아파트 매매계약서를 작성할 때 매매가격과 계약금, 잔금일은 여러 번 확인하면서도 특약사항은 공인중개사가 작성해준 내용을 그대로 읽고 넘어가는 경우가 있습니다.

하지만 실제 거래에서는 계약 당시 구두로 이야기했던 내용이 잔금일에 제대로 이행되지 않으면서 특약을 다시 확인하게 되는 경우가 적지 않습니다.

예를 들어 매도인이 기존 주택담보대출을 잔금일에 상환하기로 했다거나, 현재 거주 중인 임차인이 잔금일까지 퇴실하기로 했다거나, 매수인이 일정 금액의 주택담보대출을 받아야 계약을 진행할 수 있는 상황이라면 이런 내용은 계약서에 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.

같은 아파트 매매라도 현재 권리관계와 점유상태, 대출 여부, 확인된 하자, 포함되는 시설물이 모두 다르기 때문에 모든 계약에 똑같은 특약을 복사해서 넣는 방식은 적절하지 않습니다.

부동산에서 매매계약을 진행할 때 저는 특약을 많이 작성하는 것보다 계약을 결정하는 데 중요했던 조건이 무엇인지부터 찾는 것이 더 중요하다고 봅니다.

특약은 ‘좋은 문구’를 많이 넣는 것이 목적이 아닙니다

인터넷에서 아파트 매매 필수특약을 검색하면 여러 문구가 나옵니다.

근저당 설정 금지, 대출 불승인, 하자책임, 명도, 옵션, 관리비 정산 등 다양한 내용이 있습니다.

하지만 대출이 하나도 없는 공실 아파트에 근저당 말소 특약을 길게 넣을 필요는 없습니다.

반대로 기존 대출이 많고 임차인까지 거주하고 있는 주택이라면 한두 줄의 포괄적인 특약만으로는 계약조건을 충분히 남기기 어려울 수 있습니다.

특약을 작성하기 전에는 먼저 현재 계약에서 잔금일까지 반드시 이루어져야 하는 일이 무엇인지 생각해보는 것이 좋습니다.

매도인이 해야 할 일인지, 매수인이 해야 할 일인지도 구분합니다.

그리고 그 일을 누가, 언제까지, 어떤 상태로 이행할 것인지가 보이도록 작성하는 것이 특약의 기본입니다.

근저당이 있다면 ‘말소한다’보다 시점과 방법을 적습니다

매도인의 주택담보대출이 남아 있다고 해서 아파트 매매계약을 할 수 없는 것은 아닙니다.

실제 거래에서는 매수인의 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당권 말소와 소유권이전 절차를 함께 진행하는 경우가 있습니다.

이럴 때 단순히

“근저당권은 매도인이 말소한다.”

라고만 적으면 언제 말소해야 하는지가 분명하지 않을 수 있습니다.

실제 계약조건에 따라 다음과 같은 취지로 구체화할 수 있습니다.

“매도인은 잔금 수령과 동시에 기존 ○○은행 대출을 상환하고 해당 근저당권 말소에 필요한 서류를 제공하며, 근저당권 말소와 매수인 명의의 소유권이전등기 절차에 협조한다.”

중요한 것은 문구를 그대로 복사하는 것이 아니라 실제 등기부에 어떤 근저당권이 있는지 확인하고 그 권리를 어떻게 정리하기로 했는지를 계약서에 연결하는 것입니다.

대출을 상환하기로 했다면 잔금일 전에 금융기관의 상환금액과 말소에 필요한 절차도 확인해두는 것이 좋습니다.

잔금일까지 현재 권리상태를 유지하는 조건도 확인합니다

계약 당시 등기사항증명서를 확인했더라도 잔금일까지 몇 주나 몇 달이 남아 있다면 그 사이 권리관계가 달라질 가능성을 생각해야 합니다.

그래서 계약 당시 확인한 권리상태를 잔금일까지 유지하기로 협의할 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 취지입니다.

“매도인은 계약일부터 잔금 및 소유권이전 절차가 완료될 때까지 매수인의 소유권 취득에 영향을 줄 수 있는 새로운 근저당권, 전세권, 가압류 등 권리를 발생시키지 않고 현재의 권리상태를 유지한다.”

이런 특약이 있다고 해서 새로운 등기 자체가 기술적으로 차단되는 것은 아닙니다.

그래서 계약서에 조건을 남기는 것과 별도로 잔금을 보내기 직전 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 과정도 필요합니다.

특약은 확인을 대신하는 문구라기보다 당사자가 어떤 상태로 잔금을 진행하기로 했는지를 남기는 약속이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

매수인 대출이 꼭 필요하다면 ‘대출 안 되면 해제’만 적지 않습니다

매수인이 주택담보대출을 받아야 잔금을 마련할 수 있는 계약도 많습니다.

이 경우

“대출 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.”

라는 문구만 작성하면 실제 대출이 나오지 않았을 때 어느 경우까지 특약이 적용되는지를 두고 의견이 달라질 수 있습니다.

매수인이 필요한 서류를 제출하지 않아 심사가 중단된 경우와 정상적으로 심사를 진행했는데 목적물의 담보조건 등으로 필요한 대출이 나오지 않은 경우를 똑같이 볼 것인지도 문제가 될 수 있습니다.

대출이 계약의 중요한 전제라면 필요한 금액과 신청기한, 매수인이 정상적으로 심사를 진행해야 한다는 조건 등을 계약상황에 맞게 정하는 것이 좋습니다.

예를 들면 다음과 같은 취지로 협의할 수 있습니다.

“매수인은 ○월 ○일까지 주택담보대출을 신청하며, 필요한 절차를 정상적으로 진행했음에도 목적물의 담보조건 등으로 계약 이행에 필요한 대출 승인이 불가능한 경우 계약의 처리방법과 지급한 계약금의 반환 여부는 본 특약에서 정한 내용에 따른다.”

실제 문구는 매수인의 자금계획과 필요한 대출금액에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 단순히 금리가 마음에 들지 않거나 예상보다 대출한도가 조금 적다는 이유까지 모두 계약해제 사유로 볼 것인지도 당사자가 계약 전에 명확하게 정할 필요가 있습니다.

잔금일과 집을 넘겨받는 날이 다르면 반드시 적습니다

아파트 매매에서 잔금을 지급하는 날과 실제 주택을 인도받는 날이 같다면 비교적 단순합니다.

하지만 매도인이 새집으로 이사하는 일정 때문에 잔금을 받은 뒤 하루나 이틀 더 거주하기로 하는 거래도 있을 수 있습니다.

이런 상황에서

“매도인은 잔금 후 퇴실한다.”

라고만 적으면 정확히 언제 집을 비워야 하는지가 불명확합니다.

별도의 명도 유예를 합의했다면 날짜와 시간을 구체적으로 정하는 편이 좋습니다.

예를 들어 잔금과 동시에 집을 넘겨주기로 했다면 다음과 같은 취지로 작성할 수 있습니다.

“매도인은 2026년 ○월 ○일 잔금 지급과 동시에 목적물을 인도하고 현관 열쇠, 공동현관 출입수단 등 점유에 필요한 물품을 매수인에게 인계한다.”

반대로 잔금 후 일정 기간 매도인이 계속 거주하기로 했다면 정확한 퇴실일과 그 기간 중 관리비나 시설 훼손이 발생했을 때 어떻게 처리할지도 함께 정하는 것이 좋습니다.

임차인이 거주하고 있다면 ‘나갈 예정’이라는 말로 끝내지 않습니다

매도인이 직접 거주하는 아파트와 기존 전세·월세 임차인이 거주하는 아파트는 명도조건이 다릅니다.

매수인이 실거주를 위해 공실 상태로 넘겨받아야 하는데 현재 임차인이 있다면 임대차계약 만료일과 실제 퇴실 가능 여부부터 확인합니다.

특히

“세입자는 잔금 전에 나갈 겁니다.”

라는 설명만 듣고 계약하기보다 누가 임차보증금을 반환하고 언제 주택을 비워주기로 했는지를 확인하는 것이 좋습니다.

매도인이 임차보증금을 반환하고 공실로 인도하기로 한 계약이라면 다음과 같은 취지로 정할 수 있습니다.

“매도인은 잔금일까지 기존 임차인과의 임대차관계를 정리하고 임차보증금을 반환한 후 목적물을 공실 상태로 매수인에게 인도한다.”

다만 기존 임차인의 계약기간이나 대항력 등 실제 권리관계가 있다면 특약 한 줄만으로 해결되는 것은 아닙니다.

계약 전에 현재 임대차관계를 먼저 확인하고 실제 이행 가능한 조건을 적는 것이 중요합니다.

현재 확인된 누수나 하자는 구체적으로 남깁니다

아파트를 확인하면서 이미 누수 흔적이나 시설 이상을 발견했다면

“모든 하자는 매도인이 책임진다.”

처럼 포괄적으로 적기보다 현재 확인된 문제를 구체적으로 남기는 것이 좋습니다.

예를 들어 안방 베란다 창가에 누수 흔적이 확인됐고 매도인이 잔금 전에 수리하기로 했다면 해당 위치와 처리기한을 계약서에 적을 수 있습니다.

“계약일 현재 안방 베란다 창가 하단에 확인되는 누수 흔적에 대하여 매도인은 원인을 확인하고 잔금 전까지 합의한 수리를 완료하기로 한다.”

수리를 완료했다는 기준도 서로 다르게 생각할 수 있으므로 필요한 경우 수리내역이나 완료 여부를 어떻게 확인할지도 정할 수 있습니다.

반대로 매수인이 현재 상태를 확인하고 그대로 인수하기로 한 부분이 있다면 그 사실도 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.

‘현 시설 상태로 매매’ 한 줄에 모든 것을 맡기지 않습니다

아파트 매매계약서에는 흔히

“현 시설 상태에서 매매한다.”

라는 문구가 들어갑니다.

이 문구는 계약 당시 확인한 주택의 상태를 기준으로 거래한다는 취지로 사용할 수 있지만 모든 하자문제를 한 번에 해결해주는 문장이라고 생각해서는 안 됩니다.

특히 계약 전에 이미 당사자가 알고 있는 누수나 파손이 있다면 ‘현 시설 상태’라는 한 문장에 묻어두기보다 해당 내용을 별도로 기록하는 편이 좋습니다.

매도인이 알고 있는 중요한 문제가 있다면 계약 전에 설명하고, 매수인도 집을 보면서 발견한 내용을 사진 등으로 남겨두면 이후 서로 기억이 달라지는 것을 줄일 수 있습니다.

하자책임 자체는 계약내용과 하자의 원인, 발생시점, 당사자가 알고 있었는지 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 특약을 작성했다고 모든 책임이 자동으로 생기거나 사라진다고 단정하지 않는 것이 좋습니다.

에어컨이나 붙박이장은 ‘옵션 일체’라고만 적지 않습니다

매매와 함께 넘겨받기로 한 시설물도 구체적으로 적는 편이 좋습니다.

집을 볼 때 있던 에어컨이나 식기세척기, 인덕션 등을 매수인은 모두 두고 가는 것으로 생각했는데 매도인은 개인 물품이라 가져가겠다고 생각할 수도 있습니다.

그래서

“현재 옵션 일체 포함.”

이라고만 적기보다 실제 포함할 물품을 확인합니다.

예를 들어

“거실 및 각 방 시스템에어컨 총 4대, 주방 인덕션 1대, 식기세척기 1대, 붙박이장은 매매대금에 포함하며 현 상태로 인계한다.”

처럼 위치와 수량을 확인해두면 훨씬 명확합니다.

정수기나 식기세척기처럼 렌탈 제품이 있다면 소유제품인지 렌탈인지도 확인하는 것이 좋습니다.

렌탈이라면 매도인이 철거할 것인지 매수인이 계약을 승계할 것인지까지 정해두면 잔금일의 혼선을 줄일 수 있습니다.

관리비와 공과금은 잔금일을 기준으로 정산합니다

잔금일에는 매매대금만 주고받는 것이 아니라 관리비와 전기·수도·가스 등 각종 비용도 정산하게 됩니다.

그래서 계약 단계에서 잔금일을 기준으로 어느 시점까지의 비용을 매도인이 부담하고 그 이후 비용을 매수인이 부담할지 정해두면 좋습니다.

아파트 관리비에 미납금이 있는지도 잔금 전에 관리사무소를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

기존 임차인이 거주하고 있었다면 임대인과 임차인 사이에서 별도로 정산해야 할 항목이 남아 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

관리비 정산방법은 단지마다 다를 수 있으므로 잔금 전에 관리사무소에 실제 정산방법을 문의해두면 당일 시간을 줄일 수 있습니다.

위약금은 크게 적는 것보다 어떤 경우에 적용할지가 중요합니다

명도가 늦어질까 걱정돼

“하루 늦을 때마다 500만 원을 지급한다.”

처럼 큰 금액을 넣으려는 경우도 있습니다.

하지만 특약은 상대방을 압박하기 위한 문장이 아니라 실제 문제가 발생했을 때 당사자가 합의한 기준을 확인하기 위한 내용이어야 합니다.

계약해제와 계약금, 위약금, 손해배상은 각각 의미가 달라질 수 있기 때문에 무조건 강한 문구를 여러 개 겹쳐 넣는다고 계약이 더 안전해지는 것도 아닙니다.

어떤 의무를 어겼을 때 적용되는지와 그 경우 계약을 유지할 것인지 해제할 것인지, 손해를 어떻게 처리할지를 실제 거래상황에 맞춰 정하는 것이 좋습니다.

금액이 크거나 책임범위를 넓게 정하는 특약이라면 문구의 의미를 정확히 확인한 뒤 작성하는 편이 안전합니다.

특약이 많아질수록 앞뒤 내용이 충돌하지 않는지 확인합니다

특약을 여러 개 작성하다 보면 서로 모순되는 문장이 들어갈 수도 있습니다.

앞쪽에서는

“잔금과 동시에 공실로 인도한다.”

라고 적어놓고 뒤에서는

“매도인은 잔금 후 3일까지 거주할 수 있다.”

라고 되어 있다면 실제 퇴실일을 놓고 문제가 생길 수 있습니다.

계약서 본문과 특약의 날짜가 서로 다른 경우도 마찬가지입니다.

그래서 서명하기 전에는 특약만 따로 읽지 말고 계약서 전체를 처음부터 다시 확인하는 것이 좋습니다.

매매가격과 계약금·중도금·잔금, 지급일, 주택 인도일, 현재 등기상 권리, 특약에 적힌 날짜가 서로 맞는지를 살펴봅니다.

계약 중간에 수정한 문구가 있다면 최종 계약서에도 정확하게 반영됐는지 확인합니다.

특약은 계약 당시의 ‘말’을 계약이 끝날 때까지 남겨두는 기록입니다

아파트 매매 특약에서 가장 중요한 것은 어려운 법률용어를 많이 사용하는 것이 아닙니다.

계약할 때 서로 약속했던 내용을 잔금일에 다시 읽었을 때도 같은 의미로 이해할 수 있도록 작성하는 것입니다.

기존 근저당권을 없애기로 했다면 어떤 권리를 언제 정리할 것인지 적습니다.

매수인의 대출이 계약의 중요한 조건이라면 어느 경우에 계약을 어떻게 처리할지 정합니다.

현재 임차인이 있다면 언제 퇴실하고 누가 보증금을 반환할 것인지 확인합니다.

누수나 시설 하자를 발견했다면 어느 부분을 누가 언제까지 처리할 것인지 남깁니다.

에어컨이나 식기세척기를 두고 가기로 했다면 물품과 수량을 확인합니다.

이렇게 실제 거래에서 필요한 조건만 골라 적으면 불필요하게 특약을 길게 작성하지 않아도 됩니다.

저는 계약을 진행할 때 특약을 다 작성한 뒤 당사자에게 다시 한번 읽어보도록 하는 편입니다.

계약할 때는 모두 이해했다고 생각했던 문장도 천천히 다시 읽어보면 서로 다르게 이해하고 있었던 부분이 발견되는 경우가 있기 때문입니다.

아파트 매매 특약은 모든 위험을 없애주는 문장이 아닙니다.

하지만 계약 당시 확인한 사실과 잔금일까지 이행하기로 한 약속을 구체적으로 남겨두는 것만으로도 나중에 서로 기억이 달라져 생기는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

※ 이 글은 일반적인 아파트 매매계약에서 특약사항을 작성할 때 확인할 내용을 설명한 정보입니다. 실제 특약의 효력과 계약해제, 계약금 반환, 손해배상, 하자책임 등은 개별 계약내용과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.