아파트 매매 잔금일이 가까워지면 가장 먼저 떠오르는 것은 잔금 송금입니다.

하지만 실제로는 돈만 준비한다고 잔금일 준비가 끝나는 것은 아닙니다.

주택담보대출을 이용한다면 대출 실행 시간을 확인해야 하고, 큰 금액을 보내기 위한 이체한도도 미리 점검해야 합니다. 이사를 함께 진행한다면 엘리베이터 예약과 관리사무소 업무시간도 맞춰야 합니다.

이런 준비를 잔금 당일에 한꺼번에 하려고 하면 작은 문제 하나 때문에 전체 일정이 늦어질 수 있습니다.

그래서 이번 글에서는 잔금을 보내기 직전 확인사항이 아니라 매수인이 잔금일 3일 전부터 무엇을 준비하면 좋은지 시간 순서대로 정리해보겠습니다.

잔금 3일 전, 가장 먼저 대출 실행부터 다시 확인합니다

주택담보대출을 이용하는 매수인이라면 잔금일 전에 은행 담당자에게 대출 실행 내용을 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

확인할 것은 단순히 대출 승인 여부만이 아닙니다.

실제로 실행될 금액이 얼마인지, 몇 시쯤 실행될 예정인지, 대출금이 어느 계좌로 들어가는지, 추가로 제출해야 할 서류는 없는지를 확인합니다.

특히 대출금과 본인 자금을 합쳐 잔금을 지급하는 경우라면 각각의 돈이 어느 시점에 준비되는지 미리 계산해두는 것이 좋습니다.

매도인의 기존 담보대출을 잔금으로 상환하기로 한 거래라면 매수인의 대출 실행과 매도인의 대출 상환, 근저당권 말소가 같은 날 연결될 수 있습니다.

이 경우에는 잔금 당일에 처음 확인하기보다 은행과 법무사 등 실제 업무를 진행하는 담당자가 일정과 순서를 알고 있는지 미리 확인해두는 편이 좋습니다.

잔금 3일 전, 내 통장에서 실제로 보낼 돈을 계산합니다

매매가격만 보고 필요한 돈을 계산하면 예상보다 부족할 수 있습니다.

잔금일에는 매매 잔금 외에도 상황에 따라 취득세, 법무사 관련 비용, 중개보수, 관리비 정산금 등 별도의 지출이 발생할 수 있기 때문입니다.

따라서 잔금일에 필요한 금액은 한꺼번에 계산하지 말고 항목별로 나눠 적어보는 것이 좋습니다.

예를 들면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

매매계약상 남은 잔금

은행에서 실행될 대출금

내가 별도로 준비해야 하는 자기자금

취득세와 등기 관련 비용

중개보수

관리비 등 현장에서 정산할 가능성이 있는 금액

이렇게 적어보면 대출금을 제외하고 실제로 내가 준비해야 하는 현금이 얼마인지 훨씬 분명해집니다.

잔금 2~3일 전, 이체한도를 반드시 확인합니다

돈은 준비되어 있는데 송금이 되지 않는 상황도 피해야 합니다.

잔금은 평소 송금하는 금액보다 훨씬 크기 때문에 인터넷뱅킹이나 모바일뱅킹의 1회 이체한도와 1일 이체한도를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

잔금 외에도 같은 날 다른 비용을 송금해야 한다면 전체 송금액까지 생각해야 합니다.

은행과 보안매체 종류에 따라 이체한도를 높이는 방법이나 필요한 절차가 다를 수 있으므로 잔금 당일 아침에 확인하기보다 며칠 전에 본인이 이용하는 은행에 확인하는 편이 안전합니다.

특히 큰 금액을 여러 번 나눠 보내야 하는 상황이라면 어떤 순서로 송금할지도 미리 정리해두면 당일 혼선을 줄일 수 있습니다.

잔금 2일 전, 이사 일정과 관리사무소 시간을 맞춥니다

잔금과 입주를 같은 날 진행한다면 돈의 흐름만큼 이사 일정도 중요합니다.

아파트에 따라 이삿짐 차량 진입이나 엘리베이터 사용을 사전에 예약해야 하는 경우가 있습니다.

관리사무소에서 처리해야 하는 업무도 있으므로 운영시간을 확인해두는 것이 좋습니다.

잔금일 전에 확인해둘 항목은 다음과 같습니다.

이삿짐 차량 도착 예정시간

엘리베이터 또는 이사 관련 예약 여부

관리사무소 운영시간

주차 등록 방법

공동현관 출입수단 인수 방법

열쇠를 언제 받을 수 있는지

돈을 모두 지급했는데 기존 거주자의 이사가 끝나지 않아 입주를 기다리는 상황을 줄이려면 매도인의 퇴거 예정시간도 공인중개사를 통해 미리 맞춰두는 것이 좋습니다.

잔금 하루 전, 연락할 사람을 한곳에 정리합니다

잔금일에는 예상하지 못한 일이 생겼을 때 바로 연락해야 하는 사람이 많습니다.

따라서 휴대전화 연락처를 그날 찾기보다 전날 한곳에 정리해두면 편합니다.

은행 대출 담당자, 법무사 또는 등기 담당자, 공인중개사 등 실제 거래에 관여하는 사람들의 연락처를 준비합니다.

매도인과 직접 연락하도록 약정된 상황이라면 해당 연락처도 함께 확인합니다.

중요한 것은 문제가 발생했을 때 “누구에게 물어봐야 하지?”부터 고민하지 않게 만드는 것입니다.

대출 문제라면 은행, 등기서류나 등기 접수 문제라면 해당 업무를 맡은 법무사 등 담당자를 바로 찾을 수 있도록 준비합니다.

잔금 하루 전, 법무사에게 준비서류를 다시 확인합니다

소유권이전등기를 법무사에게 맡긴다면 필요한 서류를 잔금 당일 처음 준비하지 않는 것이 좋습니다.

신분증 등 매수인이 준비해야 하는 것이 무엇인지 미리 확인하고, 공동명의라면 명의자별로 필요한 준비사항도 확인합니다.

대법원 관련 생활법령 안내에서도 부동산 매매 후 소유권이전등기를 신청해야 하는 절차를 안내하고 있습니다. 

실제 필요서류는 거래 형태와 등기 방식에 따라 달라질 수 있기 때문에 인터넷에서 본 준비물 목록만 가지고 판단하기보다 해당 거래를 담당하는 법무사에게 직접 확인하는 편이 정확합니다.

잔금 전에 부동산 거래신고가 완료됐는지도 확인합니다

부동산 거래신고는 잔금일을 기준으로 하는 것이 아니라 매매계약을 체결한 날을 기준으로 하는 절차입니다.

현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서는 부동산 매매계약 체결일부터 30일 이내 신고하도록 규정하고 있습니다. 

공인중개사를 통한 중개거래라면 신고 업무가 어떻게 진행됐는지 확인하고, 직접 거래라면 누가 신고해야 하는지 별도로 확인할 필요가 있습니다.

중요한 점은 이 신고를 잔금이나 소유권이전등기가 끝난 뒤에야 확인하는 절차로 생각하지 않는 것입니다.

계약일을 기준으로 이미 신고기한이 진행되고 있기 때문에 잔금 전에 신고가 정상적으로 처리됐는지 확인해두는 것이 좋습니다.

잔금 전날, 관리비 정산 방법도 미리 확인합니다

아파트 매매에서는 잔금일을 기준으로 관리비 등을 정산하는 경우가 있습니다.

따라서 매도인 또는 공인중개사를 통해 관리비 정산을 어떻게 할 것인지 미리 확인해두면 좋습니다.

임차인이 살던 집이라면 장기수선충당금과 관련한 정산관계도 확인할 필요가 있습니다.

공동주택의 장기수선충당금은 원칙적으로 소유자로부터 징수되는 금액이며, 사용자가 대신 납부했다면 소유자가 그 금액을 반환하도록 관련 법령에서 규정하고 있습니다. 

다만 개별 아파트와 거주 형태에 따라 실제 정산항목이 다를 수 있으므로 관리사무소나 거래 관계자에게 해당 세대에서 정산할 금액이 무엇인지 확인하는 것이 좋습니다.

잔금 당일 아침에는 준비한 내용을 다시 펼쳐봅니다

여기까지 준비했다면 잔금일 아침에는 새로운 일을 시작하기보다 지금까지 확인한 내용을 다시 점검하는 것이 좋습니다.

은행 대출 실행 일정이 그대로인지 확인하고, 송금할 자기자금이 준비됐는지 확인합니다.

법무사와 공인중개사에게 약속한 시간도 다시 확인합니다.

이사한다면 기존 거주자의 퇴거 진행 상황과 이삿짐 차량 일정도 함께 확인합니다.

그리고 잔금을 실제로 송금하기 직전에는 최신 등기사항증명서와 권리변동, 근저당권 말소, 계좌번호 등을 다시 확인해야 합니다.

이 부분은 잔금 며칠 전 준비와는 성격이 다릅니다.

며칠 전에는 ‘준비가 되어 있는지’를 확인하고, 송금 직전에는 ‘현재 상태가 안전한지’를 다시 확인한다고 생각하면 구분하기 쉽습니다.

잔금이 끝난 뒤에는 등기 완료 여부를 확인합니다

잔금을 지급했다고 매수인의 모든 확인이 끝나는 것은 아닙니다.

소유권이전등기가 접수되고 완료된 뒤에는 새 등기사항증명서를 통해 매수인 명의가 정상적으로 표시됐는지 확인합니다.

공동명의로 취득했다면 지분도 계약내용과 맞는지 살펴봅니다.

매도인의 기존 근저당권을 말소하기로 했다면 해당 권리가 정상적으로 말소됐는지도 확인하고, 매수인의 주택담보대출이 있다면 새로운 근저당권 설정 내용도 확인할 수 있습니다.

취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부해야 하며, 유상승계취득은 원칙적으로 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 봅니다. 

다만 실제 소유권이전등기 과정에서는 취득세 납부가 등기 절차와 함께 진행되는 경우가 있으므로 본인의 등기 진행 방식에 맞춰 확인하면 됩니다.

잔금 3일 전 체크리스트는 당일의 실수를 줄이기 위한 준비입니다

잔금일에는 은행, 매도인, 매수인, 법무사, 공인중개사 등이 같은 시간 안에서 움직입니다.

그래서 잔금 당일에 모든 것을 확인하려고 하기보다 미리 준비할 수 있는 것은 며칠 전에 끝내놓는 것이 좋습니다.

잔금 3일 전에는 대출과 필요한 자금 확인

2~3일 전에는 이체한도 확인

2일 전에는 이사와 관리사무소 일정 확인

하루 전에는 법무사 서류와 연락처 확인

잔금일에는 실제 권리관계와 송금조건 최종 확인

이렇게 역할을 나누면 잔금일에 확인해야 할 내용이 훨씬 단순해집니다.

잔금 준비의 핵심은 많은 것을 외우는 것이 아니라 미리 할 일과 당일에 해야 할 일을 분리해두는 것입니다.