실제로 전세자금대출과 관련해 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 이를 승낙한 사례도 판례에서 확인됩니다.

따라서 임차인에게 전세대출이 있다면 과거에 받은 서류부터 찾아봅니다.

서류가 없거나 기억이 정확하지 않다면 임차인에게 이용 중인 금융기관과 상품을 확인한 뒤 해당 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다.

확인할 내용은 단순합니다.

현재 보증금 중 일부를 계약 종료 전에 임차인 계좌로 직접 반환해도 되는지를 묻는 것입니다.

금융기관에서 별도의 절차나 동의가 필요하다고 안내한다면 그 절차를 먼저 진행한 뒤 송금하는 것이 안전합니다.

먼저 돌려줄 금액은 너무 크게 잡지 않는 것이 좋습니다

일부 선반환에 합의했다고 해서 전세보증금 대부분을 계약 종료 전에 돌려줘야 하는 것은 아닙니다.

아직 임차인이 거주하고 있다면 집 상태를 최종적으로 확인하지 못했고 관리비나 공과금 정산도 끝나지 않았을 수 있습니다.

예를 들어 보증금이 3억 원이고 새집 계약금으로 2천만 원이 필요한 상황이라면 필요한 범위에서 2천만 원을 먼저 반환하고 나머지 2억 8천만 원은 정상적인 퇴실과 주택 인도 과정에서 정산하는 방법을 생각할 수 있습니다.

이렇게 하면 임차인은 새집 계약에 필요한 자금을 마련하고 집주인은 최종 퇴실정산에 필요한 잔액을 남겨둘 수 있습니다.

다만 보증금에서 시설훼손 등을 이유로 임의의 금액을 무조건 공제할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

실제 미납금이나 손해가 있다면 원인과 금액을 확인해 정산하는 것이 좋습니다.

돈을 보냈다면 ‘전세보증금 일부 반환’이라고 분명하게 남깁니다

일부를 먼저 돌려줄 때는 단순히 계좌이체만 하고 끝내지 않는 것이 좋습니다.

예를 들어 전체 전세보증금이 3억 원이고 2천만 원을 먼저 돌려주기로 했다면 문자나 간단한 합의서에 다음과 같은 취지로 남깁니다.

“현재 임대차보증금 3억 원 중 2천만 원을 2026년 ○월 ○일 임차인에게 먼저 반환하며, 계약 종료 시 반환할 잔여 임대차보증금은 2억 8천만 원으로 한다.”

여기에 기존 계약 종료일과 실제 주택 인도 예정일도 같이 적어두는 것이 좋습니다.

송금할 때 계좌이체 메모에도 전세보증금 일부 반환처럼 돈의 성격을 확인할 수 있는 표현을 남겨두면 도움이 됩니다.

중요한 것은 이 돈이 별도의 대여금이나 새집 계약금을 대신 지급한 것이 아니라 기존 임대차보증금 중 일부를 먼저 반환한 것임을 분명하게 하는 것입니다.

새 임차인의 계약금을 기존 임차인에게 보내는 경우도 관계를 명확히 합니다

실제 현장에서는 새로운 임차인이 지급한 계약금을 이용해 기존 임차인의 보증금 일부를 먼저 반환하는 경우도 있습니다.

예를 들어 새 임차인이 집주인에게 계약금 3천만 원을 지급했고 집주인이 그중 2천만 원을 기존 임차인에게 보내기로 했다고 해보겠습니다.

이때 새 임차인이 낸 계약금과 기존 임차인이 받는 돈은 서로 다른 계약에서 발생한 돈입니다.

따라서 기존 임차인에게 지급한 2천만 원은 기존 임대차보증금 중 일부 반환금이라는 점을 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

가능하다면 새 임차인의 돈이 집주인에게 지급되고 집주인이 기존 임차인에게 반환하는 자금흐름도 명확하게 해두는 편이 정산할 때 이해하기 쉽습니다.

선지급과 퇴실일은 같이 정합니다

보증금 일부를 먼저 반환하는 가장 큰 이유는 임차인이 새로운 집을 계약하기 위해서인 경우가 많습니다.

그렇다면 돈만 보내고 끝내기보다 새집 계약 이후 현재 집을 언제 반환할지도 함께 정하는 것이 좋습니다.

현재 임대차가 정상적인 계약 만료로 끝나는 것인지, 묵시적 갱신 후 임차인이 해지하는 것인지, 계약기간 중 당사자가 합의해 조기 종료하는 것인지에 따라 종료시점 자체가 달라질 수 있습니다.

특히 집주인이 이미 새로운 임차인과 계약을 체결했다면 기존 임차인의 주택 인도일을 정확하게 맞춰두는 것이 중요합니다.

선반환 합의를 작성하면서 보증금 일부 반환일과 주택 인도 예정일을 같이 적어두는 이유입니다.

집주인이 먼저 지급하기로 약속했다면 금액과 조건부터 확정합니다

처음에는 집주인이

“새집 계약하시면 3천만 원 먼저 드릴게요.”

라고 했다가 나중에 자금 사정 때문에 지급하지 못하게 되는 경우도 있을 수 있습니다.

임차인이 그 말을 믿고 새집 계약까지 진행했다면 분쟁이 더 복잡해질 수 있습니다.

따라서 집주인도 자금 마련 여부를 확인하지 않은 상태에서 확실하지 않은 선지급 약속을 먼저 하지 않는 것이 좋습니다.

지급할 수 있는 금액과 날짜, 조건을 확인한 다음 합의합니다.

특히 새 임차인의 계약금이 들어와야만 지급할 수 있는 상황이라면 그 조건까지 서로 알고 있는 것이 좋습니다.

보증금 일부를 먼저 돌려줬다고 모든 정산이 끝난 것은 아닙니다

보증금을 일부 반환했다고 기존 임대차관계가 그날 종료되는 것은 아닙니다.

임차인은 실제 퇴실일까지 계속 거주할 수 있고 관리비와 공과금도 발생할 수 있습니다.

시설물 상태 역시 퇴실할 때 최종적으로 확인하게 됩니다.

따라서 일부 선반환을 하면서

“이걸로 모든 정산이 끝났습니다.”

처럼 처리하기보다 나머지 보증금은 계약 종료와 주택 인도 때 최종 정산한다는 점을 분명하게 하는 것이 좋습니다.

마지막 퇴실일에는 이미 지급한 돈을 제외하고 정산합니다

실제 퇴실일이 되면 전체 보증금에서 이미 반환한 금액을 제외한 잔액을 먼저 계산합니다.

예를 들어 전체 보증금이 3억 원이고 2천만 원을 먼저 반환했다면 기본적인 잔여보증금은 2억 8천만 원입니다.

그날에는 임차인이 주택을 비우고 열쇠와 공동현관카드 등을 인도할 준비를 합니다.

집주인은 관리비와 공과금 등 필요한 정산내용을 확인하고 남아 있는 보증금을 반환합니다.

전세대출의 질권이나 채권양도가 있다면 사전에 확인한 금융기관의 반환절차에 따라 지급해야 합니다.

마지막에 전체 금액을 다시 계산하면 선지급 금액을 빼먹고 중복해서 반환하거나 반대로 너무 적게 지급하는 실수를 줄일 수 있습니다.

집주인이 요청을 받으면 이 순서로 생각하면 됩니다

임차인이 새집 계약금 때문에 보증금 일부를 먼저 돌려달라고 했다면 먼저 현재 임대차의 종료일과 실제 퇴실계획부터 확인합니다.

그다음 집주인이 실제로 선반환할 자금을 마련할 수 있는지 살펴봅니다.

임차인에게 전세대출이 있다면 대출 금융기관과 상품을 확인하고, 보증금반환채권에 질권이나 채권양도 등이 있는지와 일부 금액을 임차인에게 직접 지급해도 되는지를 확인합니다.

문제가 없다면 선반환 금액과 지급일, 남아 있는 보증금, 실제 퇴실일을 문자나 합의서로 남기고 송금합니다.

그리고 최종 퇴실일에는 이미 돌려준 금액을 제외한 보증금을 다시 계산해 주택 인도와 함께 정산합니다.

이 정도만 순서대로 확인해도 단순히

“어차피 나중에 줄 돈인데 지금 조금 먼저 주면 되겠지.”

라고 처리하면서 생길 수 있는 문제를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

선반환의 핵심은 호의가 아니라 자금흐름을 명확하게 만드는 것입니다

임차인의 새집 계약을 돕기 위해 보증금 일부를 먼저 반환하는 것은 실제 임대차 현장에서 충분히 협의할 수 있는 일입니다.

집주인에게 여유가 있고 퇴실일도 확실하다면 양쪽의 이사 일정을 맞추는 데 도움이 될 수도 있습니다.

하지만 전세대출이 있는 상태에서 반환 상대방을 확인하지 않거나, 얼마를 먼저 줬는지 기록하지 않거나, 남아 있는 보증금을 정확하게 계산하지 않으면 작은 편의를 위해 시작한 일이 나중에 더 복잡한 정산문제로 이어질 수 있습니다.

그래서 집주인이 선반환 요청을 받았다면

돈부터 보내는 것이 아니라 대출관계와 퇴실일을 확인하고, 금액을 확정하고, 기록을 남긴 뒤 송금하는 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임대차에서 임차인이 계약 종료 전에 기존 보증금 일부를 먼저 반환해달라고 요청하는 상황을 중심으로 설명한 내용입니다. 실제 지급의무와 반환 상대방, 반환방법은 임대차계약의 내용과 별도 합의, 전세자금대출의 질권 설정·채권양도 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.