이미 내 집을 한 채 가지고 있는데 부모님 주택을 상속받으면 가장 먼저 걱정되는 것이 양도소득세입니다.

상속으로 갑자기 두 채가 됐으니 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없는 것 아니냐는 질문도 많이 나옵니다.

하지만 본인이 주택을 추가 매수한 것과 상속으로 주택이 늘어난 것은 세법상 똑같이 보지 않습니다.

일정한 상속주택과 일반주택을 함께 보유하다가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 상속주택을 별도로 보아 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있는 특례가 있습니다.

다만 여기서 중요한 것은

“상속받은 집은 언제나 주택 수에서 빠진다.”

가 아닙니다.

상속이 발생한 당시 어떤 집을 가지고 있었는지, 부모님이 몇 채를 보유하고 있었는지, 공동상속인지, 부모님과 같은 세대였는지, 그리고 어느 집을 먼저 파는지를 순서대로 확인해야 합니다.

상속주택 특례는 상속받은 집 자체를 비과세해주는 제도가 아닙니다

먼저 가장 많이 헷갈리는 부분부터 구분해야 합니다.

예를 들어 A주택을 보유하고 있던 사람이 부모님의 B주택을 상속받았다고 가정해보겠습니다.

이후 기존에 가지고 있던 A주택을 양도한다면 일정한 상속주택 특례를 적용해 A주택을 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 확인합니다.

하지만 B주택, 즉 상속받은 주택을 팔 때 그 주택 자체가 상속주택이라는 이유만으로 자동 비과세되는 것은 아닙니다.

기존 일반주택을 파는 경우의 특례와 상속주택 자체를 파는 경우의 양도세는 구분해서 보는 것이 좋습니다.

첫 번째로 상속이 발생했을 때 이미 가지고 있던 집인지 확인합니다

상속주택 특례에서 아주 중요한 부분입니다.

현행 시행령에서 말하는 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택을 중심으로 판단합니다.

상속개시 당시 가지고 있던 조합원입주권이나 분양권을 통해 나중에 취득한 일정한 신축주택도 포함될 수 있지만, 상속이 발생한 뒤 새로 매수한 주택까지 전부 같은 방식으로 특례를 적용하는 것은 아닙니다.

예를 들어 보겠습니다.

사례 1

기존 아파트 A 보유
→ 부모님 사망으로 B주택 상속
→ 이후 기존 A주택 매도

이 경우에는 상속주택 특례를 검토할 수 있습니다.

반면

사례 2

무주택 상태
→ 부모님 B주택 상속
→ 그 후 A아파트 새로 매수
→ 나중에 A아파트 매도

이 경우 A아파트가 단순히 ‘상속주택 외의 집’이라는 이유만으로 제155조의 일반주택 특례를 그대로 적용받는다고 생각하면 안 됩니다.

국세청도 상속개시 후 새로 취득한 주택을 기존 상속주택 특례 대상으로 잘못 판단하는 사례를 비과세 실수사례로 안내한 바 있습니다.

그래서 상속주택이 있다면 새로운 집을 사기 전부터 향후 어느 집을 먼저 팔 것인지 생각해볼 필요가 있습니다.

두 번째로 부모님이 상속 당시 몇 채를 가지고 있었는지 확인합니다

부모님이 주택 한 채만 가지고 있었다면 비교적 판단하기 쉽습니다.

하지만 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 보유하고 있었다면 모든 주택을 상속주택 특례 대상으로 보는 것은 아닙니다.

현행 시행령은 특례 대상이 되는 한 채를 정하는 순서를 두고 있습니다.

순서	확인 기준
1	피상속인이 가장 오래 소유한 주택
2	소유기간이 같으면 가장 오래 거주한 주택
3	소유기간과 거주기간이 같으면 상속개시 당시 거주하던 주택
4	거주한 적도 없고 소유기간도 같으면 기준시가가 가장 높은 주택

마지막 기준에서도 기준시가가 같다면 상속인이 선택하는 한 채를 기준으로 판단합니다.

예를 들어 부모님이 아파트 세 채를 가지고 있었다고 해서 자녀가

“세 채 모두 상속주택이니까 내 기존 집을 팔 때 다 빼면 되겠지.”

라고 계산하면 안 됩니다.

어느 주택이 세법상 특례 상속주택에 해당하는지를 먼저 정해야 합니다.

세 번째로 공동상속이라면 내 지분이 얼마나 되는지 확인합니다

부모님 집을 형제자매가 함께 상속받는 경우도 많습니다.

예를 들어 자녀 세 명이 주택 한 채를 공동으로 상속받았다면 각자의 지분이 생기게 됩니다.

1세대 1주택 비과세를 판단하면서 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우, 일정한 공동상속주택은 원칙적으로 각 공동상속인의 주택으로 보지 않는 특례가 있습니다.

하지만 상속지분이 가장 큰 상속인은 다르게 판단합니다.

가장 큰 지분을 가진 사람이 두 명 이상이라면 다음 순서로 해당 공동상속주택을 소유한 사람을 판단합니다.

해당 상속주택에 거주하는 사람

그 기준으로도 결정되지 않으면

최연장자

순서입니다.

그래서 공동상속이라고 해서

“나는 지분만 조금 있으니 무조건 주택 수에서 빠진다.”

라고 먼저 결론 내리지 않는 것이 좋습니다.

상속지분과 다른 상속인의 지분, 실제 거주자까지 확인해야 합니다.

상속재산 협의분할이 끝나지 않았다면 더 조심합니다

상속이 발생한 뒤 형제자매끼리 주택 지분을 어떻게 나눌지 아직 결정하지 못한 상태에서 기존 일반주택을 먼저 팔 수도 있습니다.

이때도 주의가 필요합니다.

현행 시행령은 일반주택을 양도할 때까지 상속주택에 대한 협의분할 등기가 끝나지 않았다면 원칙적으로 민법상 상속분에 따라 상속주택을 소유하고 있는 것으로 판단하도록 규정하고 있습니다.

그래서

“나중에 형에게 상속주택 지분을 전부 주기로 했으니 지금은 내 집이 아니다.”

라고 생각하고 기존주택을 먼저 매도하면 실제 세법상 판단과 달라질 수 있습니다.

특히 일반주택을 매도한 뒤 상속재산 협의분할 결과가 달라져 기존에 적용받은 비과세 판단까지 바뀌는 상황도 생길 수 있습니다. 시행령은 이런 경우 추가 신고·납부에 관한 규정도 별도로 두고 있습니다.

따라서 상속주택 지분이 아직 확정되지 않았다면 일반주택을 매도하기 전에 상속관계를 먼저 정리해보는 것이 좋습니다.

네 번째로 부모님과 같은 세대였는지 확인합니다

부모님과 별도 세대로 살다가 주택을 상속받은 경우와 부모님과 같은 세대에서 생활하다 상속이 발생한 경우는 똑같이 판단하지 않을 수 있습니다.

현행 시행령은 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일한 1세대였던 경우에 제한을 두고 있습니다.

다만 1주택을 가진 자녀가 일정 요건을 갖춘 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 뒤 상속이 발생한 경우에는 예외규정을 두고 있습니다.

따라서 부모님과 함께 살았다는 이유만으로

“상속주택 특례를 못 받는다.”

라고 바로 단정할 필요도 없고,

반대로

“상속이니까 당연히 특례를 받는다.”

라고 생각해서도 안 됩니다.

상속개시 당시 세대관계와 세대를 합치게 된 경위를 같이 확인해야 합니다.

다섯 번째로 어떤 집을 먼저 팔 것인지 정합니다

상속주택과 기존 일반주택 두 채를 가지고 있다면 매도순서가 중요합니다.

기존 일반주택을 먼저 파는 경우

상속주택 특례 요건을 충족하면 상속주택을 별도로 보아 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 특례를 적용한다고 기존 일반주택 자체의 모든 비과세 요건이 사라지는 것은 아닙니다.

해당 일반주택이 필요한 보유기간과 경우에 따른 거주요건 등을 갖췄는지도 확인해야 합니다. 국세청은 일반적인 1세대 1주택 비과세에 2년 이상 보유를 기본으로 안내하며, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이었던 주택에는 원칙적으로 2년 거주요건도 안내하고 있습니다.

상속주택을 먼저 파는 경우

상속주택 자체의 양도소득세를 따로 계산합니다.

단순히 상속받았다는 이유만으로 상속주택의 양도차익 전체가 자동 비과세되는 것은 아닙니다.

따라서 두 집 가운데 어느 것을 먼저 팔지 결정하기 전에는 각 주택의 예상 양도세를 따로 계산해보는 것이 좋습니다.

상속받은 뒤 바로 새 집을 사려면 더 먼저 확인합니다

상속으로 갑자기 주택이 늘어난 뒤

“상속받은 집은 어차피 빼주니까 새 아파트 하나 더 사도 괜찮겠지.”

라고 생각하면 위험할 수 있습니다.

양도세 상속주택 특례의 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정되기 때문입니다.

따라서 상속주택을 계속 보유하면서 새 집을 매수하려고 한다면 다음 순서를 먼저 생각해보는 편이 좋습니다.

상속 당시 보유했던 기존주택

↓

상속받은 주택

↓

추가로 살 신규주택

↓

향후 어느 주택부터 매도할 것인지

주택이 세 채로 늘어난 뒤에 세금을 계산하기보다 신규주택 계약 전에 양도순서를 정리하는 편이 훨씬 수월합니다.

상속 직전 부모님에게 증여받은 주택도 따로 확인합니다

상속개시 당시 가지고 있던 집이라고 해서 모든 주택이 자동으로 일반주택이 되는 것은 아닙니다.

현행 시행령은 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 일정한 주택 등을 일반주택 범위에서 제외하고 있습니다.

예를 들어 부모님에게 집을 증여받은 뒤 얼마 지나지 않아 상속이 발생했다면

“상속 당시 이미 내 명의였으니 일반주택이다.”

라고 단순하게 판단하지 않는 것이 좋습니다.

상속 직전 가족 간 증여가 있었다면 해당 날짜까지 확인할 필요가 있습니다.

상속주택이 생기면 이 여섯 가지부터 적어봅니다

복잡한 세금 계산부터 시작하기보다 다음 항목을 먼저 정리하면 판단하기 쉬워집니다.

확인사항	적어볼 내용
상속개시일	부모님이 사망해 상속이 개시된 날짜
기존주택 취득일	상속 당시 이미 가지고 있던 집인지
피상속인 주택 수	부모님이 몇 채를 보유했는지
상속지분	단독상속인지 공동상속인지
상속 당시 세대관계	부모님과 같은 세대였는지
매도계획	기존 일반주택과 상속주택 중 어느 것을 먼저 팔지

특히 상속개시일과 기존주택 취득일은 반드시 같이 확인하는 것이 좋습니다.

기존주택을 상속 전에 가지고 있었는지, 상속 후 새로 취득했는지에 따라 특례 판단의 출발점 자체가 달라질 수 있기 때문입니다.

‘상속주택은 주택 수에서 빠진다’고 한 문장으로 외우지 않습니다

상속주택 관련 세금에서 가장 많이 생기는 오해가 바로 이것입니다.

“상속받은 집은 주택 수에서 제외된다.”

실제 세법은 그렇게 단순하지 않습니다.

양도소득세에서 기존 일반주택을 먼저 팔 때 적용하는 상속주택 특례가 있고, 공동상속주택에는 다시 지분에 따른 별도의 규정이 있습니다.

상속 당시 부모님이 여러 주택을 보유했다면 특례 대상이 되는 주택을 정하는 순서도 있습니다.

그래서 상속이 발생했다면 다음 순서로 보는 것이 좋습니다.

상속 당시 내가 가지고 있던 집 확인

↓

부모님이 가지고 있던 주택 수 확인

↓

단독상속·공동상속과 지분 확인

↓

상속 당시 세대관계 확인

↓

기존주택과 상속주택 중 어느 집을 먼저 팔지 결정

이 다섯 단계를 먼저 정리한 뒤 기존 일반주택의 1세대 1주택 요건을 확인하는 것입니다.

상속주택 특례는 ‘상속받은 집을 무조건 빼주는 제도’라고 기억하기보다 상속 때문에 기존에 가지고 있던 일반주택의 비과세가 불리해지는 것을 일정 요건에서 조정하는 제도라고 이해하면 훨씬 정확합니다.

※ 이 글은 2026년 8월 기준 상속주택과 기존 일반주택을 함께 보유한 사람이 일반주택을 먼저 양도하는 경우의 양도소득세 특례를 중심으로 설명한 내용입니다. 실제 적용 여부는 상속개시 당시 보유주택, 피상속인의 주택 수, 상속지분, 상속 당시 세대관계, 취득·양도시기와 다른 주택·분양권·입주권 보유상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.